アパートローン金利経費計上で節税効果を最大化する方法

アパートローン金利経費の基本知識と節税戦略

アパートローン金利が経費として認められる理由

アパートローンの金利部分は、不動産投資における必要経費として税法上明確に認められています。これは、賃貸経営を行うために必要な資金調達コストとして位置づけられているためです。

 

重要なポイントは以下の通りです。

• 金利部分のみが経費対象：月々の返済額のうち、元本返済分は経費になりません
• ローン保証料も経費計上可能：一括払いでも月々の上乗せでも対象となります
• 建物・設備・土地すべての金利が対象：ただし土地部分には特別な制限があります

例えば、月々の返済額が10万円で元本6万円、金利4万円の場合、経費として計上できるのは金利部分の4万円のみとなります。

 

アパートローン返済方式による経費計上額の違い

アパートローンの返済方式は主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、選択する方式によって経費として計上できる金利額が大きく異なります。

 

元利均等返済の特徴

• 毎月の返済額が一定
• 返済初期は金利の割合が高く、経費計上額が多い
• 返済が進むにつれて経費計上額が減少
• 総返済額は元金均等返済より多くなる

元金均等返済の特徴

• 元金部分が毎月一定
• 返済初期の返済額が高いが、徐々に減少
• 総返済額は元利均等返済より少ない
• 経費として計上できる金利総額も少ない

具体的なシミュレーション例（借入額2,000万円、返済期間15年、金利2%の場合）。

返済方式	1年目月額金利	5年目月額金利	総金利額
元利均等返済	53,333円	38,579円	5,208,640円
元金均等返済	53,333円	35,851円	4,826,552円

この差額約38万円は、経費として計上できる金額の違いを表しており、節税効果に直接影響します。

 

アパートローン赤字時の土地金利経費制限ルール

不動産所得が赤字になった場合、土地取得に関する借入金の金利部分については、損益通算の対象から除外されるという特別なルールがあります。これは多くの投資家が見落としがちな重要なポイントです。

 

制限の内容

• 土地部分の金利は経費として計上可能
• ただし、赤字の損益通算時には土地金利分を差し引く必要がある
• 建物・設備部分の金利は通常通り損益通算の対象

土地部分金利の計算方法
土地に関する借入金の金利は以下の計算式で算出します。

土地金利 = 年間金利総額 × (借入金額 - 建物取得代金) ÷ 借入金額

自己資金がある場合は、優先的に土地取得代金に充当したとみなされるため、土地部分の借入金額を抑えることができます。

 

例：物件価格3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）、借入2,500万円、自己資金500万円の場合

• 自己資金500万円は土地代に充当
• 土地部分借入金：1,000万円（1,500万円 - 500万円）
• 建物部分借入金：1,500万円

アパートローン経費計上の実務的な記帳方法

アパートローンの金利を正確に経費計上するためには、適切な記帳方法を理解することが重要です。多くの投資家が間違いやすいポイントを含めて解説します。

 

勘定科目の使い分け

• 支払利息：ローンの金利部分
• 借入金：元本返済部分（経費ではない）
• 保証料：ローン保証料（経費として計上可能）

月次記帳の実例
返済額10万円（元本6万円、金利4万円）の場合。

借方：支払利息 40,000円 / 貸方：普通預金 100,000円
借方：借入金 60,000円

年間集計時の注意点

• 変動金利の場合は月ごとの金利変動を正確に記録
• 固定金利でも返済方式により月額金利は変動
• 青色申告決算書の「土地等を取得するために要した負債の利子」欄への記入が必要（赤字の場合）

効率的な管理方法

• 金融機関発行の返済予定表を活用
• 会計ソフトの自動仕訳機能を設定
• 月次で金利と元本の内訳を確認

アパートローン金利経費を活用した節税最適化戦略

アパートローンの金利経費を最大限活用するための、あまり知られていない実践的な節税戦略をご紹介します。

 

借り換えタイミングの戦略的活用
金利が下がった際の借り換えは、単純な金利削減だけでなく、経費計上の観点からも検討価値があります。

• 借り換え手数料：全額その年の経費として計上可能
• 繰上返済手数料：経費として計上可能
• 新規ローン事務手数料：経費として計上可能

複数物件保有時の金利配分戦略
複数のアパートを所有している場合、各物件の収益状況に応じて金利負担を最適化できます。

• 黒字物件：土地部分の金利も含めて全額経費計上
• 赤字物件：建物部分の金利のみ損益通算対象
• 物件間での資金移動による金利負担の調整

減価償却との組み合わせ効果
アパートローンの金利経費は、建物の減価償却費と組み合わせることで、より大きな節税効果を生み出します。

• 築年数の古い物件：減価償却期間が短く、年間償却額が大きい
• 金利経費との合計で大幅な所得圧縮が可能
• キャッシュフローと税務上の利益のバランス調整

法人化のタイミング判断
個人から法人への切り替えタイミングでは、金利経費の取り扱いが変わります。

• 個人：所得税の累進税率適用
• 法人：法人税の定率適用
• 金利経費の節税効果も税率に応じて変動

不動産投資の規模拡大に伴い、年間の金利経費が300万円を超える場合は、法人化による節税効果を具体的に試算することをお勧めします。

 

また、相続対策としてアパートローンを活用する場合、金利経費による所得圧縮効果と相続税評価額の圧縮効果を同時に享受できるため、総合的な税務戦略として非常に有効です。