強制競売と59条競売の違い

強制競売と59条競売の違い

強制競売の法的根拠と手続き要件

強制競売は、民事執行法第45条から第92条に規定される手続きで、債権者が債務名義に基づいて債務者の不動産を強制的に売却する制度です。債務名義とは、確定判決、和解調書、公正証書などの法的な根拠となる文書のことで、これがなければ強制競売の申立てはできません。
参考）https://ichitori.co.jp/ichitori-blog/kyouseikeibai/

 

📊 強制競売の申立要件

• 債務名義の存在（判決、調停調書、公正証書等）
• 執行力のある債務名義の正本
• 申立手数料（収入印紙4,000円）
• 予納金（60万円～100万円程度）

手続きの流れとしては、まず債権者が裁判所に強制競売の申立てを行い、執行裁判所が開始決定を出します。その後、差押登記、現況調査、入札、開札、売却許可決定、代金納付という段階を経て、最終的に配当が実施されます。
参考）https://www.963281.or.jp/keibai/forced-auction/

 

強制競売では、抵当権を持たない債権者でも債務名義さえあれば申立てが可能ですが、抵当権者等の担保権者が存在する場合、その配当順位は担保権者の後になります。
参考）https://reems.jp/information/forced-auction/

 

59条競売の特殊性と区分所有法での位置づけ

59条競売は、建物の区分所有等に関する法律第59条に基づく競売で、区分所有者の共同の利益に反する行為を除去するための究極的手段として位置づけられています。この制度は、単なる債権回収手段ではなく、問題のある区分所有者をマンションから排除することを主目的としています。
参考）https://www.mansion-law.com/2013/01/29/%E5%BC%B7%E5%88%B6%E7%AB%B6%E5%A3%B2%E3%81%A859%E6%9D%A1%E7%AB%B6%E5%A3%B2%E3%81%A8%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84/

 

🏢 59条競売の特別な要件

• 管理組合総会での特別決議（区分所有者数・議決権の4分の3以上の賛成）
• 相手方への弁明機会の付与
• 「共同の利益に反する行為」の立証
• 競売請求訴訟での勝訴判決

59条競売の手続きは、まず管理組合が総会で特別決議を行い、その後裁判所に競売請求訴訟を提起します。裁判所が区分所有法59条の要件を満たしていると認めて競売を命じる判決を下した場合に、初めてその判決に基づいて競売を申し立てることができます。
参考）https://www.emg-total-law-office.jp/post/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E7%AD%89%E6%BB%9E%E7%B4%8D%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB-%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E6%B3%95%EF%BC%95%EF%BC%99%E6%9D%A1%E7%AB%B6%E5%A3%B2%E8%AB%8B%E6%B1%82%E3%81%AE%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E5%88%A4%E6%B1%BA%E3%81%AB%E5%9F%BA%E3%81%A5%E3%81%8F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%AB%B6%E5%A3%B2%E7%94%B3%E7%AB%8B%E3%81%A6%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6

 

区分所有法は第1章「建物の区分所有」（第1条～第64条）を中核とし、59条は第5節「規約及び集会」内に配置されています。これは59条競売が管理組合の意思決定に基づく手続きであることを示しています。
参考）http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/kubun-hou/kubun-M-p01.htm

 

強制競売における無剰余取消しの原則

強制競売において最も重要な制約の一つが、民事執行法第63条第2項に規定される「無剰余取消し」です。これは、不動産の売却価格が担保権者等への配当額に満たない場合、競売手続きが取り消されてしまう制度です。
参考）https://www.mansion-law.com/%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0/%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E3%81%AE%E5%9B%9E%E5%8F%8E/59%E6%9D%A1%E7%AB%B6%E5%A3%B2/

 

💡 無剰余取消しが適用される場面

• 住宅ローンの抵当権が時価を上回る場合
• 管理組合への配当見込みがない場合
• 競売実施の費用対効果が見込めない場合

例えば、時価3,000万円のマンションに4,000万円の住宅ローン抵当権が設定されている場合、強制競売を実施しても管理組合は一切の配当を受けられません。それどころか、競売手続き費用すら回収できないため、裁判所は手続きを取り消してしまいます。

 

この問題は、バブル経済崩壊以降のマンション価格下落や、近年の住宅ローン完済期間の長期化により、より深刻化しています。管理費滞納者の多くが「オーバーローン」状態にあるため、強制競売では実質的に債権回収が不可能なケースが増加しています。

 

59条競売の無剰余取消し適用除外の意義

59条競売の最大の特徴は、東京高等裁判所平成16年5月20日決定（判例タイムズ1210号170頁）により、無剰余取消しの適用がないと解釈されていることです。これにより、抵当権者への配当後に管理組合への配当が見込めない場合でも、競売手続きを続行させることができます。
⚡ 59条競売の無剰余取消し適用除外の効果

• オーバーローン物件でも競売実行可能
• 新所有者による管理費等承継の実現
• 問題区分所有者の確実な排除

59条競売では、競売代金は①手続き費用（予納金の返還）、②抵当権者への配当の順で配分され、管理組合への直接配当はありません。しかし、競売により新所有者に変わることで、旧所有者の管理費等滞納債務を新所有者が承継するため、間接的に債権回収が実現します。
参考）http://www.kanrihi-kaishu.com/59jou.htm

 

この制度設計により、59条競売は単なる債権回収手段を超えて、マンション管理の健全性確保のための実効的手段として機能しています。特に、長期滞納者や迷惑行為者に対する最終的解決策として重要な役割を果たしています。

 

強制競売と59条競売の実務上の使い分け戦略

実務において、強制競売と59条競売のどちらを選択するかは、対象物件の担保状況と管理組合の最終目標によって決定されます。両手続きの特性を理解した戦略的判断が必要です。
参考）https://www.hotlaw.jp/blog/2974/

 

🎯 選択基準の実務的考慮要素

• 対象物件の時価と抵当権設定額の関係
• 滞納管理費等の金額と回収可能性
• 問題行為の継続性と深刻度
• 管理組合の意思統一と特別決議の実現可能性

強制競売が有効なのは、物件に余剰価値がある場合（アンダーローン状態）です。この場合、管理費等の先取特権により一定の配当を受けることができ、かつ手続きが59条競売より簡便です。
一方、59条競売は物件がオーバーローン状態でも実行可能であり、特に長期滞納者や共同生活秩序を乱す区分所有者に対する最終手段として効果的です。ただし、総会での特別決議という高いハードルがあるため、管理組合内の合意形成が重要になります。
参考）https://law-rashimban.com/keibai/

 

近年の実務では、まず強制競売の可能性を検討し、無剰余取消しが予想される場合に59条競売を選択するという段階的アプローチが一般的です。また、両手続きを並行して準備し、状況に応じて選択を決定する柔軟な対応も行われています。