中間省略登記第三者のためにする契約による不動産取引の実務ガイド

中間省略登記と第三者のためにする契約の実務運用

中間省略登記が原則禁止された背景と第三者契約への移行経緯

従来の中間省略登記は、不動産登記の公示機能を害するとして平成17年の不動産登記法改正により原則禁止となりました。これは登記の連続性を重視する観点から、中間者の権利変動を省略することが不適切とされたためです。
しかし、不動産業界では転売益を目的とした中間者（主に不動産業者）が介在する取引が多く、登記費用の削減ニーズが依然として高いことから、新たな合法的手法が求められました。
そこで注目されたのが民法537条に規定される「第三者のためにする契約」です。この制度は。

• 民法上の正当な権利: 脱法行為ではなく、明文で規定された合法的制度
• 直接移転の実現: 中間者を経由せずに売主から最終買主へ直接所有権移転
• 登記費用の削減: 従来の中間省略登記と同様の経済的効果

中間省略登記における第三者のためにする契約の法的構造と要件

第三者のためにする契約による不動産取引は、以下の法的構造で成り立ちます：
基本的な当事者関係

• 要約者（売主A）: 不動産の所有者
• 諾約者（中間者B）: 不動産業者等の転売目的者
• 受益者（最終買主C）: 実際に不動産を取得する者

契約の流れ

1. AとBの売買契約締結: 特約条項に第三者への直接移転を明記
2. BとCの売買契約締結: Bの転売契約として締結
3. Cの受益の意思表示: AからCが直接取得する旨をAに表明
4. 代金決済と登記: CからB、BからAへの代金流れで所有権はA→C直接移転

この構造により、所有権はBを経由することなくAからCへ直接移転し、登記も1回で完了します。
重要な法的要件

• 売買契約書への適切な特約条項の記載
• 受益者による明確な意思表示の履行
• 全当事者の合意と理解

中間省略登記代替手法としての実務上のメリットと経済効果

第三者のためにする契約を活用した新・中間省略登記には以下のメリットがあります。
🏦 税務・費用面のメリット

• 登録免許税の削減: 本来2回分→1回分（約50%削減）
• 司法書士報酬の軽減: 登記手続き1回分の費用削減
• 印紙税の節約: 登記関係書類作成費用の削減

具体的な削減効果として、評価額3,000万円の不動産の場合。

• 登録免許税: 60万円→30万円（30万円削減）
• 司法書士報酬: 約20万円→約10万円（約10万円削減）
• 合計約40万円の費用削減効果

⏱️ 手続き効率化のメリット

• 登記期間の短縮: 2段階登記→1回登記による時間短縮
• 書類準備の簡素化: 中間登記関連書類の省略
• 決済手続きの一本化: 同時決済による効率化

💼 事業者への経営メリット

• 転売益の最大化: 登記費用削減分が利益に直結
• 資金繰りの改善: 登記期間短縮による回転率向上
• 競争力の強化: 顧客への費用削減メリット提供

中間省略登記における代金決済の複雑化と実務上の課題

第三者のためにする契約では、所有権移転は直接的でも代金の流れは複雑になります。
代金決済の流れと課題

• C→B→Aの資金流れ: 最終買主から中間者、中間者から売主への二段階決済
• 決済タイミングの調整: 同時決済の実現が困難な場合の対処
• 資金ショートリスク: 中間者Bの一時的な資金立て替え負担

実務上発生する具体的問題

1. 決済時間の長期化: 複数回の入金確認で通常より時間を要する
2. 金融機関調整の必要性: 複雑な資金移動に対する事前説明と承諾取得
3. 代金授受の証明: 複雑な資金流れの適切な記録と証明書類作成

リスク軽減策

• 事前の綿密な決済スケジュール調整
• 金融機関との事前相談と手続き確認
• 代金授受に関する詳細な覚書作成
• 司法書士等専門家による決済立会い

中間省略登記契約書作成における特約条項と意思表示の重要ポイント

第三者のためにする契約の成功は、適切な契約書作成と意思表示手続きにかかっています。
売買契約書の必須特約条項

第○条（第三者のためにする契約）
乙（中間者B）が甲（売主A）に売買代金全額を支払った時点で、
乙が指定する第三者に対し、甲から直接所有権を移転するものとする。
 
ただし、当該第三者が本契約による受益の意思表示を甲に対して
行うことを条件とする。
 

受益者の意思表示に関する実務ポイント

• 書面による明確な意思表示: 口頭ではなく必ず書面で実施
• 意思表示の時期: 代金決済前の適切なタイミングで実施
• 意思表示の相手方: 売主Aに対して直接実施することが必要

契約書チェックポイント

1. 特約条項の明確性: 第三者への直接移転条件の明記
2. 受益者特定方法: 中間者による第三者指定手続きの明記
3. 意思表示手続き: 受益者の意思表示方法と時期の規定
4. 代金決済条件: 複雑な資金流れに対応した決済条件設定

実務上の注意事項

• 契約当事者全員への制度説明と合意確認
• 司法書士等専門家による契約書内容の事前チェック
• 意思表示書面の適切な作成と保管
• 登記申請時の添付書類準備

この手法により、合法的かつ効率的な不動産取引が実現できますが、従来の売買と比較して手続きが複雑化するため、専門家との連携が不可欠です。