配偶者居住権と配偶者死亡で消滅する権利と相続の法律関係

配偶者居住権と配偶者死亡

配偶者居住権の成立要件と権利の内容

配偶者居住権は、夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者の居住を保護するために令和2年4月1日以降に発生した相続から新たに認められた権利です。この権利により、残された配偶者は亡くなった配偶者が所有していた建物に、亡くなるまで、または一定期間、賃料負担なく無償で住み続けることができます。

 

配偶者居住権が成立するためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります：

1. 残された配偶者が、亡くなった人の法律上の配偶者であること
2. 配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に亡くなったときに居住していたこと
3. 以下のいずれかにより配偶者居住権を取得したこと
   • 遺産分割
   • 遺贈
   • 死因贈与
   • 家庭裁判所の審判

「居住していた」という要件については、必ずしも物理的に建物内にいる必要はなく、例えば入院中であっても、家財道具がその建物に存在し、退院後はそこに帰ることが予定されているなど、生活の本拠としての実態を失っていない場合には、要件を満たすとされています。

 

配偶者居住権は建物の「全部について無償で使用及び収益をする権利」と民法1028条で定められており、配偶者が建物の一部しか使用していなかった場合でも、配偶者居住権の効力は建物全体に及びます。

 

配偶者死亡時の居住権の消滅と相続の関係

配偶者居住権は、原則として配偶者の死亡時まで存続します（民法1030条本文）。つまり、配偶者居住権を取得した配偶者が亡くなると、その権利は自動的に消滅し、相続の対象とはなりません（民法1036条、597条3項）。

 

これは配偶者居住権があくまで「配偶者」のための権利であり、その権利の性質上、他者に承継されることを想定していないためです。配偶者が亡くなった場合、その居住建物の所有権は完全な形で所有者（多くの場合は被相続人の子など）に戻ります。

 

ただし、配偶者居住権の存続期間については、遺言や遺産分割協議などで特定の期間を定めることも可能です（民法1030条但書）。例えば「相続開始日から10年間」と定めた場合、その期間内に配偶者が亡くなれば権利は消滅しますし、10年が経過すれば期間満了により権利は消滅します。

 

配偶者居住権が消滅した場合、建物の所有者は完全な所有権を取り戻すことになり、自由に使用、収益、処分することができるようになります。

 

配偶者居住権の登記と配偶者死亡による抹消手続き

配偶者居住権は、その成立要件を満たせば権利として発生しますが、第三者に対抗するためには登記が必要です。民法1031条では、居住建物の所有者は配偶者に対して配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負うと定められています。

 

配偶者居住権の設定登記は、配偶者（権利者）と居住建物の所有者（義務者）との共同申請となります。なお、配偶者居住権の登記ができるのは建物のみであり、その敷地である土地には登記できません。

 

配偶者居住権を取得した配偶者が死亡した場合、その権利は消滅するため、登記簿上の配偶者居住権の登記も抹消する必要があります。この抹消登記は、建物の所有者が単独で申請することができます。申請の際には、配偶者の死亡を証明する書類（死亡診断書や除籍謄本など）を添付する必要があります。

 

登記が抹消されないまま放置されると、将来建物を売却する際などに問題が生じる可能性があるため、配偶者が亡くなった場合は速やかに抹消登記の手続きを行うことが重要です。

 

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違いと死亡時の扱い

配偶者居住権と似た制度として「配偶者短期居住権」がありますが、両者には重要な違いがあります。

 

配偶者短期居住権は、残された配偶者が、遺産分割協議がまとまるまでか、協議が早くまとまった場合でも被相続人が亡くなってから最低6か月間は無償で建物に住み続けることができる権利です。これは遺産分割協議中の一時的な居住権を保障するものであり、配偶者居住権のように長期間の居住を保障するものではありません。

 

配偶者短期居住権は登記することができず、また配偶者が死亡した場合は当然に消滅します。配偶者居住権が消滅するのと同様、配偶者短期居住権も配偶者の死亡により消滅し、相続の対象とはなりません。

 

