法定果実 宅建試験 民法88条から抵当権効力まで完全解説

法定果実 宅建試験対策

法定果実とは 民法88条の基礎知識

法定果実は民法88条2項で「物の使用の対価として受けるべき金銭その他の物」と定義されています。この定義は宅建試験において非常に重要な概念であり、確実に理解しておく必要があります。

 

法定果実の具体例としては以下のようなものがあります。

• 不動産関連
• 土地の賃料（地代）
• 建物の賃料（家賃）
• 駐車場の使用料
• 金銭関連
• 貸金の利息
• 預金の利息
• 債券の利子
• その他
• 特許権の実施料
• 商標権の使用料

法定果実という名称の「法定」は、法律によって果実として認められたという意味です。天然果実とは異なり、物理的な産出物ではなく、権利関係から生じる経済的利益を指しています。

 

宅建試験では、法定果実の定義そのものよりも、後述する抵当権との関係や帰属の問題として出題されることが多いのが特徴です。

 

法定果実と天然果実の違い 宅建試験での重要性

民法では果実を「天然果実」と「法定果実」の2つに分類しており、それぞれ異なる性質を持っています。

 

天然果実の特徴：

• 物の用法に従って収取される産出物
• 具体例：りんごの木から取れるりんご、牛から搾取する牛乳、鶏の卵
• 元物から分離する時点で、収取権者に帰属

法定果実の特徴：

• 物の使用対価として受けるべき金銭等
• 具体例：家賃、地代、利息
• 収取権の存続期間に応じて日割り計算で帰属

両者の最も重要な違いは帰属のタイミングです。天然果実は元物からの分離時に帰属が確定するのに対し、法定果実は時間の経過に伴って日々発生し、日割り計算によって配分されます。

 

宅建試験では、この帰属の違いを理解していることが前提となって、抵当権の効力や物上代位の問題が出題されます。特に賃貸不動産の所有権移転時における賃料の帰属や、抵当権実行時の賃料収入の扱いは頻出論点です。

 

法定果実の帰属 日割り計算の仕組み

法定果実の帰属は「収取権の存続期間に応じて日割り計算」で決定されます。これは宅建試験でも実務でも重要な知識です。

 

具体的な計算例：
山田さんが所有するアパートを、4月15日に田中さんに売却した場合。

• 4月分家賃（30万円）の帰属
• 4月1日～14日（14日間）：山田さんの取得分
• 4月15日～30日（16日間）：田中さんの取得分

計算式。

• 山田さん：30万円 × 14日 ÷ 30日 = 14万円
• 田中さん：30万円 × 16日 ÷ 30日 = 16万円

この日割り計算の原則は、以下の場面で適用されます。

• 売買による所有権移転
• 引渡日を基準とした賃料配分
• 固定資産税等の負担配分
• 相続による所有権移転
• 相続開始日を基準とした収益配分
• 複数相続人間での持分計算
• 贈与による所有権移転
• 所有権移転日を基準とした配分

実務では、売買契約書に「賃料等の日割り精算」について明記することが一般的です。宅建士として実務に携わる際は、この精算計算を正確に行う能力が求められます。

 

法定果実と抵当権効力 債務不履行後の重要性

法定果実と抵当権の関係は、宅建試験において最も重要な論点の一つです。基本原則と例外をしっかりと理解する必要があります。

 

基本原則：
抵当権の効力は、原則として果実には及びません。これは抵当権設定者が通常の経済活動を継続できるようにするための配慮です。

 

重要な例外：
債務不履行後の果実については、抵当権の効力が及びます。この例外は以下の理由によるものです。

• 債務者の返済が滞った場合の債権回収手段として
• 抵当権者の利益保護のため
• 不動産の収益性を担保価値に反映させるため

具体的な適用場面：

1. 賃貸マンションの抵当権実行
   • 借金返済が滞った後の家賃収入
   • 抵当権者が賃料を差し押さえ可能
2. 駐車場経営の抵当権実行
   • 債務不履行後の駐車場使用料
   • 抵当権の効力により回収対象となる
3. 事業用不動産の収益
   • テナント賃料等の法定果実
   • 債務不履行を境に帰属が変更

物上代位との関係：
法定果実である賃料については、物上代位の対象にもなります。ただし、物上代位の場合は債務不履行前でも、賃料の支払前に差押えを行えば抵当権の効力を及ぼすことができるという特殊なルールがあります。

 

この違いを整理すると。

• 通常の果実への効力：債務不履行後のみ
• 物上代位による賃料差押え：債務不履行前でも可能（支払前差押えが条件）

法定果実 宅建試験での出題傾向と実践的対策法

宅建試験における法定果実の出題は、単独で問われることは少なく、他の論点と組み合わせて出題される傾向があります。効果的な学習戦略を立てることが重要です。

 

頻出出題パターン：

1. 抵当権との組み合わせ問題（出題頻度：高）
   • 「債務不履行後の賃料に抵当権の効力が及ぶか」
   • 「物上代位と法定果実の関係」
   • 正解率向上のポイント：時系列を意識した整理
2. 所有権移転と帰属問題（出題頻度：中）
   • 「売買時の賃料日割り計算」
   • 「相続における法定果実の帰属」
   • 正解率向上のポイント：計算パターンの習熟
3. 用益物権との関係（出題頻度：低）
   • 「地上権者の法定果実取得」
   • 「賃借権と法定果実」
   • 正解率向上のポイント：権利関係の正確な把握

実践的学習法：
📊 比較表を活用した整理法

項目	天然果実	法定果実
定義	物の用法に従う産出物	物の使用対価
具体例	りんご、牛乳、卵	家賃、利息、地代
帰属時期	分離時	日割り計算
抵当権効力	債務不履行後	債務不履行後

🎯 過去問演習のポイント

• ステップ1：基礎固め
• 民法88条の条文暗記
• 具体例の分類練習（10分×5日）
• ステップ2：応用力養成
• 抵当権との複合問題演習
• 時系列整理の習慣化（15分×10日）
• ステップ3：実戦演習
• 過去10年分の関連問題分析
• 間違いパターンの類型化（20分×7日）

⚡ 試験直前チェックポイント

• 債務不履行の「前」と「後」で効力が変わることを確認
• 日割り計算の基本公式を再確認
• 物上代位との違いを明確化
• 具体例（家賃・利息）での判断速度向上

💡 実務との関連性
宅建士として実際に業務を行う際、法定果実の知識は以下の場面で活用されます。

• 売買契約時の精算書作成
• 賃貸管理における収益配分
• 相続案件での財産評価
• 融資相談時の担保評価説明

試験対策と実務知識を関連付けて学習することで、記憶の定着と実践力の両方を向上させることができます。

 

抵当権の基礎知識について詳しく学習したい方は、法務省の民法解説資料が参考になります。

 

法務省公式サイト
宅建試験の過去問題と解説については、不動産適正取引推進機構の公式サイトで確認できます。

 

不動産適正取引推進機構