第二松戸グリーンハイツ物件情報と投資価値分析

第二松戸グリーンハイツ物件概要

第二松戸グリーンハイツの基本物件情報

第二松戸グリーンハイツは、千葉県松戸市南花島4丁目61-17に位置する築50年の分譲マンションです。1974年12月に竣工したこの物件は、平和コンピューターサービスが分譲会社として手がけ、冨士工が施工を担当しました。

 

建物の基本スペックは以下の通りです。

• 構造：鉄筋コンクリート造（RC造）
• 階数：地上7階建て
• 総戸数：75戸
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社
• 管理形態：全部委託・日勤管理
• 土地権利：所有権

間取りは1K、1LDK、2DK、2LDK、3DK、4DK、4LDKと多様で、専有面積は約24㎡から約74㎡まで幅広く設定されています。これにより、単身者からファミリー層まで様々なニーズに対応できる物件構成となっています。

 

第二松戸グリーンハイツの立地と交通アクセス

第二松戸グリーンハイツの最大の魅力は、その優れた交通アクセスにあります。最寄り駅は京成松戸線の上本郷駅で徒歩10分、JR常磐線の松戸駅まで徒歩17分という立地です。

 

交通利便性の詳細。

• 京成松戸線上本郷駅：徒歩10分（約800m）
• JR常磐線松戸駅：徒歩17分
• JR常磐線北松戸駅：徒歩18分

松戸駅からは、JR常磐線で東京駅まで約30分、上野駅まで約20分でアクセス可能です。また、千代田線直通により表参道や大手町などの都心部への通勤も便利で、都内勤務者にとって魅力的な立地条件を備えています。

 

周辺環境については、松戸駅周辺にアトレ、プラーレ、キテミテマツドなどの商業施設が充実しており、日常の買い物や娯楽に困ることはありません。また、駅から徒歩5分圏内にロピアなどのスーパーマーケットもあり、生活利便性が高い地域です。

 

第二松戸グリーンハイツの価格相場と投資価値

第二松戸グリーンハイツの価格動向は、築年数を考慮すると非常に安定した推移を見せています。マンションマーケットのデータによると、2024年5月時点での参考相場価格は1,130万円～1,190万円（4階、2LDK、約59㎡の例）となっています。

 

売買価格の実績データ。

• 最低価格：250万円（小面積物件）
• 最高価格：1,790万円（大面積物件）
• 平均的な価格帯：790万円～1,600万円
• 参考相場単価：19万円/㎡～24万円/㎡

賃貸市場での相場。

• 家賃相場：4.6万円～7.5万円
• 表面利回り：7.1％～8.6％（4階、2LDK、約59㎡の例）
• 管理費：175円/㎡
• 修繕積立金：270円/㎡

この利回りの高さは、築年数が経過した物件としては非常に魅力的な数値です。特に都心部へのアクセスの良さを考慮すると、投資物件としての価値は十分にあると言えるでしょう。

 

第二松戸グリーンハイツの設備と管理状況

第二松戸グリーンハイツは築50年という歴史を持ちながら、適切な管理とメンテナンスにより良好な状態が保たれています。日本ハウズイング株式会社による日勤管理体制が敷かれており、清掃が行き届いた環境が維持されています。

 

建物設備・仕様。

• エレベーター設置済み
• 24時間ゴミ出し可能
• モニター付きインターホン
• 24時間セキュリティシステム
• 防犯カメラ設置
• ペット相談可（規約による）

共用部分の特徴。

• スロープ付きエントランス（バリアフリー対応）
• ロビー・受付スペース完備
• 管理人室設置
• 清掃が行き届いた共用廊下

特筆すべきは、築年数に比して建物の維持管理状況が良好であることです。これは長期的な資産価値の維持に重要な要素となっています。また、最近では室内フルリフォーム済みの物件も多く、現代的な住環境を求める入居者のニーズにも対応しています。

 

第二松戸グリーンハイツの独自の投資戦略と将来性

第二松戸グリーンハイツの投資価値を最大化するためには、一般的な築古マンション投資とは異なる独自の戦略が必要です。この物件の最大の特徴は、松戸エリアの再開発計画との連動性にあります。

 

松戸駅周辺の開発動向。
松戸駅東口では大規模な再開発事業が計画されており、これにより周辺地域の不動産価値向上が期待されています。第二松戸グリーンハイツは、この恩恵を受けやすい立地に位置しているため、中長期的な資産価値の上昇が見込めます。

 

ターゲット層の多様化戦略。

• 若年層向け：都心通勤者のコストパフォーマンス重視層
• 高齢者向け：駅近で生活利便性の高い終の棲家
• 外国人居住者：成田空港アクセスの良さを活かした需要
• テレワーカー：都心より広い住空間を求める層

リノベーション投資の効果。
築50年という年数を逆手に取り、大胆なリノベーションによる付加価値創出が可能です。特に水回り設備の全面更新や、間取り変更による現代的なライフスタイルへの対応は、賃料アップと空室率低下に直結します。

 

長期保有戦略のメリット。
第二松戸グリーンハイツのような築古物件は、減価償却による節税効果が大きく、長期保有による安定したキャッシュフローが期待できます。また、建て替え時期が近づいた際の土地価値の恩恵も見込めるため、出口戦略も多様化できる点が魅力です。

 

松戸市の人口動態を見ると、都心回帰の傾向がある一方で、コストパフォーマンスを重視する層の流入も続いており、賃貸需要の安定性は今後も継続すると予想されます。特に常磐線沿線の利便性向上により、第二松戸グリーンハイツのような好立地物件の価値は相対的に高まっていくでしょう。