配偶者短期居住権は、遺言などで配偶者以外の第三者が建物の所有権を相続した場合でも、その第三者からの申し入れを受けた日から6か月間は無償で建物に住み続けることができるという保護が与えられています。

 

配偶者居住権の評価額と配偶者死亡による資産価値への影響

配偶者居住権を活用することで、残された配偶者は「住み慣れた住居で生活を続ける」ことと「老後の生活資金として預貯金等の資産を確保する」ことの両方を実現できるようになりました。

 

例えば、夫が亡くなり、妻と子1人で遺産分割する場合を考えてみましょう。夫の遺産に3000万円相当の住居と2000万円の現金があったとします。法定相続分は配偶者と子それぞれ2分の1ずつなので、合計5000万円の遺産を2500万円ずつ分けることになります。

 

従来の方法では、妻が住居の所有権（3000万円相当）を取得すると、法定相続分を500万円超過するため、その分を子に支払う必要があり、現金はすべて子のものとなります。これでは住居は確保できても、生活資金の確保が難しくなります。

 

配偶者居住権を活用すると、例えば妻の配偶者居住権の評価額が1300万円、残りの所有権（配偶者居住権付き所有権）が1700万円と評価された場合、妻は配偶者居住権（1300万円）と現金1200万円を取得し、子は所有権（1700万円）と現金800万円を取得することができます。これにより、妻は住居を確保しながら生活資金も得られるというメリットがあります。

 

配偶者居住権者が死亡すると、その権利は消滅し、建物の所有権は完全な形で所有者に戻ります。これにより建物の資産価値は上昇し、所有者にとっては資産価値の回復というメリットがあります。

 

配偶者居住権の評価額は、建物の時価、配偶者の平均余命、利回りなどを考慮して算定されます。配偶者の年齢が高いほど平均余命は短くなるため、配偶者居住権の評価額は低くなる傾向があります。

 

配偶者居住権と不動産取引における実務上の注意点

不動産取引の実務において、配偶者居住権が設定されている物件を扱う場合には、いくつかの重要な注意点があります。

 

まず、配偶者居住権が設定されている建物を売買する場合、その権利は登記されていれば買主に対抗できます。つまり、買主は配偶者居住権が消滅するまで（多くの場合は配偶者が亡くなるまで）、その建物を自由に使用することができません。

 

一方、配偶者居住権が登記されていない場合、配偶者居住権者は居住建物の所有権を買った買主に対して配偶者居住権を主張できません。このため、配偶者居住権を取得した場合は、できるだけ早く登記手続きを行うことが重要です。

 

また、配偶者居住権は配偶者の居住を目的とする権利であるため、配偶者居住権自体を第三者に譲り渡すことはできません（民法1032条2項）。これは、賃借権などとは異なり、権利の譲渡や転貸が認められていないということです。

 

配偶者居住権者には、「従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって、居住建物の使用及び収益」をする義務があります。また、「居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築若しくは増築をし、又は第三者に居住建物の使用若しくは収益をさせることができない」という制限もあります。

 

これらの義務や制限に違反した場合、建物所有者は相当の期間を定めて是正を催告し、その期間内に是正がされないときは、配偶者居住権を消滅させることができます（民法1032条）。

 

不動産取引の実務では、物件調査の段階で配偶者居住権の有無を確認することが重要です。登記簿を確認し、配偶者居住権が設定されている場合は、その権利の内容（存続期間など）を把握した上で、取引を進める必要があります。

 

また、配偶者居住権者が死亡した場合の抹消登記の手続きについても、あらかじめ理解しておくことが重要です。配偶者居住権者の死亡により権利が消滅した場合、速やかに抹消登記を行わないと、将来の取引に支障をきたす可能性があります。

 

不動産業者としては、配偶者居住権が設定されている物件の取引に関わる際、買主に対して権利の内容や制限について十分に説明し、理解を得ることが重要です。特に、配偶者居住権者が生存している間は、買主は建物を自由に使用できないという点は、重要な説明事項となります。

 

配偶者居住権は比較的新しい制度であるため、取引関係者全員が十分に理解していない場合もあります。そのため、不動産業者は制度の内容を正確に把握し、適切な説明ができるよう準備しておくことが求められます。