媒介価格の記載において、土地と建物では消費税の取り扱いが大きく異なります。土地は消費されない資産という考え方から消費税の課税対象外となりますが、建物は年月とともに劣化・消費される資産として消費税10%が課税されます。
媒介価格の具体的な記載方法は以下の通りです。
建物付き土地の場合には、土地の価格に建物本体価格から消費税を抜いた金額を土地の価格と合わせた価格を記載し、消費税は建物の価格の課税分を別途記載することになります。
個人から個人への売買では建物も非課税となりますが、事業者（法人や個人事業主）が売主の場合は建物に消費税が課税されます。この区分は媒介価格の算定において重要な要素となります。
仲介手数料は不動産仲介業が提供するサービスとして、消費税10%の課税対象となります。400万円を超える物件の場合、仲介手数料の上限は「（売買金額×3％+6万円）+消費税」で計算されます。
具体的な計算例を示すと。
重要なのは、仲介手数料の計算基礎となる売買価格は税抜価格を使用することです。媒介価格に建物の消費税が含まれている場合、その消費税分を除いた価格で仲介手数料を計算する必要があります。
新築一戸建てなど売主が不動産会社の場合、仲介手数料は「3%（税込）」で設定されることが多く、この場合の実質受取額は消費税増税の影響を受けることも注目すべき点です。
媒介価格の表示には宅地建物取引業法に基づく厳格な規定があります。事業者が販売する建物付き不動産では、総額表示が義務付けられており、「3,000万円（税込）」のように消費税込みの価格表示が必要です。
実務上の注意点として、媒介価格の算定では以下の点に留意が必要です。
売買契約書に消費税の記載がない場合のトラブル事例もあり、媒介業者は事前に消費税の取り扱いを明確にする業務が求められています。特に、個人と事業者の売買では課税・非課税の判定が重要となります。
低廉な空き家（物件価格800万円以下）については、特別な仲介手数料の計算方法が適用されます。通常の「3%+6万円」の計算式ではなく、媒介に要する費用を考慮して30万円の1.1倍（33万円）まで仲介手数料を受領できる特例が設けられています。
この特例制度では。
例えば、売買価格400万円の空き家の場合。
この場合、特例を適用した方が仲介手数料は高くなりますが、空き家の流通促進という政策目的に沿った制度です。
消費税率の変更は不動産市場に大きな影響を与えます。2019年10月の8%から10%への増税時には、駆け込み需要とその反動が観測されました。媒介価格における消費税の影響は、特に建物価格が高い物件で顕著に現れます。
具体的な市場への影響として。
分譲マンション市場では、消費税増税と建築費・用地価格の上昇が重なり、価格上昇圧力が強まっています。媒介価格の設定においても、これらの市場要因を総合的に勘案する必要があります。
不動産会社から個人への売却では建物に消費税が課税されるため、買い替え需要では売却時期と購入時期の税率差による影響も考慮すべき重要な要素となります。特に、契約から引渡しまでの期間が長い新築物件では、税率変更のタイミングに注意が必要です。
