共有不動産売却税金の計算方法と確定申告手続き完全解説

共有不動産売却税金

共有不動産売却時に発生する3つの主要税金

共有不動産を売却する際には、複数の税金が発生します。これらの税金は売却タイミングや持分割合によって負担額が変わるため、事前の理解が重要です。
主要な税金は以下の3つです。

 

• 譲渡所得税・住民税：売却で利益が出た場合に課税される税金
• 登録免許税：所有権移転登記や抵当権抹消登記時に必要
• 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代

これらの税金は発生タイミングや納税義務者が異なるため、それぞれの特徴を把握することが必要です。特に譲渡所得税は金額が高額になりやすく、計算方法も複雑なため、慎重な検討が必要です。

共有不動産売却の譲渡所得税計算方法と持分按分

譲渡所得税の計算は、共有名義の場合、各共有者の持分割合に応じて按分して計算されます。まず全体の譲渡所得を算出し、その後持分割合で配分する仕組みです。
基本的な計算式。

• 譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
• 個人の譲渡所得 = 全体の譲渡所得 × 持分割合

税率の適用：

• 所有期間5年以内（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）

所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で計算されるため注意が必要です。

共有不動産売却時の登録免許税と印紙税の詳細

登録免許税は不動産の名義変更に必要な税金です。売却時には主に抵当権抹消登記が売主負担となります。
登録免許税の詳細。

• 抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円
• 所有権移転登記：土地1.5%、建物0.3%（2027年3月末まで軽減税率適用）

印紙税の金額：

売買金額	印紙税額（軽減税率）
1,000万円～5,000万円	1万円
5,000万円～1億円	3万円
1億円～5億円	6万円

印紙税は契約書1通につき課税されるため、契約書を複数作成する場合はその分の印紙代が必要です。

 

共有不動産売却の確定申告手続きと必要書類

共有不動産の売却で譲渡所得が発生した場合、共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。申告期間は売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
確定申告に必要な主要書類。

• 売買契約書の写し
• 取得時の契約書・領収書
• 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費など）
• 登記事項証明書
• 住民票の写し（居住用財産の特例適用時）

取得費の算出ポイント：
取得費には購入価格だけでなく、登記費用や不動産取得税、仲介手数料なども含められます。古い書類が見つからない場合は概算取得費制度（売却価格の5%）の利用も可能ですが、実額が高い場合は不利になる可能性があります。

 

共有不動産売却時の特別控除と節税対策の活用法

共有不動産の売却では、各共有者がそれぞれ特別控除を受けられる可能性があります。これは単独所有では得られない大きなメリットです。
居住用財産の3,000万円特別控除：

• 各共有者がマイホームとして使用していた場合、それぞれ最大3,000万円の控除が適用可能
• 夫婦で1/2ずつ共有している場合、合計6,000万円の控除が可能

軽減税率の適用条件。
所有期間10年超の居住用財産の場合、さらなる軽減税率が適用される場合があります。

 

節税のための実務的なポイント。

• 取得費の正確な把握（リフォーム費用なども含む）
• 売却時期の調整（所有期間5年超での売却）
• 共有持分の集約タイミングの検討

共有不動産の売却では、持分集約による贈与税の発生リスクもあるため、税理士への相談を推奨します。特に高額な不動産の場合、専門家のアドバイスにより大幅な節税が可能になることもあります。
国税庁の居住用財産譲渡の詳細情報。

 

共有のマイホームを売ったときの税務処理について