宅建業法が月極駐車場に適用されないってなぜ？注意点は？

宅建業法と月極駐車場の関係

 

 

宅建業法と月極駐車場の関係について、多くの方が誤解している部分があります。実は、月極駐車場の賃貸借契約には宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されません。これは、宅建業法が主に宅地や建物の取引を対象としているためです。

 

月極駐車場は、土地の一部を利用する契約ではありますが、宅建業法の適用対象外となっています。この特殊な状況について、詳しく見ていきましょう。

宅建業法が適用されない理由

宅建業法が月極駐車場に適用されない主な理由は以下の通りです：

1. 駐車場は「建物」ではない
2. 土地の一時使用に過ぎない
3. 占有権が発生しない

 

月極駐車場は、単に車を停める場所を提供するサービスとみなされ、土地や建物の賃貸借とは異なる扱いを受けます。そのため、宅建業法の規制対象外となっているのです。

月極駐車場契約の特徴

月極駐車場の契約には、以下のような特徴があります：

• 契約方法の自由度が高い
• 重要事項説明が不要
• 媒介報酬の制限がない
• 消費税が課税される

 

これらの特徴は、宅建業法が適用されないことによるものです。契約内容や料金設定に関して、貸主と借主の合意が重要となります。

宅建業法適用外の影響

宅建業法が適用されないことで、月極駐車場の契約や運営には以下のような影響があります：

1. 契約書の作成が任意
2. 仲介手数料や更新料の自由な設定が可能
3. 宅建業の免許なしで経営可能

 

これらの特徴により、月極駐車場の経営は比較的容易に始められる事業となっています。

月極駐車場と借地借家法の関係

月極駐車場には、借地借家法も適用されません。これにより：

• 契約期間の制限がない
• 更新拒絶の正当事由が不要
• 賃料増減請求権が適用されない

 

借地借家法の適用がないことで、貸主にとっては柔軟な運営が可能となります。

宅建業法適用外の駐車場契約における注意点

宅建業法が適用されないからといって、全く規制がないわけではありません。以下の点に注意が必要です：

• 公序良俗に反する契約条項は無効
• 消費者契約法の適用がある
• 一般的な民法の規定は適用される

 

特に、消費者契約法により、不当に消費者の利益を害する条項は無効となる可能性があります。

 

宅建業法が適用されない月極駐車場ですが、その他の法律や規制は適用されます。例えば、道路交通法や建築基準法などの規制を受けることがあります。

 

宅建資格が不要な月極駐車場経営 例外は？

月極駐車場の経営自体には宅建資格が不要です。個人でも法人でも、宅建業の免許なしで月極駐車場を運営することができます。これは、駐車場の賃貸が宅建業法の適用対象外であるためです。

 

しかし、以下のような場合には宅建資格が必要となる可能性があります：

1. 駐車場用地の売買や賃貸の仲介
2. 駐車場付きの不動産取引
3. 月極駐車場と住宅等をセットで賃貸する場合

 

これらのケースでは、宅建業法の適用対象となる取引が含まれるため、宅建資格が必要となります。

宅建業法と月極駐車場の境界線

宅建業法と月極駐車場の関係には、いくつかのグレーゾーンが存在します：

1. 大規模な駐車場施設の賃貸
2. 長期の専用使用権を伴う駐車場契約
3. 駐車場の一括借り上げと転貸

 

これらのケースでは、取引の実態によっては宅建業法の適用対象となる可能性があります。判断が難しい場合は、専門家に相談することをおすすめします。

 

宅建試験の月極駐車場関連の問題

さて、宅建試験には月極駐車場関連はどのように出題されるのでしょう？

 

「駐車場は、宅建業法の対象外」なのですが、その例外が出題されています。

 

なかなかいやらしい、ひっかけ問題。

 

 

答：1

 

駐車場関連の選択肢1を見てみましょう。

 

Ａが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Ａは免許を受ける必要はない。

 

これは「誤り」

 

用途地域内の土地は「宅地」として扱われるので、宅建業法の対象となり、宅建業の免許が必要になります。

 

「土地だけだったら、宅建免許不要」ということだけ覚えていると、間違えちゃう問題ですね。

 

 

答：3

 

選択肢２の「地主Ｂが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地２区画、資材置場１区画、園芸用地３区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合」は宅地建物取引業法の免許を受ける必要があります。

 

用途地域内は土地だけでも「宅地」として扱われ、免許が必要になります。

 

用途地域内は土地だけでも宅建業法の対象、というのは過去何度か出てきているので、覚えておいたほうが良さそうですね。

 

地主が用途地域内の土地を区画分割して売却する場合、以下の理由から宅地建物取引業の免許が必要となります。

• 用途地域内の土地は、現況に関わらず宅建業法上の「宅地」に該当します。
• 区画を分割して別々に売却する行為は、宅地の売買行為に該当します。
• この行為は反復継続して行われる取引とみなされ、宅地建物取引業に該当します。

 

法的根拠としては、以下の通り。

 

宅地建物取引業法では、不特定多数の相手方と宅地の売買を反復または継続して行う場合、社会通念上事業とみなされ、免許が必要となります3。自己所有地であっても、区画分割して売却する場合は例外ではありません。

 

したがって、この場合、地主Bは宅地建物取引業の免許を受ける必要があります。

 

これは、4択じゃなくて、選択肢2の正誤問題だったら、けっこう難易度高いかも知れないですね。