不動産取得税と住宅購入時の軽減措置の特例

不動産取得税の基本と軽減特例について

不動産取得税は、不動産（土地・建物）を売買、贈与、交換などで取得したとき、または新築・増築したときに課される地方税です。この税金は、不動産を取得した際に一度だけ課税される都道府県税となります。

不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに計算され、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から納税通知書が送付されます。納期限は都道府県によって異なりますので注意が必要です。

不動産取引に携わる宅建事業者として、この税金の仕組みを理解し、お客様に適切な説明ができることが重要です。特に、住宅購入を検討しているお客様に対しては、予算計画の段階でこの税金についても考慮するよう案内することが大切です。

不動産取得税の課税対象と計算方法

不動産取得税の課税対象は、売買、新築、増改築、贈与、交換などによって不動産を取得した場合です。ただし、相続による取得は課税対象外となります。これは重要なポイントで、お客様に説明する際に必ず触れるべき内容です。

税額の計算方法は以下の通りです。
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
ここで注意すべきは、不動産の購入価格や建築工事費ではなく、取得した時における市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格（評価額）が基準となることです。新築や増築の場合は、固定資産評価基準により評価され決定された価格が用いられます。

現在の税率（令和6年度）は以下の通りです。

• 土地及び住宅：3%（令和9年3月31日まで）
• 住宅以外の家屋：4%

また、宅地に関しては、令和9年3月31日までの特例として、課税標準額が固定資産税評価額の1/2となります。つまり、実質的な計算式は以下のようになります。
宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1/2
この特例により、宅地取得時の税負担が大幅に軽減されています。お客様に対して、この特例の期限が令和9年3月31日までであることを説明し、不動産購入のタイミングを検討する際の参考情報として提供することが重要です。

不動産取得税の新築住宅に対する軽減措置

新築住宅を取得する場合、一定の要件を満たすと不動産取得税が軽減されます。この軽減措置は、住宅取得を検討しているお客様にとって大きなメリットとなるため、宅建事業者として詳しく説明できることが重要です。

新築住宅に対する主な軽減措置は以下の通りです。
建物に対する軽減措置

• 税額計算：不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 1,200万円）× 3%
• 軽減の要件。
  • 居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など）
  • 課税床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下

  土地に対する軽減措置

  • 税額計算：不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 × 1／2 × 3%）− 控除額
  • 控除額は以下のAかBのうち多い金額。
    • A ＝ 45,000円
    • B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（課税床面積 × 2［200㎡限度］）× 3%
  • 軽減の要件。
    • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
    • 取得から3年以内（令和8年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）
    • 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）

    ここで重要なのは「課税床面積」の概念です。課税床面積とは、固定資産税・不動産取得税上の床面積で、共用部分を按分して専有部分に加算した面積を指します。固定資産税評価証明書の「現況床面積」欄で確認できます。

     

    例えば、登記簿上の床面積が48㎡でも、固定資産税評価証明書の「現況床面積」が50㎡以上あれば、不動産取得税の軽減の特例を受けられるケースがあります。このような細かい点も把握しておくことで、お客様により正確なアドバイスができるでしょう。

     

    不動産取得税の中古住宅に対する軽減措置

    中古住宅を購入する場合も、一定の条件を満たせば不動産取得税の軽減措置を受けることができます。近年、中古住宅市場が活性化していることから、この軽減措置についての知識は宅建事業者にとって非常に重要です。

     

    建物に対する軽減措置

    • 税額計算：不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 控除額）× 3%
    • 控除額は建築時期によって異なります。
      • 1976年1月1日～1981年6月30日：350万円
      • 1981年7月1日～1985年6月30日：420万円
      • 1985年7月1日～1989年3月31日：450万円
      • 1989年4月1日～1997年3月31日：1,000万円
      • 1997年4月1日～ ：1,200万円
    • 軽減の要件。
      • 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用は適用外）
      • 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
      • 以下のいずれかに該当すること。
        1. 1982年1月1日以後に建築されたもの（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）
        2. 上記に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
        3. 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅

