根抵当権の極度額の決め方と金融機関の審査基準

根抵当権の極度額の決め方

根抵当権の極度額と不動産の価値の関係

根抵当権の極度額を決める際、最も重要な要素となるのが担保となる不動産の価値です。極度額は基本的に不動産の評価額を上限として設定されます。これは、根抵当権者（通常は金融機関）が担保不動産を処分して回収できる金額の上限が、その不動産の市場価値だからです。

 

例えば、市場価値が1億円の不動産に対して根抵当権を設定する場合、極度額は1億円を超えることはできません。むしろ、不動産価値の下落リスクを考慮して、評価額よりも低い金額で設定されるのが一般的です。

 

金融機関は不動産の価値評価において、以下の点を考慮します：

• 立地条件
• 建物の築年数と状態
• 周辺の類似物件の取引価格
• 将来的な価値変動の可能性

これらの要素を総合的に判断して、担保価値を算出し、それに基づいて極度額が決定されます。

 

根抵当権の極度額と金融機関の審査基準

金融機関は極度額を設定する際、独自の審査基準を持っています。一般的に、極度額は融資予定金額の120%から140%程度に設定されることが多いです。これは、将来発生する可能性のある利息や遅延損害金などもカバーするためです。

 

金融機関の審査基準には以下のような要素が含まれます：

1. 債務者の信用力：返済能力が高いと判断される場合、より高い極度額が認められることがあります。

    

2. 取引の継続性：長期的な取引関係が見込まれる場合、将来の融資拡大に備えて高めの極度額を設定することがあります。

    

3. 担保不動産の流動性：売却しやすい不動産であれば、極度額を高く設定できる可能性があります。

    

4. 市場の変動リスク：不動産市場の変動リスクが高い地域では、保守的な極度額設定となることがあります。

    

金融機関としては、融資した金額を確実に回収できるよう、不動産価値の下落リスクも考慮して極度額を決定します。例えば、1000万円の価値がある不動産に対して800万円程度の極度額を設定することで、不動産価値が20%下落しても融資金額を回収できる安全性を確保します。

 

根抵当権の極度額と将来の借入計画の関連性

極度額を決める際には、債務者の将来的な借入計画も重要な考慮要素となります。根抵当権の大きな特徴は、一度設定すれば極度額の範囲内で何度でも借入ができる点にあります。そのため、将来的な資金需要を見据えて極度額を設定することが重要です。

 

事業資金の調達を目的とする場合、以下のような将来計画を考慮して極度額を決定します：

• 事業拡大に伴う追加融資の可能性
• 設備投資の予定
• 季節変動による運転資金の増減
• 不測の事態に備えた予備的な借入枠

例えば、現時点では5,000万円の融資を受ける予定でも、3年以内に事業拡大のために追加で3,000万円の資金が必要になる見込みがある場合、最初から8,000万円程度（さらに利息等を考慮して約1億円）の極度額を設定しておくことで、将来的に新たな担保設定手続きをする手間とコストを省くことができます。

 

このように、極度額は単に現在の借入額だけでなく、将来の資金需要も見据えて戦略的に決定することが賢明です。

 

根抵当権の極度額設定における共同担保の活用法

根抵当権の極度額を決める際、単一の不動産だけでは希望する融資額に対して十分な担保価値を確保できない場合があります。そのような場合に有効な方法が「共同担保」の活用です。

 

共同担保とは、複数の不動産に同一の根抵当権を設定することで、担保価値を合算し、より高い極度額を実現する方法です。例えば、以下のような状況で活用されます：

• 自宅と投資用マンションを共同担保として設定
• 複数の事業用不動産を一括して担保に供する
• 土地と建物を別々に登記している場合、両方に担保設定する

共同担保を設定する際の注意点として、一部の不動産を売却したい場合に全ての担保解除が必要になる可能性があることが挙げられます。このため、将来的な不動産の処分計画も考慮して共同担保の範囲を決定することが重要です。

 

また、共同担保を活用する場合でも、各不動産の担保価値を合算した金額が極度額の上限となります。金融機関は各不動産の評価を個別に行い、その合計に基づいて極度額を決定します。

 

根抵当権の極度額変更手続きと実務上のポイント

根抵当権の極度額は、設定後も状況に応じて変更することが可能です。極度額の変更には、増額と減額の2つのケースがあり、それぞれ手続きが異なります。

 

極度額の増額手続き

1. 根抵当権者（金融機関）と根抵当権設定者（不動産所有者）の間で極度額増額の合意
2. 利害関係人（後順位担保権者など）からの承諾取得
3. 法務局への極度額変更登記申請

増額の場合は、後順位担保権者など利害関係人の権利が制限される可能性があるため、必ず承諾を得る必要があります。この承諾を文書化したものが「根抵当権極度額変更承諾書」です。

 

極度額の減額手続き
極度額の減額には、以下の2つの方法があります：

1. 民法398条の5による方法：
   • 根抵当権者と根抵当権設定者の合意
   • 利害関係人の承諾（減額の場合は通常不要）
   • 法務局への変更登記申請
2. 民法398条の21による方法（元本確定後）：
   • 元本確定手続きの実施
   • 根抵当権設定者から根抵当権者への減額請求
   • 法務局への変更登記申請

実務上のポイントとして、極度額の変更は付記登記によって行われます。これは、既存の根抵当権設定登記に枝番号をつけて一体の登記として扱われるものです。

 

また、極度額変更の際には、変更の理由や自社が被る可能性のある不利益を十分に検討することが重要です。特に、承諾を求められた場合は、変更によって自社の権利がどのような影響を受けるかを慎重に判断する必要があります。

