不動産クラウドファンディング儲からない理由とリスク分析

不動産クラウドファンディング儲からない理由

不動産クラウドファンディングの元本保証なしリスク

不動産クラウドファンディングが儲からないと言われる最大の理由は、元本保証がないことです。株式投資やREITと同様に、想定通りの賃料収入や売却益を得られなければ、投資元本の一部または全部が返還されない可能性があります。

 

特に以下のケースで元本割れリスクが高まります。

• 借手が現れない場合の空室リスク
• 購入価格より低い金額での売却
• 自然災害による物件価値の下落
• 社会情勢の変化による不動産市場の悪化

優先劣後方式による投資家保護の仕組みはありますが、劣後出資割合を超える損失が発生した場合は投資家が損失を負担することになります。

 

不動産クラウドファンディングのレバレッジ効果の低さ

現物不動産投資と比較して、不動産クラウドファンディングはレバレッジ効果が著しく低いことが儲からない理由として挙げられます。

 

現物不動産投資では金融機関からの融資を活用して投資規模を拡大し、少ない自己資金で大きなリターンを狙えます。例えば、自己資金500万円で2,500万円の物件を購入し、年間家賃収入250万円（利回り10%）を得ることも可能です。

 

一方、不動産クラウドファンディングでは。

• 出資金のみでの運用となる
• 金融機関の融資を利用できない
• 投資できる口数の上限が決まっている
• 大金を一度に同じファンドに投資することが困難

このため、株式やFX、仮想通貨のように2倍・3倍といった大きなリターンは期待できません。

 

不動産クラウドファンディングの短期間収益の限界

不動産クラウドファンディングで儲けが出る仕組みは「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つですが、どちらも短期間で大きな収益を上げることは困難です。

 

インカムゲインの場合。

• 一等地の物件でも月数百万～数千万が限度
• それを数百名の投資家で分配するため個人の収益は少額
• 利回りは高くても10%前後が一般的

キャピタルゲインの場合。

• 不動産は売買に時間がかかる
• 株やFXのような短時間での売買は不可能
• 1～2日で数百万の利益を得ることは現実的ではない

運用期間も数カ月～1年ほどの短期案件が多く、長期的な継続収入を望む投資家には不向きとされています。

 

不動産クラウドファンディングの中途解約制限デメリット

不動産クラウドファンディングが儲からないと感じる理由の一つに、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いことがあります。

 

この制限により以下の問題が発生します。

• まとまったお金が必要になっても運用期間終了まで出資金を引き出せない
• 出資持分の譲渡も一般的に困難
• 資金の流動性が著しく低い
• 他の投資機会を逃すリスク

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠や履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。

 

投資前には必ず中途解約の条件を確認し、余裕資金での投資を心がけることが重要です。

 

不動産クラウドファンディング業界の競争率と投資機会の限定性

不動産クラウドファンディングが儲からないと言われる独自の視点として、業界の構造的な問題があります。人気の案件は早い者勝ちで競争率が非常に高く、計画的な投資が困難な状況が続いています。

 

具体的な問題点。

• 募集開始から数分～数時間で満額に達する案件が多数
• 投資したいファンドに必ずしも投資できない
• コンスタントな運用継続が困難
• 投資機会の不平等性

この状況は以下の要因によって生まれています。
供給不足の構造

• 不動産特定共同事業法の規制により参入障壁が高い
• 優良物件の確保が困難
• 運営会社の資本力による案件規模の制限

需要過多の現状

• 低金利環境下での投資先としての注目
• 少額投資可能な手軽さ
• コロナ禍での投資意識の高まり

実際に、年間を通じて安定的に投資を継続できる投資家は限られており、想定していた投資計画を実行できないケースが頻発しています。これにより、理論上の利回り計算と実際の投資成果に大きな乖離が生まれ、「儲からない」という印象を持つ投資家が増加しています。

 

さらに、人気案件に集中する傾向により、相対的にリスクの高い案件や利回りの低い案件しか投資機会を得られない投資家も存在し、投資成果の格差が拡大している現状があります。