共有名義不動産売却税金の計算方法と確定申告

共有名義不動産売却における税金の全体像

共有名義不動産売却時の主要税金と負担者

共有名義の不動産を売却する際にかかる税金は、税目によって負担者や計算方法が大きく異なります。以下の表で主要な税金の概要を整理しました。

税金の種類	負担者	計算方法	発生タイミング
譲渡所得税	各共有者	持分割合按分	売却益発生時
住民税	各共有者	持分割合按分	売却益発生時
印紙税	売主・買主	売買金額に応じて	契約締結時
登録免許税	主に買主	固定税率	名義変更時

共有名義不動産の売却では、譲渡所得税と住民税について各共有者が持分割合に応じて個別に計算し、それぞれが確定申告を行う必要があります。これは単独名義の不動産売却とは大きく異なる特徴です。

共有名義不動産の譲渡所得税計算メカニズム

譲渡所得税の計算は、共有名義特有の複雑さがあります。基本的な計算式は以下の通りです：
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
この譲渡所得に各共有者の持分割合を乗じて、個人の譲渡所得を算出します。税率は所有期間によって以下のように決まります：

• 短期譲渡所得（5年以内）：所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％
• 長期譲渡所得（5年超）：所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％

注目すべき点は、所有期間や特例適用の判定が共有者個別に行われることです。つまり、同じ不動産でも共有者によって適用される税率が異なる可能性があります。
例えば、夫が10年前から所有し、妻が3年前に持分を取得した場合、夫は長期譲渡所得の税率（20.315％）、妻は短期譲渡所得の税率（39.63％）が適用されます。

 

共有名義不動産売却の登録免許税と印紙税の詳細

登録免許税は主に不動産の名義変更に関わる税金で、共有名義不動産の売却では複数の場面で発生します。
所有権移転登記

• 土地：1.5％（2027年3月末まで軽減税率適用）
• 建物：0.3％（2027年3月末まで軽減税率適用）

抵当権抹消登記
不動産1件につき1,000円の固定税額です。
印紙税は売買契約書に貼付する印紙代で、売買金額に応じて以下のように決まります。

 

売買金額	印紙税額（軽減税率）
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円

印紙税は通常、売主と買主で折半することが多いですが、契約により異なる場合があります。

共有名義不動産売却の特別控除と節税戦略

共有名義不動産の売却において、最も重要な節税制度が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。この控除の特徴は、共有者それぞれが最大3,000万円の控除を受けられることです。
3,000万円特別控除の適用条件

• マイホーム（居住用財産）であること
• 売却する年の1月1日において所有期間が3年以上であること
• 過去3年間に同特例を利用していないこと

例えば、夫婦が2分の1ずつ共有する自宅を6,000万円で売却し、譲渡所得が4,000万円発生した場合。

 

• 夫の譲渡所得：2,000万円（4,000万円×1/2）
• 妻の譲渡所得：2,000万円（4,000万円×1/2）

それぞれが3,000万円の控除を適用できるため、両者とも譲渡所得税は0円となります。

 

また、所有期間が10年を超えるマイホームの場合、「軽減税率の特例」も併用可能で、6,000万円以下の部分について所得税10％＋住民税4％の軽減税率が適用されます。

共有名義不動産売却における確定申告の実務手続き

共有名義不動産を売却した場合、譲渡所得が発生した共有者全員が個別に確定申告を行う必要があります。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
必要書類一覧

• 確定申告書B（第一表・第二表）
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（計算明細書）
• 売買契約書の写し
• 取得時の契約書・領収書の写し
• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 仲介手数料等の領収書
• 特例適用の場合は住民票の写し

共有者ごとに持分割合を明記した内訳書の作成が特に重要で、税務署での相談窓口を活用することをお勧めします。
確定申告が不要なケース

• 譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合
• 3,000万円特別控除により課税所得がゼロになる場合

ただし、損失が発生した場合でも、他の所得との損益通算や翌年以降への繰り越しのために申告するメリットがあります。

 

税理士への相談費用は10万円～30万円程度が相場ですが、複雑な共有関係や高額な売却の場合は専門家のサポートを受けることで、申告ミスや節税機会の見落としを防ぐことができます。