自宅賃貸に出す方法と手順メリットデメリット解説

自宅賃貸に出す

自宅賃貸の手順と流れ

自宅を賃貸に出すには、まず不動産管理会社への賃料査定依頼から始めます。複数の会社に査定を依頼することで、適正な賃料相場を把握できます。

 

賃料査定後の基本的な流れは以下の通りです。

• 賃料査定の依頼（複数社で比較検討）
• 入居者募集条件の決定（家賃・敷金礼金・契約期間）
• 管理方法の選択（自主管理または管理会社委託）
• 契約形態の決定（普通借家契約・定期借家契約・サブリース）
• 入居者募集の開始

特に重要なのが契約形態の選択です。転勤などで一時的に貸し出す場合は定期借家契約を選択することで、将来的に自宅に戻ることが可能になります。

 

都内や都市部の駅近物件であれば賃貸需要が高く、想像以上の賃料で貸し出せる可能性があります。一方、築古や立地が悪い物件は賃料が安くなり、入居者が付きづらいケースもあるため、事前の市場調査が重要です。

 

自宅賃貸のメリットとデメリット

自宅を賃貸に出すことには、明確なメリットとデメリットが存在します。

 

主なメリット。

• 家賃収入の獲得（住宅ローン返済への充当可能）
• 専門業者による管理委託（空き家対策不要）
• 住宅ローン金利の経費計上（税務上の優遇）
• 資産価値の維持（入居者による適切な使用）

主なデメリット。

• 初期費用の発生（ハウスクリーニング・現状確認等）
• 設備劣化のリスク（日常使用による損耗）
• 賃貸人としての義務（修繕責任・トラブル対応）
• 空室リスク（入居者が見つからない可能性）
• 退去要求の困難（普通借家契約の場合）

特に注意すべきは、入居者による物件の汚損や損傷リスクです。日常生活での使用により、壁紙の汚れや床の傷などが発生する可能性があります。

 

しかし、転勤専門の賃貸会社を利用することで、これらのリスクを軽減できます。例えば、契約解除時に入居者が退去しない場合でも、「会社がお金を払ってでも出て行かせる」保証を提供する業者も存在します。

 

自宅賃貸の住宅ローン対応策

住宅ローンが残っている自宅でも賃貸に出すことは可能ですが、金融機関への事前相談が必須です。無断で賃貸に出すことは契約違反となり、一括返済を求められるリスクがあります。

 

住宅ローン継続の条件。

• **転勤等のやむを得ない理由**の証明
• **金融機関への正式な届出**と承認取得
• 賃貸期間の明確化（定期借家契約の活用）
• **将来的な自己居住の意思**表明

一部の金融機関では、転勤による一時的な賃貸であれば住宅ローンの継続を認めています。ただし、事業用ローンへの借り換えを求められる場合もあり、金利が上昇する可能性があります。

 

実際の体験談では、住宅ローンで購入したマンションを正攻法で賃貸に出すため、銀行との金利交渉を含む一連の手続きを行った事例も報告されています。

 

転勤専門の賃貸会社「株式会社リロケーションジャパン」などは、このような住宅ローン継続のサポートも行っており、転勤者に特化したサービスを提供しています。

 

自宅賃貸の税金と確定申告

自宅を賃貸に出すと、不動産所得として確定申告が必要になります。ただし、適切な経費計上により税負担を軽減できます。

 

計上可能な主な経費。

• 住宅ローンの利息部分（元本は対象外）
• 管理会社への委託手数料（家賃の5-10%程度）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 修繕費・リフォーム費用
• 減価償却費（建物部分のみ）

特に注目すべきは減価償却費の計上です。建物の取得価格を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上できるため、実際の支出がなくても所得を圧縮できます。

 

ただし、賃貸収入から経費を差し引いた結果がマイナスになった場合（不動産所得の損失）、給与所得などの他の所得と損益通算が可能です。これにより、全体の税負担を軽減できる場合があります。

 

毎月の税金については、管理会社が源泉徴収を行うケースが多く、最初の2ヶ月程度は税金の影響で手取り収入が少なくなることも報告されています。

 

自宅賃貸成功のための独自戦略

一般的な賃貸経営とは異なり、自宅の賃貸には独特の優位性があります。これらを活かした戦略的アプローチが成功の鍵となります。

 

自宅賃貸の独自優位性。

• 取得コストゼロ（仲介手数料・不動産取得税不要）
• 物件への愛着（丁寧な管理・メンテナンス）
• 立地選択の妙（実際の居住経験に基づく好立地）
• 設備の充実（自己使用前提の高品質設備）

特に重要なのが**「貸す前提の自宅」という発想**です。将来的な賃貸転用を見据えて自宅を購入・設計することで、数百万円の節約効果を得られる可能性があります。

 

**戦略的な入居者ターゲティング**も重要です。

• 単身者向け：駅近・インターネット無料・家具家電付き
• ファミリー向け：学校近接・公園近接・駐車場付き・防犯設備充実

さらに、入居条件の戦略的緩和により成約率を向上させることができます。

• ペット飼育の承諾（ペット可物件の希少性活用）
• フリーレント設定（一定期間の家賃無料）
• 敷金礼金の廃止（初期費用負担軽減）

**転勤専門会社の活用**も独自戦略の一つです。一般的な賃貸管理会社とは異なり、転勤者特有のニーズ（契約期間の柔軟性・短期専門関連会社との連携）に対応できるため、より安心して賃貸経営を行えます。

 

実際の成功事例では、転勤専門会社を利用することで「契約者専用サイトからの収支確認」「3ヶ月前予告での契約解除」「短期専門関連会社との連携による空室対策」などのサービスを受けることができ、安定した賃貸経営を実現しています。