72の法則シミュレーション不動産投資計算方法

72の法則シミュレーション

72の法則基本計算式とシミュレーション方法

72の法則は、複利運用において資産が2倍になるまでの期間を簡単に計算できる便利な法則です。計算式は以下の通りです。
72 ÷ 金利（％） = 資産が2倍になる期間（年数）
例えば、年利4％で運用した場合。

• 72 ÷ 4 = 18年
• 1000万円の投資元本が2000万円になるまで約18年

この法則の発見者は、相対性理論で有名なアルベルト・アインシュタイン博士とされており、「人類最大の発明は複利である」という名言も残しています。

 

シミュレーション例。

• 年利1％：72年で倍増
• 年利3％：24年で倍増
• 年利6％：12年で倍増
• 年利10％：7.2年で倍増

この計算により、投資戦略の立案や目標設定が格段に容易になります。

 

72の法則不動産投資における複利効果活用

不動産投資において72の法則を活用する際は、複利効果の理解が重要です。ただし、家賃収入は単利であるため、直接的な適用はできません。

 

複利効果を生み出す方法：

• 家賃収入を再投資に回す
• 物件の売却益を次の投資に活用
• 借入金の返済による自己資本比率向上

実際の不動産投資では、以下のような複利効果が期待できます。
ケーススタディ：
初期投資1000万円、実質利回り10％の物件を購入した場合、72の法則により約7.2年で元本回収が可能です。この期間中に得られる家賃収入を新たな物件購入に充てることで、複利効果を実現できます。

 

年間キャッシュフロー100万円を毎年再投資すると。

• 1年目：1100万円
• 2年目：1210万円
• 3年目：1331万円

このように、再投資による複利効果で資産の拡大速度が加速します。

 

72の法則投資期間計算シミュレーション実例

具体的な投資シナリオを用いて、72の法則のシミュレーション実例を見てみましょう。

 

シナリオ1：都心ワンルームマンション投資

• 物件価格：2000万円
• 年間家賃収入：120万円
• 実質利回り：6％
• 72 ÷ 6 = 12年で資産倍増

シナリオ2：地方アパート一棟投資

• 物件価格：5000万円
• 年間家賃収入：500万円
• 実質利回り：10％
• 72 ÷ 10 = 7.2年で資産倍増

シナリオ3：戸建て賃貸投資

• 物件価格：1500万円
• 年間家賃収入：180万円
• 実質利回り：12％
• 72 ÷ 12 = 6年で資産倍増

これらのシミュレーションから、利回りが高いほど資産倍増期間が短くなることが明確に分かります。ただし、高利回り物件にはリスクも伴うため、総合的な判断が必要です。

 

野村證券の定義によると、この法則は「金融商品に投資する際に、金利の複利効果により元本を2倍にする場合の投資期間を概算で求めるための法則」とされています。

 

72の法則金利別運用年数比較表

72の法則を用いた金利別の運用年数比較表を作成し、投資判断の参考にしましょう。

 

金利（％）	運用年数	投資例
1％	72年	国債・定期預金
2％	36年	地方債・社債
3％	24年	投資信託（保守的）
4％	18年	バランス型投資信託
5％	14.4年	株式投資（長期）
6％	12年	都心不動産投資
8％	9年	地方不動産投資
10％	7.2年	高利回り不動産
12％	6年	戸建て賃貸投資

この表から分かるように、不動産投資は他の金融商品と比較して相対的に高い利回りを期待できる投資手法です。

 

注意すべきポイント：

• 72の法則は複利運用が前提
• 税金や手数料は考慮されていない
• 実際の投資では市場変動リスクがある
• 不動産投資では空室リスクや修繕費用も考慮が必要

アセットマネジメントOneの資料によると、年率5％で毎月5万円の積立投資を行った場合、約25.2年後の投資元本は1,510万円になるとされています。

 

72の法則リスク管理と投資判断への応用

72の法則は単なる計算ツールではなく、リスク管理と投資判断において重要な役割を果たします。

 

詐欺的投資の見分け方：
72の法則を逆算することで、現実的でない高利回りを謳う投資詐欺を見抜くことができます。例えば「1年で資産が2倍になる」という投資話があった場合。

• 72 ÷ 1 = 72％の年利が必要
• これは現実的ではない高利回り

借入金利の危険性判断：
消費者金融の年利18％の場合。

• 72 ÷ 18 = 4年で借金が倍増
• クレジットカードのリボ払い（年利15％）：72 ÷ 15 = 4.8年で倍増

知るぽるとの解説では、「金利18％でお金を借りた場合、約4年で借りたお金が2倍になる」と警鐘を鳴らしています。

 

不動産投資における活用例：

• 物件選定時の利回り比較
• 投資回収期間の目安設定
• ポートフォリオ全体の収益性評価
• 借入金利と投資利回りの比較検討

実際の不動産投資では、以下の要素も考慮する必要があります。

• 空室率の影響
• 修繕・管理費用
• 税金（所得税・固定資産税）
• 物件の資産価値変動
• 金利変動リスク

72の法則を基準として、これらのリスク要因を加味した総合的な投資判断を行うことが、成功する不動産投資の鍵となります。

 

複利の効果について詳しく学びたい方は、野村アセットマネジメントの解説が参考になります。

 

長期投資における複利効果の詳細解説