共同抵当同時配当異時配当の実務解説と計算方法

共同抵当同時配当異時配当の実行方法

共同抵当権は、同一の債権を担保するために複数の不動産に設定される抵当権です。民法第392条により、その実行方法として同時配当と異時配当の二つの方式が規定されています。
同時配当とは、共同抵当となった不動産の全部を同時に競売して弁済を受ける方法をいいます。この場合、各不動産の売却代金の割合に応じて配当を受けることになります。一方、異時配当とは、1つずつ順番に競売する方法です。
不動産業従事者にとって、この配当方式の理解は債権回収や担保評価において極めて重要です。特に競売手続きにおいて、どの方式が採用されるかによって配当額が大きく変動するため、実務上の判断に直結します。

 

共同抵当同時配当における価額按分の計算手法

同時配当では、各不動産の評価額に応じて債権を按分して配当する「割付主義」が採用されています。この計算方法は、後順位抵当権者の配当予測を可能にし、担保価値の透明性を確保する重要な仕組みです。
具体的な計算例を示します。A銀行が債務者Bに対し3,000万円の債権を有し、甲土地（評価額2,000万円）と乙土地（評価額1,000万円）に共同抵当権を設定している場合を考えます。
同時配当における配当額の計算。

• 甲土地からの配当：3,000万円 × (2,000万円 ÷ 3,000万円) = 2,000万円
• 乙土地からの配当：3,000万円 × (1,000万円 ÷ 3,000万円) = 1,000万円

この割付計算により、後順位抵当権者は自らが受ける配当額を事前に予測できます。上記例で甲土地に2番抵当権者がいる場合、同時配当なら甲土地の残余代金から配当を受けられます。
民法392条1項の規定は、後順位抵当権者がいない場合であっても適用されるため、共同抵当権者は特定の不動産を選択して優先的に配当を受けることはできません。

共同抵当異時配当における債権全額回収の仕組み

異時配当では、共同抵当権者は競売された一つの不動産の代価から債権全額の優先弁済を得ることができます。これは同時配当と大きく異なる点で、先順位抵当権者にとって有利な制度です。
先ほどの例で甲土地のみが先に競売された場合、A銀行は甲土地の売却代金2,000万円を全額回収できます。残りの1,000万円の債権については、乙土地に対する抵当権が存続し、後日実行可能です。
この制度の背景には、共同抵当権者の利便性向上があります。全ての不動産を同時に競売にかける必要がなく、市場状況や債権回収の緊急性に応じて柔軟な実行が可能になります。

 

しかし、異時配当は後順位抵当権者にとって不利な結果をもたらす可能性があります。同時配当であれば甲土地から一定の配当を受けられたはずの後順位抵当権者が、異時配当により配当を受けられなくなる場合があるからです。
この不公平を調整するため、民法392条2項後段では後順位抵当権者に代位権を認めています。

共同抵当後順位抵当権者の代位権行使要件

後順位抵当権者の代位権は、異時配当における不公平を是正する重要な制度です。この代位権により、後順位抵当権者は同時配当の場合に他の不動産から共同抵当権者に配当されるべきであった金額の限度で、共同抵当権者に代位して抵当権を行使できます。
代位権の行使要件として、以下の条件が必要です。

• 共同抵当の目的不動産がすべて債務者又は同一物上保証人の所有であること
• 異時配当により一つの不動産が競売されたこと
• 後順位抵当権者が存在すること

判例によると、共同抵当権の目的となる甲・乙不動産が同一の物上保証人の所有に属する場合にも、392条2項後段が適用されます。これにより、債務者所有型と物上保証人所有型の両方で代位権が認められています。
代位権の計算例を示します。前述の事例で甲土地が2,000万円で競売され、A銀行が全額回収した場合、2番抵当権者は同時配当なら甲土地から受けられたはずの金額を限度として、乙土地のA銀行の抵当権に代位できます。
同時配当なら甲土地でA銀行が受ける配当：3,000万円 × (2,000万円 ÷ 3,000万円) = 2,000万円
実際の異時配当での回収額：2,000万円
代位可能額：2,000万円 - 2,000万円 = 0万円
この場合は代位の余地がありませんが、債権額が甲土地の価値を上回る場合には代位権が重要な意味を持ちます。