 

極度額変更の費用としては、登録免許税（債権金額1,000円につき1円）と司法書士報酬が主な費用となります。変更前に必要な費用を確認し、予算を確保しておくことをお勧めします。

 

根抵当権の極度額と通常抵当権の違い

根抵当権と通常抵当権の最大の違いは、担保する債権の特定性にあります。通常抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は継続的な取引から生じる不特定の債権を担保します。

 

この違いから、根抵当権には「極度額」という概念が必要になります。極度額がないと、根抵当権設定者（担保提供者）の負担が無制限に拡大してしまう恐れがあるからです。

 

通常抵当権と根抵当権の主な違いを表にまとめると以下のようになります：

項目	通常抵当権	根抵当権
担保する債権	特定の債権	不特定の債権
極度額の設定	不要	必要
債権消滅時の扱い	抵当権も消滅	極度額内で新たな債権を担保可能
登記手続き	債権ごとに設定・抹消	一度設定すれば継続利用可能
主な用途	住宅ローンなど	事業資金の継続的融資など

根抵当権は、事業資金の調達など継続的に融資を受ける場合に特に有用です。一度設定すれば、極度額の範囲内で何度でも借入れができるため、その都度抵当権を設定・抹消する手間とコストを省くことができます。

 

不動産投資を行う場合も、将来的な追加融資の可能性を考慮すると、通常抵当権よりも根抵当権を選択するメリットが大きいでしょう。ただし、極度額の設定には慎重な判断が必要です。

 

極度額は、担保不動産の価値や将来の借入計画、金融機関の審査基準などを総合的に考慮して決定します。適切な極度額を設定することで、将来の資金需要に柔軟に対応しつつ、担保提供者の負担を明確に限定することができるのです。

 

根抵当権の極度額に関する民法の規定と法的解釈

根抵当権の極度額に関しては、民法に明確な規定が設けられています。これらの法的規定を理解することは、不動産取引や融資取引において非常に重要です。

 

民法第398条の2第1項では、「根抵当権者は、確定した元本並びに利息その他の定期金及び債務の不履行による損害賠償の全部について、極度額を限度として、その根抵当権を行使することができる」と定められています。この規定により、極度額は根抵当権を設定する際の必須要件となっています。

 

極度額に関する主な民法の規定は以下の通りです。

1. 極度額の設定義務（民法398条の2第1項）
   • 根抵当権設定時に極度額を定めることが必須
2. 極度額の変更（民法398条の5）
   • 利害関係人の承諾を得れば変更可能
3. 元本確定後の極度額減額請求権（民法398条の21）
   • 元本確定後、現存する債務額と将来の利息等の合計額までの減額が可能
4. 極度額支払いによる根抵当権消滅請求権（民法398条の22第1項前段）
   • 元本確定後に債務が極度額を超える場合、設定者や第三者は極度額相当額を支払うことで根抵当権を消滅させることが可能

これらの規定の法的解釈において重要なポイントは、極度額が「上限」であるという点です。判例上も、極度額を超える部分については根抵当権の効力が及ばないことが確立しています。

 

例えば、極度額500万円の根抵当権が設定されている場合、担保される債権が800万円あったとしても、根抵当権の効力は500万円までしか及びません。残りの300万円については、無担保債権として扱われます。

 

また、利息や遅延損害金についても、元本と合わせて極度額の範囲内でのみ担保されます。極度額を超える利息等は、根抵当権の効力が及びません。これは最高裁判所の判例でも確認されています。

 

根抵当権の極度額設定における実務上のトラブル事例

根抵当権の極度額設定に関連して、実務上ではさまざまなトラブルが発生することがあります。これらの事例を知ることで、同様の問題を未然に防ぐことができるでしょう。

 

事例1：極度額の設定が低すぎたケース
ある中小企業経営者Aさんは、自社ビルに極度額5,000万円の根抵当権を設定して融資を受けていました。事業拡大に伴い追加融資が必要になった際、不動産の評価額は1億円以上あったにもかかわらず、極度額が低く設定されていたため、新たな担保設定手続きが必要となりました。この手続きには時間とコストがかかり、タイミングよく資金調達ができなかったことで、ビジネスチャンスを逃してしまいました。

 

教訓： 将来の資金需要を見据えて、余裕を持った極度額を設定することが重要です。

 

事例2：極度額の増額時に後順位担保権者の承諾が得られなかったケース
Bさんは自宅に第一順位の根抵当権（極度額3,000万円）を設定していました。その後、別の金融機関から融資を受け、第二順位の根抵当権も設定しました。事業拡大のため第一順位の根抵当権の極度額を5,000万円に増額しようとしたところ、第二順位の根抵当権者が承諾しなかったため、増額ができませんでした。

 

教訓： 複数の担保権を設定する場合は、将来の変更可能性も考慮して計画することが重要です。

 

事例3：共同担保の一部売却ができなかったケース
Cさんは自宅と投資用マンションを共同担保として、極度額1億円の根抵当権を設定していました。投資用マンションのみを売却しようとしたところ、根抵当権が共同担保として設定されていたため、売却するためには根抵当権全体を抹消する必要がありました。結果として、高額な借換え費用が発生し、売却計画を断念せざるを得ませんでした。

 

教訓： 共同担保を設定する際は、将来の個別売却の可能性も考慮して、別々に担保設定することも検討すべきです。

 

事例4：極度額と実際の融資額の乖離によるトラブル
不動産投資家Dさんは、投資用物件に極度額8,000万円の根抵当権を設定していましたが、実際の融資額は5,000万円でした。物件を売却する際、買主が「