一括借り上げとはサブリースメリットデメリット契約方式解説

一括借り上げとは

一括借り上げの基本的な仕組みとマスターリース契約

一括借り上げとは、不動産会社や管理会社が、オーナーが所有するマンションやアパートなどの賃貸物件を一棟丸ごと、または一部を借り上げる契約方式です。この契約は「マスターリース契約」とも呼ばれ、オーナーから見ると不動産会社が賃借人となる形態となります。

 

通常の賃貸経営では、オーナーが直接入居者と契約を結びますが、一括借り上げでは以下のような流れになります。

• オーナーが不動産会社に建物を貸し出す（マスターリース）
• 不動産会社が入居者に部屋を転貸する（サブリース）
• 入居者は不動産会社と賃貸契約を結ぶ
• オーナーは不動産会社から一定の家賃を受け取る

この仕組みにより、オーナーは入居者との直接的な契約関係を持たず、すべての管理業務を不動産会社に委託できます。

 

一括借り上げとサブリースの違いと契約形態

一括借り上げとサブリースは密接に関連していますが、厳密には異なる概念です。一括借り上げは「オーナーから不動産会社への貸し出し」を指し、サブリースは「不動産会社から入居者への転貸」を指します。

 

契約の主体関係：

• 一括借り上げ：オーナー（貸主）⇔ 不動産会社（借主）
• サブリース：不動産会社（貸主）⇔ 入居者（借主）

実際の市場では、一括借り上げからサブリースまでの一連の流れを総称して「一括借り上げ」や「サブリース」と呼ぶのが一般的です。

 

契約方式の種類：

契約タイプ	特徴	手数料率
賃料保証型	空室に関係なく一定賃料を保証	15～20%
パススルー型	入居率に応じて賃料が変動	5～10%

賃料保証型では、不動産会社が入居状況に関係なく毎月一定の賃料をオーナーに支払います。一方、パススルー型では入居者が支払う家賃がそのままオーナーの収入となり、空室リスクはオーナーが負担します。

 

一括借り上げのメリットと空室リスク回避効果

一括借り上げの最大のメリットは、空室リスクの完全回避です。通常の賃貸経営では、空室が発生すると家賃収入が減少し、ローン返済計画に大きな影響を与えます。しかし、一括借り上げでは以下のメリットを享受できます。
収入面のメリット：

• 毎月決まった金額の安定収入
• 空室や家賃滞納の影響を受けない
• 満室時の80～90%相当の家賃保証
• 長期的な収支計画が立てやすい

管理面のメリット：

• 入居者募集業務が不要
• 家賃回収業務から解放
• 入居者トラブル対応は管理会社が担当
• 退去時の立会いや原状回復も管理会社が実施

精神的負担の軽減：

• 空室率を気にする必要がない
• 家賃滞納による精神的ストレスがない
• 賃貸経営初心者でも安心して始められる

特に、相続税対策でフルローンを組んでアパート建設を行った場合、毎月の返済額が確定しているため、安定した家賃収入は非常に重要な要素となります。

 

一括借り上げのデメリットと手数料負担の実態

一括借り上げには多くのメリットがある一方で、見過ごせないデメリットも存在します。最も大きなデメリットは手数料負担による収入減少です。

 

収入面のデメリット：

• 家賃収入の10～20%が手数料として差し引かれる
• 管理委託（手数料5%程度）と比較して収入が大幅減
• 礼金や更新料などの一時金収入がない
• 満室時でも100%の家賃収入は得られない

契約上のリスク：

• 家賃減額請求のリスク
• 契約期間中でも賃料見直しの可能性
• オーナーからの契約解除が困難
• 管理会社からの突然の契約解除リスク

実際の収入例：
満室時家賃収入100万円の物件の場合

• 管理委託：95万円（手数料5%）
• 一括借り上げ：80～85万円（手数料15～20%）
• 年間収入差：120～180万円

この収入差は、長期間にわたって累積すると非常に大きな金額となります。特に、築年数が経過して家賃相場が下落した場合、さらなる減額請求を受ける可能性があります。

 

免責期間の注意点：
多くの一括借り上げ契約では、契約開始から3～6ヶ月間の免責期間が設けられており、この期間中は空室分の家賃が保証されません。新築物件の場合、入居付けに時間がかかることがあり、当初の収支計画が狂う可能性があります。

 

一括借り上げ契約時の隠れたリスクと業界の裏事情

一括借り上げ契約には、一般的にはあまり知られていない業界特有のリスクが存在します。これらのリスクを理解せずに契約すると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

 

業界の裏事情：

• 大手サブリース会社でも経営破綻のリスクがある
• 「30年一括借り上げ保証」は法的拘束力が限定的
• 家賃減額請求は借地借家法により正当事由があれば認められる
• 管理会社の倒産時は敷金返還義務がオーナーに移転する場合がある

契約書の落とし穴：

• 賃料見直し条項の詳細確認が重要
• 修繕費負担の範囲が曖昧な場合が多い
• 契約解除時の違約金条項
• 原状回復費用の負担区分

意外なリスク要因：

• 管理会社の入居審査基準がオーナーの意向と合わない場合
• 近隣相場より高い家賃設定で空室が長期化するケース
• 管理会社の営業方針変更による突然の契約解除
• 建物の老朽化に伴う大規模修繕費用の全額オーナー負担

対策として重要なポイント：

• 複数の管理会社から見積もりを取得
• 契約書の詳細条項を弁護士等専門家に確認
• 管理会社の財務状況を定期的にチェック
• 近隣相場の動向を継続的に把握

特に注意すべきは、管理会社が入居者選定を完全に裁量で行うため、オーナーの意向に沿わない入居者が選ばれる可能性があることです。例えば、ペット可物件として運営されたり、想定していない属性の入居者が選ばれたりするケースがあります。

 

また、建物の修繕・メンテナンス費用については、基本的にオーナー負担となるため、毎月の収入から修繕積立金を確保しておくことが重要です。管理会社によっては、修繕工事を自社系列の業者に発注し、相場より高い費用を請求するケースもあるため、見積もりの妥当性を検証する必要があります。

 

さらに、近年増加している問題として、管理会社の事業譲渡や合併により、契約条件が不利に変更されるケースがあります。特に、地方の中小管理会社が大手に買収された際に、従来の契約条件が見直されることが多く、オーナーにとって不利な条件に変更される可能性があります。

 

これらのリスクを回避するためには、契約前の十分な検討と、契約後の継続的な管理会社との関係維持が不可欠です。また、万が一のトラブルに備えて、不動産に詳しい弁護士や税理士などの専門家とのネットワークを構築しておくことも重要な対策の一つです。