救済方法と意味を宅建で理解する基本知識

救済方法と意味

救済方法の基本的な意味と宅建業界での重要性

救済方法とは、不動産取引において消費者や取引当事者が損害を受けた際に、その損害を回復するための法的制度や手続きのことを指します 。宅建業界においては、消費者保護の観点から様々な救済制度が設けられており、これらは宅建士として必ず理解しておくべき重要な知識です 。
参考）https://shikakupass.com/column/category-takken/2516/

宅建業法では、宅建業者が一般消費者との間で行う不動産取引において、情報格差による被害を防ぐため、複数の救済制度を設けています 。これらの制度は「免許制度」「宅建士制度」「保証金制度」の3つの基本的な仕組みによって支えられており、専門的知識と資力の両方が担保された宅建業者を実現することで、不動産取引の安全を図っています 。
参考）https://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/contents/12/

近年の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更があり、救済方法も大幅に拡充されました 。これにより、買主の権利がより手厚く保護されることになり、宅建業者はより一層の注意義務を負うことになります。
参考）https://realestate.darwin-law.jp/topic/822/

救済方法における契約不適合責任の4つの権利

契約不適合責任における救済方法は、買主に4つの権利を認めています 。これらは従来の瑕疵担保責任よりも柔軟で実務に沿った内容となっており、宅建試験でも頻出の重要項目です。
参考）https://aglaw.jp/keiyakufutekigousekinin/

履行の追完請求は、契約に適合しない給付がなされた場合に、修補や代替物の引渡しを求める権利です 。例えば、新築住宅に欠陥があった場合の修繕請求がこれに該当します。代金減額請求は、履行の追完が不可能な場合や、催告後相当期間内に追完がなされない場合に、代金の減額を求める権利です 。
損害賠償請求については、売主に帰責事由がある場合に認められ、従来の信頼利益に加えて履行利益の請求も可能になりました 。これは「契約が履行されていれば得られたであろう利益を支払え」という内容で、損害賠償の範囲が大幅に拡大されています 。契約の解除は、重大な不適合により契約の目的が達成できない場合に認められますが、社会通念に照らして軽微な場合は認められません 。

救済方法としての営業保証金制度の仕組み

営業保証金制度は、宅建業者との取引で損害を受けた者を金銭的に救済するための重要な制度です 。この制度では、宅建業者は主たる事務所に1,000万円、支店等には1箇所につき500万円の営業保証金を供託することが義務付けられています 。
参考）https://owners-age.com/star-takken/blog/eigyouhosyoukin/

営業保証金の還付を受けるためには、宅建業者と「宅建業に関して取引をした」中で損害を被ったことが必要です 。重要なのは、電気業者や広告業者など、宅建業者と取引をした他の事業者は還付対象外という点です 。還付請求の手続きは、債権を証明する書類を準備し、供託所に請求を行い、審査を受けて弁済が実行されるという流れになります 。
参考）http://takken-success.info/takken-gyoho/article-27-28/

保証協会制度は、営業保証金に代わる制度として設けられており、弁済業務保証金分担金を納付することで加入できます 。加入社員との取引で損害を受けた場合、保証協会の認証を受けた後、供託所に還付請求を行うことで弁済を受けることができます 。この制度により、営業保証金を供託していた場合と同額の還付を受けることが可能です。

救済方法における5点免除制度の活用法

宅建試験の5点免除制度は、宅建業に従事している人を対象とした救済的な制度です 。この制度は平成9年から導入され、平成17年に受講条件が緩和された背景があります 。50問中の46～50問目が免除となり、実質的に合格ラインが5点下がることで、業界従事者の資格取得を支援しています 。
参考）https://www.agaroot.jp/takken/column/exemption/

この制度を利用するには2つの条件があります 。一つは登録講習修了試験に合格していること、もう一つはその講習修了から3年以内であることです 。登録講習は「従業者証明書」を持っている人が受講でき、正社員である必要はなく派遣社員やアルバイト、パートの人でも受講可能です 。
参考）https://grung.co.jp/media/takken-5menjo/

5点免除の最大のメリットは合格ラインが下がることで、通常34～38点必要なところ、5点少なくても合格できる心理的余裕があります 。ただし、免除対象となる「その他」の分野は比較的易しい問題が多いため、実際の効果については慎重な判断が必要です 。
参考）https://www.itojuku.co.jp/takken_column/articles/5monmenjo.html

救済方法としての再建築不可物件の特別措置

再建築不可物件の救済措置は、建築基準法第43条但し書きによって設けられた重要な制度です 。通常、建築基準法第43条では幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない接道義務が定められており、これに反した土地は再建築不可とされています 。
参考）https://www.house-consultant.jp/blog/entry-321198/

救済措置の具体的な条件は、建築基準法第43条2項に定められています 。特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの、または敷地の周囲に広い空地があるなど国土交通省令の基準に適合し、建築審査会の同意を得て許可されたものが対象となります 。
申請手続きは、各自治体の建築担当部署または都市計画窓口での事前相談から始まり、申請書の作成・提出、自治体による審査、許可・認定という流れで進みます 。必要書類には現況図、配置図、近況見取り図、土地利用計画書、登記事項証明書、公図の写しなどがあり、場合によっては隣地の同意書も必要です 。申請から許可まで約1か月の期間を要するため、早めの申請が重要です 。