壁芯内法差はどれくらい？マンション面積表示の基礎知識と計算方法

壁芯内法差はどれくらい

壁芯面積と内法面積の基本的な差の割合

壁芯面積と内法面積の差は、物件の種類や構造によって大きく異なります。一般的な差の割合を見てみましょう。

 

ファミリータイプマンション

• 平均6%程度の差
• 90㎡の壁芯面積の場合、内法面積は約84.6㎡
• 壁の厚みが面積に占める割合が相対的に小さい

ワンルームタイプマンション

• 平均11%程度の差
• 25㎡の壁芯面積の場合、内法面積は約22.3㎡
• 壁の厚みが面積に占める割合が相対的に大きい

一般的な目安

• 5～10%程度の差が標準的
• 構造や間取りによって差は変動
• 部屋が狭いほど差の割合は大きくなる傾向

この差は単純に壁の厚みだけでなく、建物の構造や設計によって大きく左右されます。特に、専有面積が狭い物件ほど、壁の厚みが全体面積に与える影響が大きくなるため、差の割合も大きくなります。

 

壁芯面積と内法面積の構造別計算方法

建物の構造によって壁の厚みが異なるため、壁芯面積と内法面積の差も変わってきます。

 

木造建物の場合

• 大壁工法：約130mm程度の壁厚
• 柱を壁の中に組み込む構造
• 比較的薄い壁のため面積差は小さめ
• 一般的に5～7%程度の差

鉄筋コンクリート造（RC造）の場合

• 壁式構造：160～180mm程度
• 断熱材や仕上げ材を含めると300mm程度になることも
• 木造より壁が厚いため面積差は大きめ
• 一般的に7～11%程度の差

実際の計算例
5.2m×3.2mの部屋の場合。

• 壁芯面積：5200mm×3200mm＝16.64㎡
• 内法面積：5000mm×3000mm＝15.00㎡
• 差：1.64㎡（約9.8%の差）

この計算例からも分かるように、ワンルーム程度の広さでも1.64㎡という大きな差が生じます。これは畳約1枚分に相当する面積です。

 

壁芯面積差が登記面積に与える影響

登記面積は実際の法的な面積として重要な意味を持ちます。

 

登記面積の基準

• 一戸建て：壁芯面積で登記
• マンション・アパート：内法面積で登記
• 不動産登記法による明確な区分

登記面積と広告面積の違い

• 新築マンション広告：壁芯面積表示が多い
• 中古マンション広告：内法面積（登記面積）表示が多い
• 購入者は登記面積を正確に把握する必要がある

税金計算への影響

• 固定資産税：登記面積を基準に計算
• 不動産取得税：登記面積を基準に計算
• 面積差が税額に直接影響する可能性

登記面積は法的な根拠を持つ正式な面積であり、各種税金の計算や融資の審査においても重要な指標となります。特にマンションの場合、内法面積で登記されるため、広告で見た壁芯面積との差を事前に理解しておくことが重要です。

 

壁芯面積差による広告表示の注意点

不動産広告における面積表示には業界特有のルールがあります。

 

表示規約による基準

• 原則として壁芯面積で表示
• 「不動産の表示に関する公正競争規約」による規定
• 登記面積である旨を記載すれば内法面積表示も可能

物件種別による表示の違い

• 新築マンション：壁芯面積表示が主流
• 中古マンション：内法面積表示が多い
• 賃貸物件：内法面積表示が一般的

消費者保護の観点

• 実際の使用可能面積は内法面積
• 家具配置の計画は内法面積で検討
• 広告面積と実際の体感面積の違いを理解

確認すべきポイント

• 広告に「壁芯面積」「内法面積」の記載があるか
• 登記面積の明記があるか
• 実測面積との違いはないか
• メーターボックスや配管スペースの扱い

広告を見る際は、表示されている面積が壁芯なのか内法なのかを必ず確認し、実際の居住スペースを正確に把握することが重要です。

 

壁芯面積差を活用した不動産営業のポイント

不動産営業において、壁芯面積と内法面積の差を正しく理解し、顧客に適切に説明することは信頼関係構築の重要な要素です。

 

顧客説明のポイント

• 面積差の具体的な数値を示す
• 畳何枚分の差かを分かりやすく説明
• 家具配置への影響を具体的に伝える
• 登記面積との関係を明確に説明

営業戦略への活用

• 競合物件との比較時の注意点
• 価格妥当性の根拠として活用
• 顧客の期待値調整に役立てる
• 契約後のトラブル防止策として重要

実測の重要性

• 内見時の実測推奨
• メジャーでの実際の寸法確認
• 図面と実際の差異チェック
• 使用可能スペースの正確な把握

トラブル防止策

• 契約前の詳細説明義務
• 面積差による価格影響の説明
• 登記面積と広告面積の違いの明示
• 実際の居住感についての事前説明

営業担当者は、単に面積の数字を伝えるだけでなく、その差が実際の生活にどのような影響を与えるかを具体的に説明することで、顧客満足度の向上と信頼関係の構築を図ることができます。

 

また、壁芯面積と内法面積の差は、建物の構造や築年数、設計思想によっても変わるため、個別の物件ごとに正確な数値を把握し、顧客に提供することが重要です。特に高額な不動産取引において、面積の認識違いは大きなトラブルの原因となる可能性があるため、事前の十分な説明と確認が不可欠です。