      土地に対する軽減措置

      • 税額計算：不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 × 1／2 × 3%）− 控除額
      • 控除額は以下のAかBのうち多い金額。
        • A ＝ 45,000円
        • B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（課税床面積 × 2［200㎡限度］）× 3%
      • 軽減の要件。
        • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
        • 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること（土地先行取得の場合）
        • 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること（建物取得先行の場合）

        中古住宅の軽減措置で特に注意すべき点は、建築時期や耐震基準の適合性です。1981年以前に建築された住宅の場合、新耐震基準への適合証明がなければ軽減措置を受けられないケースがあります。お客様に中古住宅を紹介する際は、この点を考慮して適切な物件選びをサポートすることが重要です。

         

        不動産取得税の認定長期優良住宅に対する特例

        認定長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅として認定されたものです。このような住宅を取得する場合、通常の新築住宅よりもさらに優遇された不動産取得税の軽減措置が適用されます。

         

        認定長期優良住宅の特例内容

        • 新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円控除が適用される（令和8年3月31日までの特例）

        この特例は、耐久性・耐震性に優れ、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性などの性能を備えた住宅の普及を促進するために設けられています。

         

        認定長期優良住宅を取得するお客様には、この税制上のメリットに加えて、住宅ローン減税の優遇や固定資産税の減額特例なども適用される可能性があることを説明すると良いでしょう。総合的な税制優遇措置を理解してもらうことで、お客様の住宅選びの参考になります。

         

        また、認定長期優良住宅は将来的な資産価値の維持にも寄与する可能性が高いため、長期的な視点での住宅投資として検討する価値があることも伝えておくと良いでしょう。

         

        不動産取得税のセカンドハウスと賃貸物件の違い

        不動産取得税の軽減措置を考える上で、セカンドハウスと賃貸用物件の取り扱いの違いを理解することは重要です。この点は多くの宅建事業者や購入者が見落としがちなポイントでもあります。

         

        セカンドハウスの定義と軽減措置
        セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などを指し、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

         

        セカンドハウスは、新築住宅や中古住宅の軽減措置の対象となります。つまり、マイホーム（主たる居住用住宅）と同様に、建物価格からの控除や土地の税額控除が適用されます。

         

        賃貸用物件の取り扱い
        一方、賃貸用として取得する物件については、取り扱いが異なります。

        • 賃貸用マンション（住宅用）：新築住宅の軽減措置の対象となります
        • 賃貸用物件（住宅用）：中古住宅の軽減措置の対象外です
        • 事務所・店舗等の非住宅用賃貸物件：住宅用の軽減措置はすべて適用されません

        このように、物件の用途によって適用される軽減措置が異なるため、お客様の不動産取得の目的に応じた正確なアドバイスが必要です。特に投資目的で不動産を購入する場合は、この違いを明確に説明し、税負担の違いを理解してもらうことが重要です。

         

        また、将来的に用途変更を検討している場合（例：自己居住用として購入し、後に賃貸に出す場合）は、取得時の用途が軽減措置の適用を決定することも説明しておくべきでしょう。

         

        不動産取得税の実際の計算例と節税ポイント

        不動産取得税の実際の計算例を見ることで、お客様にとってより具体的な税負担のイメージを持ってもらうことができます。ここでは、いくつかの典型的なケースについて計算例を示し、あわせて節税のポイントも解説します。

         

        ケース1: 新築住宅と土地の購入
        令和6年に土地（面積250平方メートル）を購入し、その土地の上に住宅（延床面積120平方メートル）を新築した場合を考えます。価格（評価額）は、土地が600万円、家屋が1,400万円とします。

         