 

共同抵当実行における物上保証人所有不動産の特殊取扱

共同抵当権の実行において、債務者所有不動産と物上保証人所有不動産が混在する場合には、特殊な法的処理が必要となります。この問題は実務上頻繁に発生し、不動産業界では重要な論点の一つです。
物上保証人とは、他人の債務を担保するため自己の不動産に抵当権を設定した者です。債務者と物上保証人の不動産が共同抵当の対象となった場合、それぞれの責任の範囲と配当方法について慎重な検討が必要です。

 

最高裁平成25年判例では、債務者所有不動産と物上保証人所有不動産とに設定された共同抵当権の実行による不動産競売事件における同時配当の方法について重要な判断が示されています。
この判例の要点は以下の通りです。

• 債務者所有不動産と物上保証人所有不動産の責任割合の決定方法
• 各不動産からの配当額の計算基準
• 複数の物上保証人が存在する場合の取扱い
• 求償権の処理方法

実務上、物上保証人は主債務者に対して求償権を有するため、配当計算においてこの求償関係を適切に処理する必要があります。また、物上保証人が複数存在する場合には、それぞれの保証範囲と責任割合を明確にしなければなりません。

 

東京高等裁判所平成13年7月17日判決では、物上保証人所有の共同抵当不動産の一部に他の抵当権が同順位で設定されている場合の同時配当について詳細な判断が示されており、実務の指針となっています。

共同抵当競売における同順位抵当権競合時の配当計算実務

共同抵当の実行において、一個の不動産上にその共同抵当にかかる抵当権と同順位の他の抵当権が存する場合の配当計算は、最も複雑で実務上重要な論点の一つです。
この問題について、最高裁平成14年10月22日判決が重要な判断基準を示しています。同判決では、共同抵当の目的となった数個の不動産の代価の同時配当にあたり、一個の不動産上にその共同抵当にかかる抵当権と同順位の抵当権が存する場合の配当額の計算方法について詳細な判断が示されました。
計算方法の基本的な考え方。

• 同順位抵当権者間では平等配当の原則が適用される
• 共同抵当権者の債権額と単独抵当権者の債権額を合算して配当割合を決定
• 各不動産の評価額に応じた按分計算を実施
• 後順位抵当権者への影響を最小限に抑制

具体的な計算例として、甲土地（3,000万円）・乙土地（2,000万円）に共同抵当権（債権額4,000万円）が設定され、甲土地に同順位の単独抵当権（債権額1,500万円）が設定されている場合を考えます。

 

同時配当における計算手順。

1. 甲土地での配当可能総額：3,000万円
2. 甲土地での債権総額：4,000万円 + 1,500万円 = 5,500万円
3. 共同抵当権者の甲土地からの配当：3,000万円 × (4,000万円 ÷ 5,500万円) ≒ 2,182万円
4. 単独抵当権者の配当：3,000万円 × (1,500万円 ÷ 5,500万円) ≒ 818万円

この計算により、共同抵当権者は乙土地から残りの債権（4,000万円 - 2,182万円 = 1,818万円）を回収することになります。

 

平成14年最高裁判決の意義は、同順位競合の場合でも共同抵当権者の優位性を適切に保護しつつ、後順位抵当権者の利益も考慮したバランス型配当方式を確立した点にあります。この判例により、実務における配当計算の統一的基準が明確になりました。

 

金融機関や不動産業者にとって、この配当計算は融資判断や担保評価において極めて重要な要素となります。特に、競売予想配当額の算定や債権回収戦略の策定において、正確な計算能力が求められています。

 

不動産競売実務において、配当計算書の作成は裁判所書記官の職責ですが、債権者や利害関係人による異議申立ての可能性もあるため、関係者全員が配当計算の仕組みを理解しておく必要があります。

 

この複雑な配当計算システムの理解により、不動産取引における担保価値の正確な把握と、適切なリスク管理が可能となります。共同抵当権と同順位抵当権の競合は決して稀な事例ではなく、都市部の不動産取引では頻繁に発生する実務的課題として認識されています。