経年減点補正率の計算方法と固定資産税評価への影響

経年減点補正率の基本知識と計算方法

経年減点補正率の定義と基本概念

経年減点補正率とは、建築から経過した年数に応じて決まる減価割合のことです。建物は建築からの経過年数が長いほど損耗し、その資産価値は下がるため、建物の評価額算出の際にこの現実を反映するために設けられています。

 

この補正率は建物の構造、種別ごとに定められており、最大で80%ほど評価額を圧縮できます。つまり、新築時の評価額を100%とした場合、最も古い建物でも20%の残価率は維持されることになります。

 

固定資産評価基準では、家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定められており、木造家屋にあっては用途別区分及び評点数別区分、非木造家屋にあっては用途別区分及び構造別区分に従って求められます。

 

経年減点補正率の具体的な計算方法

建物評価額の算出には以下の計算式が用いられます。
建物評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率 × 評点一点当たりの価額
経年減点補正率は構造別に以下のような数値が設定されています。

• 木造建物：築1年で0.80、築5年で0.64、築25年以上で0.20（下限）
• 非木造建物：築1年で0.9579、築5年で0.8569、築45年以上で0.2000（下限）

住宅（共同住宅を含む）は、構造に関わらず初年度の経年減点補正率は0.8とされています。これは不動産取得税と固定資産税で評価額が異なる理由の一つでもあります。

 

経年減点補正率が固定資産税評価に与える影響

経年減点補正率は固定資産税の課税標準となる建物評価額を直接左右する重要な要素です。しかし、多くの不動産所有者が誤解しているのは、「建物が古くなれば必ず固定資産税が下がる」という認識です。

 

実際には、以下の要因により評価額が下がらないケースが頻繁に発生します。

• 経年減点補正率の下限到達：木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート共同住宅は60年で下限の20%に達し、それ以降は減価しません
• 建築物価の上昇：再建築費評点補正率の上昇が経年減点補正率の下落を上回る場合、評価額が維持または上昇することがあります

令和6年度評価基準においては、木造は1.11、非木造は1.07の再建築費評点補正率が定められており、これが評価額の下落を相殺する要因となっています。

 

経年減点補正率の特殊な適用事例と損耗減点補正

通常の経年減点補正率は、適切な維持管理を前提とした標準的な減価を想定していますが、実際の建物状況がこれと大きく異なる場合には、損耗減点補正率が適用されることがあります。

 

損耗減点補正率が適用される典型的なケースには以下があります。

• 天災・火災による損傷：類型的に通常の維持管理を行う場合に生じる損耗を超える損耗が生じた場合
• 長期間の放置：約17年間放置していた家屋について、通常の経年減点補正率では適切な評価ができないとされた判例があります
• 著しい劣化：通常の維持管理を怠ったことによる異常な損耗状態

損耗減点補正率は、部分別損耗減点補正率基準表に示される損耗残価率（0～1.00）を、当該家屋の経年減点補正率に乗じて求められます。これにより、実際の建物状況をより正確に評価額に反映することが可能になります。

 

経年減点補正率の実務上の注意点と将来展望

不動産業従事者として理解しておくべき実務上の重要なポイントがいくつかあります。

 

評価替えのタイミング
固定資産税の評価替えは3年に一度実施されるため、毎年評価額が変動するわけではありません。この点を顧客に正確に説明することが重要です。

 

物価上昇時の特殊な取扱い
建築費用の高騰により評価額が前回評価時を上回る場合、納税者の税負担を考慮して既存の評価額に据え置かれます。つまり、物価上昇により固定資産税が増加に転じることはありません。

 

地域格差の考慮
評点一点当たりの価額は、東京都（特別区の区域）における物価水準に対する地域的格差を考慮して定められており、同じ建物でも所在地により評価額が異なる要因となります。

 

現行の経年減点補正率制度については、建築費の高騰が評価額に直接反映する上に、20%という高い残価率と長い耐用年数によって機能しにくいという指摘もあります。今後の制度改正の動向にも注意を払う必要があります。

 

積雪寒冷地域での特別措置
積雪地域又は寒冷地域では、積雪寒冷補正率が別途適用される場合があり、これらの地域での評価には特別な配慮が必要です。

 

不動産業従事者として、これらの複雑な制度を正確に理解し、顧客に適切な説明を行うことで、信頼関係の構築と専門性の向上につながります。特に、「古い建物だから固定資産税は安い」という単純な理解ではなく、物価動向や制度の仕組みを含めた総合的な説明が求められています。