専任媒介専属専任媒介違いを徹底解説【不動産売却の契約選択】

専任媒介専属専任媒介の違い

専任媒介専属専任媒介の基本的な特徴比較

不動産売却において、専任媒介契約と専属専任媒介契約は最も重要な選択肢の2つです。どちらも1社の不動産会社との契約に限定される点では共通していますが、細かな制約や義務に大きな違いがあります。
契約期間と基本条件
どちらの契約も最長3ヶ月という契約期間は同じです。しかし、不動産会社に課される義務の厳格さが異なります。専属専任媒介契約の方がより厳しい条件が設定されており、不動産会社にとっても売主にとっても制約が多い契約形態となっています。
以下の表で基本的な違いを整理しました。

 

項目	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約可能な不動産会社数	1社のみ	1社のみ
契約期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月
自己発見取引	✅ 可能	❌ 不可
レインズ登録期限	7日以内	5日以内
活動報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上

専任媒介契約における自己発見取引のメリット

専任媒介契約の最大の特徴は、自己発見取引が可能という点です。これは売主が知人や親族などから直接買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買契約を締結できることを意味します。
仲介手数料の節約効果
自己発見取引を活用することで、売主は仲介手数料を完全にゼロにすることが可能です。例えば、3,000万円の物件を売却する場合、通常であれば約100万円の仲介手数料が発生しますが、自己発見取引なら この費用を丸々節約できます。
実際の活用シーン
自己発見取引が活用される典型的なケースには以下があります。

 

• 親族間での売買
• 友人・知人への売却
• 近隣住民からの直接的な購入希望
• 職場関係者からの紹介

ただし、自己発見取引を行う場合でも、契約書の作成や重要事項説明書の準備など、専門的な手続きは必要となるため、司法書士などの専門家への依頼が推奨されます。

 

専属専任媒介契約の厳格な報告義務とサービス品質

専属専任媒介契約では、不動産会社に対してより厳格な義務が課されています。最も顕著な違いは1週間に1回以上の活動報告義務です。これは専任媒介契約の2週間に1回と比較して、倍の頻度となります。
報告内容の充実度
頻繁な報告義務により、売主は以下のような詳細な情報を定期的に受け取ることができます。

 

• 物件への問い合わせ件数
• 内覧の実施状況と反応
• 広告掲載の実績と効果
• 価格設定に関するアドバイス
• 市場動向の最新情報

不動産会社の積極的な販売活動
専属専任媒介契約では、不動産会社が確実に仲介手数料を得られるため、以下のようなコストをかけた販売活動が期待できます：

• SUUMOやHOMESなどの有料ポータルサイトへの掲載
• 折込広告や新聞広告の活用
• 専門的な写真撮影やバーチャル内覧の提供
• 近隣地域での積極的な営業活動

この積極的な販売活動により、一般媒介契約よりも早期売却が実現するケースが多いとされています。

専任媒介専属専任媒介のレインズ登録期限の違い

レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録期限も、2つの契約で異なります。専任媒介契約では契約締結から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内となっています。
レインズ登録の重要性
レインズは全国の不動産会社が物件情報を共有するシステムであり、早期登録により以下のメリットが生まれます。

 

• 全国の不動産会社からの買主紹介
• 物件の市場相場の把握
• 類似物件との比較検討
• 適正価格の設定支援

専属専任媒介契約の方が2日早く登録されるため、より迅速な市場露出が可能となります。これは特に人気エリアや希少性の高い物件において、競合物件との差別化を図る上で有効です。
登録情報の質的違い
専属専任媒介契約では、不動産会社がより詳細で魅力的な物件情報をレインズに登録する傾向があります。これは確実に仲介手数料を得られるという保証があるため、情報の充実に時間とコストをかけやすいからです。

 

専任媒介専属専任媒介の独自性による選択基準

契約選択において最も重要なのは、売主の状況と優先順位を明確にすることです。一般的な比較だけでなく、個別の事情を考慮した選択基準を整理しましょう。

 

売却期間を重視する場合の判断基準
急いで売却したい場合は、専属専任媒介契約が有利です。理由は以下の通りです。

 

• 不動産会社の独占的な取り扱いによる集中的な販売活動
• 1週間ごとの報告により問題の早期発見と対策が可能
• 有料広告への積極的な投資

一方で、売却期間に余裕がある場合は、専任媒介契約を選択し、自己発見取引の可能性を残しておくことも戦略的です。

 

物件特性による選択の違い
人気エリアの物件：専任媒介契約でも十分な買主が見つかる可能性が高く、自己発見取引の機会を残す価値があります。
売却困難な物件：専属専任媒介契約により、不動産会社の全面的なサポートを受ける方が効果的です。
投資用物件：専門的な知識が必要なため、専属専任媒介契約で不動産会社の専門性を最大限活用することが推奨されます。
契約変更の柔軟性
多くの人が見落としがちな点として、契約期間中でも正当な理由があれば契約を解除できることがあります。例えば、専属専任媒介契約を締結したものの、不動産会社の活動が不十分だと感じた場合、専任媒介契約への変更も可能です。

 

ただし、解除には書面による通知と、場合によっては解除料の支払いが必要になることもあるため、契約前に解除条件を十分確認することが重要です。

 

まとめとして、専任媒介契約と専属専任媒介契約の選択は、売主の状況、物件の特性、売却の優先順位を総合的に判断して決定すべきです。どちらも一般媒介契約と比較して不動産会社の積極的な関与が期待できる点では共通しており、適切な選択により満足度の高い売却が実現できるでしょう。