災害危険区域と住宅の建築制限と注意点

災害危険区域と住宅の関係性

災害危険区域の定義と指定条件

災害危険区域とは、建築基準法第39条に基づき、地方自治体（都道府県または市町村）が条例で指定する区域です。水害や土砂災害などによる危険度が著しく高い地域が対象となります。

 

指定される主な条件は以下の通りです。

• 地震発生時に津波被害を受ける危険性が著しく高い地域
• 台風による高潮や大雨による洪水・浸水の危険性が著しく高い地域
• がけ崩れや土石流、地滑りなどの土砂災害の危険性が著しく高い地域

過去に自然災害が発生し、同様の災害が今後も起こる可能性が高い地域も指定対象となります。指定基準は各自治体によって異なるため、地域ごとの条例を確認する必要があります。

 

災害危険区域の指定は、住民の生命と財産を守るための重要な施策ですが、不動産取引や住宅計画に大きな影響を与えることを理解しておく必要があります。

 

災害危険区域における住宅建築の制限内容

災害危険区域に指定されると、住居用建築物の建築に厳しい制限が課せられます。具体的には以下のような建物の新築が原則として禁止されます：

• 戸建て住宅
• マンションなどの共同住宅
• 寄宿舎・下宿
• 病院・診療所（病床を有するもの）
• 児童福祉施設（保育園、老人ホーム、福祉ホームなど）
• ホテル・旅館

一方で、住居用以外の建物（店舗、事務所、工場、倉庫など）は基本的に建築可能です。ただし、各自治体が定める条件を満たせば、居住用建築物でも建築が許可されるケースがあります。例えば、建物の構造や基礎の高さなどの条件を満たすことで建築が認められる場合があります。

 

災害危険区域に指定される前に建築された住宅については、引き続き居住することは可能です。しかし、増改築や建て替えについては、自治体の条例で許可されているもの以外は認められません。条例に従わずに住居の増改築や建て替えを行った場合、罰則を受ける可能性があるため注意が必要です。

 

災害危険区域と移転促進区域の違いと支援制度

災害危険区域の中でも、特に居住に適さないと認められる区域は「移転促進区域」に指定されることがあります。この区域では、防災を目的とした集団移転への支援が受けられる「防災集団移転促進事業」が実施されます。

 

移転促進区域と災害危険区域の主な違いは以下の通りです。

区分	災害危険区域	移転促進区域
根拠法	建築基準法第39条	防災集団移転促進事業に係る国の財政上の特別措置等に関する法律
目的	建築制限による災害防止	集団移転の促進
支援	個別の支援制度は条例による	防災集団移転促進事業による支援あり
範囲	災害の危険性が高い区域全般	災害危険区域のうち特に居住に適さない区域

防災集団移転促進事業では、以下のような支援が受けられます：

• 住宅団地の用地取得・造成費用の助成
• 移転する住民の住宅建設・土地購入に対する補助（借入金の利子相当額）
• 住宅団地の公共施設の整備費用の助成
• 移転促進区域内の農地などの買取り費用の助成

これらの経費の4分の3にあたる金額が国から助成されます。ただし、住宅団地に関する助成を受けるためには、住宅団地の規模が10戸以上かつ移転住戸の半数以上が住宅団地に移転する必要があります。

 

また、災害危険区域内の既存不適格住宅の移転に対しては、「がけ地近接等危険住宅移転事業」による支援も受けられる場合があります。

 

災害危険区域内の不動産取引における重要事項説明義務

宅建業者として、災害危険区域内の不動産取引を行う際には、買主に対して以下の事項を説明する義務があります：

1. 当該物件が災害危険区域内にあること
2. 今後も災害発生の危険性が高いこと
3. 増改築や建て替えができない（または制限がある）こと
4. 自治体の条例による具体的な制限内容

これらの情報は重要事項説明書に記載し、取引時に説明を行う必要があります。説明を怠った場合、後日トラブルになる可能性があるだけでなく、宅建業法違反として行政処分の対象となることもあります。

 

災害危険区域の指定を受けると不動産の価値が大幅に下落する可能性があります。この価値下落に対して自治体が補償をすることはないため、売主にとっては大きな損失となります。また、買主が見つかりにくくなるという問題も生じます。

 

宅建業者としては、取引前に対象物件が災害危険区域に指定されているかどうかを必ず確認し、指定されている場合は具体的な制限内容を調査した上で、買主に対して丁寧な説明を行うことが重要です。

 

災害危険区域の確認方法と宅建業者の実務ポイント

宅建業者として、取引対象の土地が災害危険区域に指定されているかどうかを確認することは非常に重要です。確認方法と実務上のポイントは以下の通りです。
確認方法：

1. 市区町村の役所または役場の窓口に問い合わせる
2. 指定区域図面を閲覧する（多くの場合、市区町村が管理）
3. 自治体のホームページで公開されている場合は、オンラインで確認する

実務上のポイント：

• 物件調査の初期段階で災害危険区域の有無を確認する
• 区域内の物件を取り扱う場合は、条例の具体的な制限内容を把握する
• 重要事項説明書に記載する際は、条例名や制限内容を具体的に記載する
• 買主に対しては、将来的な増改築や建て替えの制限について特に丁寧に説明する
• 区域内の物件の価格査定を行う際は、建築制限による価値下落を考慮する

災害危険区域は一度指定されると原則解除されないため、将来的な土地利用にも大きな影響を与えます。宅建業者としては、この点を十分に理解した上で取引を進める必要があります。

 

また、災害危険区域と混同されやすい「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」との違いも理解しておくことが重要です。これらは「土砂災害防止法」に基づく区域であり、災害危険区域とは根拠法や制限内容が異なります。

 

国土交通省の災害危険区域制度の概要ページ

災害危険区域と居住誘導区域の関係性

災害危険区域と対照的な概念として「居住誘導区域」があります。これは立地適正化計画において定められる区域で、人口減少の中にあっても一定のエリアに居住を誘導し、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう居住を誘導する区域です。

 

災害危険区域と居住誘導区域の関係性は以下の通りです。

• 災害危険区域は原則として居住誘導区域に含めることができない
• 居住誘導区域は災害リスクの低い安全な地域に設定される
• 災害危険区域は居住を制限する区域、居住誘導区域は居住を促進する区域という対照的な性格を持つ

近年、気候変動の影響による水災害の頻発化・激甚化を受けて、国土交通省は「水災害対策とまちづくりの連携のあり方」の提言をまとめています。この提言では、特にリスクが高いエリアについては居住の誘導を避け、移転等を促進するとともに、当該エリアに規制をかけることの重要性が指摘されています。

 

宅建業者としては、取引対象地域の立地適正化計画における位置づけも確認し、災害危険区域との関係性を理解した上で、顧客に適切なアドバイスを提供することが求められます。

 

将来的には、災害リスクを考慮したまちづくりがさらに進み、災害危険区域の指定や居住誘導区域の設定がより積極的に行われる可能性があります。こうした動向を注視し、不動産取引に関わる最新の法制度や政策を常に把握しておくことが、宅建業者として重要です。

 

国土交通省の立地適正化計画制度の概要ページ