        • 土地の不動産取得税。
          • 課税標準額 = 600万円 × 1/2 = 300万円
          • 税率 = 3%
          • 控除額の計算。
            • A = 45,000円
            • B = (300万円 ÷ 250㎡) × (120㎡ × 2) × 3% = 86,400円（200㎡限度を適用）
          • 控除額 = 86,400円（AとBのうち大きい方）
          • 税額 = 300万円 × 3% - 86,400円 = 9万円 - 86,400円 = 3,600円
        • 家屋の不動産取得税。
          • 課税標準額 = 1,400万円 - 1,200万円 = 200万円
          • 税率 = 3%
          • 税額 = 200万円 × 3% = 6万円
        • 合計不動産取得税 = 3,600円 + 6万円 = 63,600円

        ケース2: 中古住宅の購入（2012年築・軽減措置適用可）
        令和6年に自己居住用の中古マンション（2012年築・課税床面積70㎡・共有持分土地面積50㎡）を取得した場合を考えます。土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円とします。

         

        • 土地の不動産取得税。
          • 課税標準額 = 3,000万円 × 1/2 = 1,500万円
          • 税率 = 3%
          • 控除額の計算。
            • A = 45,000円
            • B = (1,500万円 ÷ 50㎡) × (70㎡ × 2) × 3% = 1,260,000円（200㎡限度を適用）
          • 控除額 = 1,260,000円（AとBのうち大きい方）
          • 税額 = 1,500万円 × 3% - 1,260,000円 = 45万円 - 1,260,000円 = 0円（控除額が税額を上回るため）
        • 建物の不動産取得税。
          • 課税標準額 = 1,000万円 - 1,200万円 = -200万円（控除額が評価額を上回るため0円）
          • 税率 = 3%
          • 税額 = 0円
        • 合計不動産取得税 = 0円

        節税ポイント

        1. 適切な床面積の選択。

           住宅の課税床面積が50㎡以上240㎡以下であれば軽減措置の対象となります。特に小規模物件の場合、登記簿上は50㎡未満でも、固定資産税評価上の「現況床面積」が50㎡以上あれば軽減措置を受けられる可能性があります。

            

        2. 土地と建物の取得タイミング。

           土地を先に取得する場合、3年以内（令和8年3月31日までの特例）に住宅を新築すれば土地の軽減措置が適用されます。この期限を意識した計画が重要です。

            

        3. 中古住宅の選択。

           中古住宅を選ぶ際は、建築時期や耐震基準適合性を確認しましょう。1981年以前の住宅でも、耐震診断や耐震改修を行うことで軽減措置を受けられる可能性があります。

            

        4. 認定長期優良住宅の検討。

           新築を検討している場合、認定長期優良住宅を選択することで、不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円に増額されるメリットがあります。

            

        5. 用途の明確化。

           物件の用途（自己居住用、セカンドハウス、賃貸用など）によって適用される軽減措置が異なるため、取得時の用途を明確にしておくことが重要です。

            

        これらの計算例と節税ポイントを理解することで、お客様により具体的なアドバイスができるようになります。不動産取得税は一度きりの税金ですが、適切な知識と計画によって大幅な節税が可能な場合もあります。宅建事業者として、このような税務面でのサポートも提供できると、お客様からの信頼獲得につながるでしょう。

         

        不動産取得税の納付方法と問い合わせ先

        不動産取得税の納付方法や問い合わせ先について正確に把握しておくことは、宅建事業者として重要な知識です。お客様からの質問に適切に対応できるよう、以下の情報を整理しておきましょう。

         

        納付方法
        不動産取得税は、不動産を取得してから約6ヶ月〜1年半の間に、各都道府県から納税通知書が送付されます。この納税通知書には、不動産取得税の内容、課税標準額、税額、納期限などが記載されています。

         

        納付方法は主に以下の通りです。

        1. 金融機関窓口での納付。

           納税通知書を持参して、指定された金融機関の窓口で納付します。

            

        2. コンビニエンスストアでの納付。

           多くの都道府県では、納税通知書に印字されたバーコードを利用して、コンビニエンスストアでも納付が可能です。