新耐震基準確認方法と建築確認済証調査手順

新耐震基準確認方法

新耐震基準の建築確認済証による判定方法

新耐震基準の確認において最も重要なのは、建築確認済証の発行日です。多くの方が竣工日や築年月で判断されがちですが、これは正確ではありません。

 

建築確認済証（1999年5月1日以前は建築確認通知書）の発行日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準の建物となります。この日付は建築基準法改正の施行日であり、それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準が適用されています。

 

📌 重要なポイント

• 竣工日ではなく建築確認申請の受理日が基準
• 1981年建築の物件でも旧耐震基準の可能性あり
• 建築確認済証は建築主（施主）が保管

建築確認済証は通常、図面をしまう封筒の表面に貼られているか、図面と一緒にホチキスで綴じられていることが多く、経年劣化でボロボロになっている場合があります。建売住宅の場合は建築業者が保管していることもあるため、手元にない場合は建築業者に確認を取りましょう。

 

新耐震基準の台帳記載事項証明取得手順

建築確認済証を紛失している場合、台帳記載事項証明書の取得により新耐震基準の確認が可能です。この証明書は建築確認済証の代用として使用できる重要な書類です。

 

取得に必要な情報

• 建築当時の地名地番（現住所でも対応可能）
• 建築年（竣工年や大体の年でも可）
• 建築当時の建築主名
• 構造種別、用途、階数、延べ面積、建築面積、敷地面積

市役所の建築課窓口で「確認台帳記載事項証明」の発行を依頼するか、「建築計画概要書」の閲覧申請を行います。ただし、年代が古い建物の場合、建築計画概要書が保存されていない可能性があるため、事前に窓口で相談することが重要です。

 

🏢 自治体による違い

• 閲覧数の制限がある場合
• 申請方法に違いがある場合
• 事前申請が必要な場合

各自治体によって手続きが異なるため、まずは該当する自治体の建築課に問い合わせることをお勧めします。

 

新耐震基準の検査済証による確認方法

建築確認済証がない場合、検査済証からも新耐震基準の確認が可能です。検査済証は建物完成後の完了検査に合格した際に発行される書類で、はがき形式で郵送されていました。

 

検査済証には以下の情報が記載されています。

• 検査年月日
• 確認済証番号
• 確認済証の発行年月日

この確認済証の発行年月日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準となります。ただし、検査済証だけでは建物の概要が記載されておらず、建物を特定することが困難な場合があります。

 

⚠️ 注意点
検査済証の検査完了日が1981年6月1日以降でも、確認済証の発行日が1981年6月1日以前の場合は旧耐震基準となります。例えば、検査が1981年9月1日に完了していても、確認月日が1981年5月26日の場合は旧耐震基準の建物です。

 

新耐震基準の建築基準法改正背景と実務への影響

新耐震基準は1978年の宮城県沖地震を受けて制定されました。この地震では震度5で多大な被害が発生し、従来の耐震基準の見直しが急務となったのです。

 

新旧耐震基準の主な違い

項目	旧耐震基準	新耐震基準
震度5強への対応	倒壊しない程度	軽微な損傷程度
震度6強〜7への対応	規定なし	倒壊・崩壊しない
計算方法	許容応力度計算のみ	保有水平耐力計算も追加

🏗️ 実務での重要性
不動産取引において、新耐震基準の確認は重要事項説明の項目に含まれています。耐震診断の結果、耐震性がないと判断された場合、資産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。

 

特に注意すべきは、1981年から2000年までの間に建てられた住宅です。これらは新耐震基準として分類されますが、接合部に問題がある物件が65%にも上るという調査結果があります。2000年の建築基準法改正により、木造住宅の接合部仕様が明確化されたため、この期間の建物は特に慎重な確認が必要です。

 

新耐震基準確認における不動産業者の実務対応策

不動産業従事者として、新耐震基準の確認は単なる書類チェックを超えた専門的な対応が求められます。特に、建築確認日と竣工日の違いを正確に理解し、顧客に説明できることが重要です。

 

実務での確認フロー

1. 建築確認済証の原本確認
2. 発行日の正確な読み取り
3. 不明な場合の行政機関への照会
4. 耐震診断の必要性判断
5. 顧客への適切な説明

🔍 見落としがちなポイント

• 1981年竣工でも建築確認日が1981年6月1日以前の可能性
• 建築確認済証と検査済証の混同
• 増改築による基準の変更
• 用途変更による影響

また、新耐震基準を満たしていても、実際の耐震性能は耐震診断でしか確認できません。特に木造住宅では、経年劣化や施工不良により設計時の性能が維持されていない場合があります。

 

顧客への説明時の注意点

• 新耐震基準＝絶対安全ではないことの説明
• 定期的なメンテナンスの重要性
• 必要に応じた耐震診断の推奨
• 耐震補強工事の可能性

不動産業者として、これらの知識を正確に把握し、顧客の安全と資産価値の保護に努めることが求められています。新耐震基準の確認は、単なる法的要件の確認ではなく、顧客の生命と財産を守るための重要な業務であることを常に意識して取り組みましょう。