手付履行の着手とは？不動産売買契約解除時の重要な判断基準

手付履行の着手とは

不動産売買における手付解除制度において、「履行の着手」という概念は極めて重要な判断基準となります。この概念を正しく理解することは、不動産従事者にとって必須の知識といえるでしょう。
手付解除制度は民法第557条1項に規定されており、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と定められています。しかし、この「履行の着手」の具体的な判断基準については、実務において解釈に大きな隔たりがあるのが現状です。
最高裁判所は昭和40年11月24日判決において、履行の着手について明確な定義を示しています。具体的には「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」と判示しています。
このポイントは、客観的に外部から見て、給付の実行や履行の一部が提供されている状態であることです。単に融資承認が得られた、あるいは登記手続きを行ったなどの状態は、原則として準備行為とみなされ、履行に着手したとは評価されません。

手付解除期限と履行の着手の関係性

手付解除制度における期限設定には、大きく分けて二つのパターンが存在します。一つは契約書において具体的な期日を設定するパターン、もう一つは期日を設定せず「履行に着手するまで」とするパターンです。
期日を設定しない場合は、相手方が「履行に着手するまで」が基本となり、明確な定めがないため、契約を解除したいと思ったときに相手方が履行に着手していれば手付による解除ができなくなってしまいます。
この制度の趣旨について、判例は「履行に着手した当事者が不測の損害を蒙ることを防止するためのもの」と解釈しており、契約の安定性を図る重要な機能を果たしています。また、当事者同士の「もしかしたら契約を解除されるかもしれない」という不安を解消し、契約をスムーズに進行させる効果もあります。
実務では、この期限設定によって手付解除の可否が大きく左右されるため、契約条項の作成時には十分な検討が必要です。特に、履行の着手には明確な線引きが存在せず、過去の事例や判例によってその時々で認められたり認められなかったりする場合があることを理解しておくことが重要です。

手付履行の着手が認められる具体的行為

売主側において履行の着手が認められた具体的な事例として、以下のような行為が挙げられます。

 

• 抵当権抹消手続きの実行：売買の対象建物に設定された抵当権を抹消する義務を負っていた場合に、抵当権を消滅させるために借入金の全額を返済したとき
• 賃借権消除の実行：売買の対象建物が賃貸されており、売主が賃借人との間で売買物件の賃貸借契約の明渡・立退料支払い合意、残置物件等買取合意をしたとき
• 境界確定作業の着手：売主が道路を含む隣接土地の境界を確定する作業や、転居先のリフォーム工事の着手をしたとき

一方、買主側における履行の着手としては、以下の行為が挙げられます。

 

• 代金の支払い：最も明確なのは内金・中間金の支払いです
• 引っ越し準備の具体化：引っ越し業者との契約を行った時点
• 売買代金の準備と売主への履行の催告

これらの行為は、単なる準備段階を超えて、契約の実行に向けた具体的な行動として評価されます。特に内金や中間金の支払いについては、手付金を超える追加の金銭給付であり、買主の履行意思を明確に示すものとして確実に履行の着手と認定されます。

手付履行の着手が否定される準備行為の区別

履行の着手と混同されやすい準備行為について、判例では明確に区別されています。売主に「履行の着手」があったことを否定した事例として、以下のものがあります。

 

• 契約当日の鍵の交付：転売目的で売買契約を締結した買主が販売活動を行う便宜のためのものであり、履行期以前に不動産の引渡しを受ける趣旨で鍵の交付を受けたものでないことは明らかである場合
• 登記手続きの委任等：売主が売買契約の履行期日の3日前にした、司法書士への登記手続の委任、固定資産評価証明書の取得、領収証の作成は単なる準備行為にすぎず、「履行の着手」には該当しないとされました

この区別において重要なのは、当該行為が「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなしているか」という点です。司法書士に必要書類を預けることや、登記手続きの準備を行うことは、確かに契約履行に向けた重要なステップですが、これらは履行そのものではなく、履行のための準備行為と判断される場合が多いのです。
ただし、例外的に司法書士への書類交付が履行の着手と認められたケースもあります。売主が所有権移転登記の準備として必要な書類を司法書士に交付し、外部から認識し得る形で履行行為が開始されたと判断された事例では、これは履行の着手に該当するとされました。
判例（最高裁平成5年3月16日判決）では、「履行の着手」に当たるか否かについては、当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の事情を総合勘案して決すべきであると判示されており、個々の事案における具体的な状況を総合的に判断することの重要性が示されています。

手付解除における違約金と損害賠償の関係

履行の着手が認められた後に解除の申し入れがあった場合、手付解除は無効となり、契約は解除されず、相手方は違約金を請求する権利を得ることになります。これは手付解除制度の重要な効果の一つです。
違約金の設定について、不動産売買契約では通常、売買代金の10％から20％程度の違約金が設定されることが多く、手付金の額を大幅に上回る場合があります。そのため、履行の着手の有無を正確に判断することは、金銭的な損失を避ける上で極めて重要です。

 

また、履行の着手後の解除においては、違約金に加えて実際に生じた損害の賠償も問題となる場合があります。例えば、売主が履行に着手した後に買主が一方的に契約を破棄した場合、売主は以下のような損害を被る可能性があります。

 

• 機会損失：他の購入希望者との契約機会を逸したことによる損失
• 諸費用：既に支出した登記費用、司法書士費用、測量費用等
• 金利負担：住宅ローンの実行手続きを進めていた場合の金利負担
• 引っ越し費用：売主が既に転居準備を進めていた場合の費用

これらの損害は違約金とは別に請求される可能性があり、紛争の長期化や金銭的負担の増大につながる恐れがあります。

 

手付履行の着手における実務上の注意点と対策

不動産従事者として、手付履行の着手に関する実務上の注意点を以下にまとめます。

 

契約書作成時の配慮事項

• 履行の着手に関する具体的な期日設定を検討すること
• 履行の着手となる行為を可能な限り明確に規定すること
• 手付解除の条件を明文化し、当事者の理解を深めること

取引進行中の留意点

• 各段階での行為が履行の着手に該当するかどうかの慎重な判断
• 相手方の行動を客観的に観察し、履行の着手の有無を適切に評価すること
• 疑義が生じた場合は速やかに法的助言を求めること

実際の取引では、売主が「もう履行に着手しているから解除はできない」と主張し、買主が「まだ準備段階だから解除できるはず」と反論するケースが頻繁に発生します。このような争いを避けるためには、取引の各段階で履行の着手の有無について当事者間で確認を取ることが重要です。
また、近年では不動産取引のデジタル化が進んでおり、電子契約や電子決済が普及しています。これらの新しい取引形態においても、履行の着手の概念は同様に適用されますが、「客観的に外部から認識し得る形」での履行行為という判断基準をどのように適用するかは、今後の判例の蓄積を待つ部分もあります。

 

さらに、投資用不動産や収益物件の売買においては、賃借人への通知や敷金の承継など、居住用不動産とは異なる特有の履行行為が存在します。これらの行為が履行の着手に該当するかどうかについても、物件の性質や契約条件を総合的に考慮した判断が必要になります。

 

Hand in hand with these considerations, it is essential for real estate professionals to maintain detailed documentation of all actions taken during the transaction process. This documentation can serve as crucial evidence in determining whether履行の着手 has occurred, particularly in cases where disputes arise.