骨格材肉厚の調べ方と鉄骨造不動産の適切な耐用年数判定

骨格材肉厚調べ方

骨格材肉厚の構造図面による確認方法

鉄骨造建物の骨格材肉厚を調べる最も確実な方法は、建築確認申請時の構造図面を参照することです。特に重要なのは「柱梁リスト」という図面で、ここには建物の主要な柱と梁のサイズが詳細に記載されています。
H型鋼の場合、図面に記載される表記は「H-200×100×3.2×4.5」のような形式となります。この数値の意味を正しく理解することが重要です：

• H-200: H型鋼で高さが200mm
• ×100: 幅が100mm
• ×3.2: ウェブ（腹板）の厚さが3.2mm
• ×4.5: フランジ（つば）の厚さが4.5mm

耐用年数判定においては、この3.2mmと4.5mmのうち、より厚い数値である4.5mmを骨格材の肉厚として採用します。これは税務上の安全性を確保し、より長い耐用年数を適用できるためです。
図面が入手困難な場合は、以下の代替手段があります。

 

• 建築会社への問い合わせ: ハウスメーカーの場合、同規格で建築している可能性が高く、簡単に情報を入手できることがあります
• 建築士事務所への相談: 設計事務所が保管している図面の写しを取得する方法
• 自治体の建築指導課: 建築確認申請書類の閲覧制度を活用した調査

骨格材肉厚の実測による測定技術

図面による確認が困難な場合、実測による肉厚測定が有効な手段となります。ただし、測定には専門的な知識と適切な機器が必要です。
超音波厚さ計による測定方法
最も精度が高い測定方法として、超音波厚さ計があります。この機器は非破壊で鉄骨の厚さを測定でき、以下のような測定方式があります：

• 1回測定法: 基本的な測定方法で、腐食が進んでいない箇所に適用
• 2回測定法: 測定子を90度回転させ、より薄い値を採用する精密な方法
• 多点測定法: 測定点を中心とした円状範囲内で複数回測定し、最小値を採用

ノギスやキャリパーゲージによる測定
より身近な測定工具として、ノギスやキャリパーゲージがあります。これらの工具は手軽に使用できる反面、以下の制約があります：

• 測定箇所へのアクセス性の問題
• 接触式測定による測定箇所の変形リスク
• ポイント測定のため全体形状の把握が困難

実測を行う際は、建物の複数箇所で測定を実施し、最も代表的な数値を採用することが重要です。特に築年数が経過した建物では、腐食による肉厚減少も考慮する必要があります。

 

骨格材肉厚による耐用年数の判定基準

骨格材の肉厚は、建物の法定耐用年数を決定する重要な要素です。税法上の耐用年数は以下のように細かく区分されています：
住宅用建物の耐用年数分類

骨格材の肉厚	法定耐用年数	事業用建物の耐用年数
3mm以下	19年	22年
3mm超4mm以下	27年	30年
4mm超	34年	38年

この分類により、わずか1mmの肉厚の違いが耐用年数に大きな影響を与えることが分かります。例えば、3.9mmと4.1mmでは7年もの差が生じ、減価償却期間や投資収益率に直接影響します。
軽量鉄骨造と重量鉄骨造の境界
骨格材の肉厚6mm未満を軽量鉄骨造、6mm以上を重量鉄骨造と分類します。実際の建築現場では：

• 軽量鉄骨造: 3.2～4.5mmが一般的
• 重量鉄骨造: 9～12mmの厚い鉄骨を使用する建築会社も存在

この分類は耐震性能や設計自由度にも大きく影響し、投資物件の資産価値評価において重要な判断材料となります。

 

骨格材肉厚の税務上の取り扱いと実務対応

不動産投資において、骨格材肉厚の正確な把握は税務申告の適正性を確保する上で不可欠です。税務調査においても、耐用年数の根拠として骨格材肉厚の証明が求められることがあります。

 

複数の肉厚が混在する場合の判定
実際の建築物では、柱と梁で異なる肉厚が使用されることが一般的です。この場合の判定基準は：

• 主要構造部の最大肉厚を採用: より長い耐用年数を適用できるため、税務上有利
• 建物全体の構造安全性に最も影響する部材の肉厚を重視: 技術的な合理性を確保
• 税理士や建築士との協議: 専門家の判断を仰ぎ、後日の争点を回避

証拠書類の保管と管理
肉厚判定の根拠となる書類は、以下のように体系的に保管することが重要です。

 

• 構造図面や仕様書の原本またはコピー
• 測定記録や測定機器の校正証明書
• 建築会社からの回答書面
• 専門家による鑑定書や意見書

これらの書類は、将来の税務調査や物件売却時の資料として長期間保管する必要があります。

 

骨格材肉厚調査における注意点と専門家活用法

骨格材肉厚の調査は、不動産投資の成功を左右する重要な要素ですが、多くの投資家が見落としがちな専門分野でもあります。適切な調査を行うためには、以下の点に注意が必要です。

 

調査タイミングの重要性
物件購入前の調査が最も重要です。購入後に想定と異なる耐用年数が判明した場合、投資計画の大幅な見直しが必要になる可能性があります。特に築年数が経過した物件では、当初の図面と現状に相違がある場合もあるため、現地調査も併せて実施することが推奨されます。

 

測定精度向上のための工夫
実測による肉厚測定では、以下の点に注意することで精度を向上させることができます。

 

• 測定箇所の選定: 腐食や損傷の少ない代表的な箇所を選択
• 表面処理: 錆や塗料を除去し、金属面を露出させた状態で測定
• 複数回測定: 同一箇所で複数回測定し、平均値を採用
• 環境条件の考慮: 温度や湿度が測定値に与える影響を理解

専門家との連携体制構築
骨格材肉厚の調査においては、以下の専門家との連携が効果的です。

 

• 一級建築士: 構造図面の読解と技術的判断
• 税理士: 耐用年数の税務上の取り扱い
• 不動産鑑定士: 資産価値への影響評価
• 構造設計者: 建物の安全性と構造的特徴の分析

これらの専門家との協力により、より正確で信頼性の高い調査結果を得ることができ、投資判断の精度を大幅に向上させることが可能です。

 

建築確認申請図面における部材表記の理解について詳しく解説した国土交通省の技術基準
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000043.html
超音波厚さ測定の技術基準と実施方法について詳細を説明した日本非破壊検査協会の資料
https://www.jsndi.jp/contents/NDI/manual.html
減価償却資産の耐用年数に関する財務省の公式見解
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm