公の秩序わかりやすく不動産業向け解説

公の秩序

公の秩序の概念とその意味

「公の秩序」とは、国家・社会の秩序または一般的利益を指す重要な法的概念です。これは民法第90条において「善良の風俗」とともに規定されており、社会的妥当性の判断基準として機能しています。不動産業従事者にとって、この概念の理解は契約の有効性を判断する上で欠かせない知識です。
具体的には以下の要素を含みます。

• 📋 国家・社会全体の基盤となる秩序の維持
• 📋 公共の安全や平等の精神に基づく判断
• 📋 一般的な社会通念に合致した行為の基準
• 📋 社会調和を保つための道徳的指針

「公の秩序」と「善良の風俗」は厳密に区別されるものではなく、「公序良俗」という表現で社会的妥当性を表すものとして用いられています。不動産取引においては、常識的に考えてダメだと思うことはしないという原則が適用されます。

公の秩序違反による不動産契約への影響

不動産業界において公の秩序に反する行為は、民法第90条により契約が無効となる重要なリスク要因です。特に以下のケースが問題となります。
認知症高齢者との取引リスク 🏡
認知症を患う高齢者との不動産売買契約では、暴利行為として公序良俗違反に該当する可能性があります。実際の判例では以下の要因が考慮されています：

• 🔍 売主の判断能力の低下状態への乗じ行為
• 🔍 売買価格が適正価格の60％未満の著しい不均衡
• 🔍 売主にとって客観的必要性の全くない取引
• 🔍 買主による確実な転売利益の見込み

具体的な判例事例
大阪高等裁判所の判決では、85歳の売主が軽度・中等度の認知症を患い、仲介業者がその状況を利用して売買契約に誘い込んだケースで、公序良俗違反により契約無効と判断されました。

公の秩序に関する暴利行為の判断基準

不動産取引における暴利行為の判断では、客観的要件と主観的要件の両方が検討されます。
客観的要件の具体例 ⚖️

• 📊 両者の給付間に著しい不均衡が存在
• 📊 売買価格が市場価格の大幅な下回り
• 📊 一方当事者にとって明らかに不利な条件設定
• 📊 経済的合理性を著しく欠く取引内容

主観的要件の判断ポイント 🎯
相手方の窮迫、軽率、無経験等の事情に乗じた行為が認定される場合。

• 🔎 当事者の職業（商人性の有無）
• 🔎 行為者の目的（短期間での莫大利益追求）
• 🔎 契約締結に至る経緯（勧誘行為の有無）
• 🔎 相手方の状況への認識と利用意図

東京高等裁判所の事例では、70歳の売主との土地建物売買において、売買代金6,000万円が客観的価値1億3,000万円以上の半分に満たない状況で、買主が約6,000万円の転売利益を得たケースが公序良俗違反と判断されました。

公の秩序違反を回避する実務対応策

不動産業従事者が公の秩序違反リスクを回避するためには、以下の実務対応が重要です。
取引前の確認事項 ✅

• 🔍 相手方の意思能力・判断能力の適切な確認
• 🔍 市場価格との比較による適正価格の設定
• 🔍 取引の必要性・合理性の客観的検証
• 🔍 相手方の経済状況・生活状況の把握

契約プロセスでの配慮 📝
公序良俗違反を防ぐためには、契約締結過程における適切な配慮が不可欠です。

• 🤝 十分な説明時間の確保と理解度の確認
• 🤝 家族・専門家への相談機会の提供
• 🤝 冷却期間の設定と撤回権の説明
• 🤝 契約条件の公平性・合理性の検証

リスク管理の体制構築 🛡️
組織として以下の体制整備が推奨されます。

対応項目	具体的施策	効果
社内研修	公序良俗に関する定期教育	法的リスクの認識向上
契約審査	複数者による契約内容チェック	不適切取引の事前防止
価格査定	第三者機関による適正価格評価	著しい不均衡の回避
記録保管	契約経緯の詳細な文書化	後日の立証責任への対応

公の秩序の現代的課題と不動産業界への示唆

現代の不動産業界では、従来の公序良俗概念に加えて新たな課題が生じています。超高齢社会の進展により、認知症患者の割合は65歳以上で16.7%（約602万人）に達しており、6人に1人が認知症患者という状況です。
デジタル化時代の新たなリスク 💻

• 🌐 オンライン契約における意思確認の困難性
• 🌐 AI・ビッグデータを活用した価格操作リスク
• 🌐 情報格差を利用した不当取引の可能性
• 🌐 SNS等を通じた不適切な勧誘行為

社会的責任の拡大 🌍
不動産業者には単なる法的コンプライアンスを超えた社会的責任が求められています。

• 🏘️ 地域コミュニティの維持・発展への貢献
• 🏘️ 高齢者・障害者等の住宅確保配慮者への支援
• 🏘️ 環境配慮型不動産取引の推進
• 🏘️ 災害時における適切な情報提供・支援体制

予防的アプローチの重要性 🔐
公序良俗違反による契約無効リスクを最小化するため、以下の予防的対策が効果的です。

• 📋 契約前の適切なデューデリジェンス実施
• 📋 第三者専門家（弁護士・司法書士等）との連携体制
• 📋 継続的な法改正・判例動向の把握と対応
• 📋 業界団体の倫理規定に基づく自主的取組み

不動産業従事者として、公の秩序に反しない適切な取引を行うことは、単なる法的義務ではなく、業界全体の信頼性向上と持続可能な事業運営のための重要な基盤となります。特に高齢化社会における脆弱な立場の消費者保護は、社会的使命として位置づける必要があります。

 

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