用途地域がまたがる敷地の建築基準法対応と制限解説

用途地域がまたがる敷地の制限適用

用途地域がまたがる敷地の建物用途制限

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、建物の用途制限は建築基準法第91条により、敷地面積の過半を占める用途地域の制限が敷地全体に適用されます。

 

例えば、敷地面積200㎡のうち、第一種住居地域が120㎡、第二種住居地域が80㎡を占める場合、過半を占める第一種住居地域の用途制限が敷地全体に適用されることになります。

 

この規定により、カラオケ店の営業を検討している場合でも、面積の大きい用途地域でカラオケ営業が禁止されていれば、敷地全体でカラオケ営業はできません。

 

重要なポイントは以下の通りです。

• 敷地面積の計算は正確に行う必要がある
• 用途地域の境界線を正確に把握する
• 過半の判定は面積比で決まる
• 建物の配置に関わらず敷地全体に適用される

不動産業務においては、この用途制限の適用により、想定していた事業用途での利用ができないケースが発生するため、事前の詳細な調査が不可欠です。

 

用途地域がまたがる建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率については、用途制限とは異なり、用途地域ごとの敷地面積による加重平均で計算されます。これは建築基準法第52条（容積率）および第53条（建ぺい率）の規定によるものです。

 

具体的な計算例を見てみましょう。敷地面積100㎡で、第1種低層住居専用地域40㎡（建ぺい率40%、容積率80%）、第2種中高層住居専用地域60㎡（建ぺい率80%、容積率400%）にまたがる場合。
建ぺい率の計算

• 第1種低層住居専用地域：40㎡ × 40% = 16㎡
• 第2種中高層住居専用地域：60㎡ × 80% = 48㎡
• 合計：16㎡ + 48㎡ = 64㎡
• 建ぺい率：64㎡ ÷ 100㎡ = 64%

容積率の計算
容積率については、前面道路幅員による制限も考慮する必要があります。前面道路幅員が12m未満の場合、道路幅員×指定数値（40・60・80）と指定容積率を比較し、小さい方が適用されます。

 

前面道路5m、指定数値60の場合：5m × 60 = 300%となり、第2種中高層住居専用地域の指定容積率400%より小さいため、300%が適用されます。

 

• 第1種低層住居専用地域：40㎡ × 80% = 32㎡
• 第2種中高層住居専用地域：60㎡ × 300% = 180㎡
• 合計：32㎡ + 180㎡ = 212㎡
• 容積率：212㎡ ÷ 100㎡ = 212%

この計算方法により、単純に面積の大きい用途地域の制限が適用されるわけではなく、より複雑な算出が必要となります。

 

用途地域がまたがる高さ制限と斜線制限の適用

高さ制限については、用途境界をもって分かれるため、それぞれの用途地域の制限を受けます。これは建築基準法第54条から第56条の2（高さ制限、斜線制限、日影規制）の規定によるものです。

 

建物の高さに関する主な制限は以下の4つです。

• 絶対高さ制限：低層住居専用地域では10mまたは12m
• 道路斜線制限：前面道路からの斜線制限
• 隣地斜線制限：隣地境界からの斜線制限
• 北側斜線制限：北側隣地への日照確保

用途地域がまたがる場合、建物の各部分はその位置する用途地域の高さ制限を受けます。例えば、第1種低層住居専用地域部分は絶対高さ10m制限を受け、第2種中高層住居専用地域部分は高度地区による最高高さ25m制限を受けることになります。

 

日影規制の特殊な適用
日影規制については特別な扱いがあり、建物の影が落ちるエリアの中で最も厳しい日影規制の制限を受けます。これは建物全体に適用されるため、より制限の厳しい地域の規制に合わせる必要があります。

 

斜線制限についても、用途地域ごとに勾配が異なる場合は、それぞれの用途地域ごとに検討する必要があります。これにより、建物の形状が複雑になるケースも多く見られます。

 

用途地域がまたがる防火規制の適用原則

防火規制（防火地域・準防火地域）については、最も厳しい規制が土地全体に適用されるという原則があります。これは建築基準法第67条の規定によるものです。

 

具体的には、敷地の一部でも防火地域に指定されている場合、建物全体を防火地域の規制で建築しなければなりません。準防火地域のみの区域に建物を建てれば準防火地域内における制限で済みますが、防火地域に少しでもかかるように建てると、建物全部を防火地域の規制で建てる必要があります。

 

この規制により、以下の影響が生じます。

• 構造制限：耐火建築物または準耐火建築物の義務
• 開口部制限：防火設備の設置義務
• 建築コスト：防火仕様による建築費の増加
• 設計制約：材料や工法の制限

防火規制の適用は建築コストに大きく影響するため、不動産の価値評価や事業計画において重要な要素となります。特に、境界付近での建築計画では、わずかな配置の違いで適用される防火規制が変わる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

 

また、法22条区域（屋根不燃化区域）についても同様の考え方が適用され、より制限の厳しい区域の規制が優先されます。

 

用途地域がまたがる敷地の実務対応と注意点

用途地域がまたがる敷地での実務対応には、通常の物件とは異なる特別な注意点があります。これらの知識は不動産業務において差別化要因となる重要なポイントです。

 

建築確認申請での特殊な対応
建築確認申請では、用途地域ごとの面積計算書を詳細に作成する必要があります。測量図面と用途地域図を重ね合わせ、正確な面積按分を行うことが求められます。

 

審査機関では以下の点を重点的にチェックします。

• 用途地域境界の正確性
• 面積計算の妥当性
• 各制限の適用方法の適切性
• 建物配置と制限の整合性

設計段階での配慮事項
建物の設計段階では、用途境界を意識した配置計画が重要になります。特に高さ制限が異なる場合、建物の形状が段状になることが多く、これが外観デザインに大きく影響します。

 

実際の建築事例では、用途境界で建物の階数を変える「段状建築」が多く見られます。これは制限に適合させるための合理的な設計手法ですが、建築コストや使い勝手に影響を与える場合があります。

 

不動産評価への影響
用途地域がまたがる敷地は、以下の理由で評価が複雑になります。

• 建築可能な建物の制約
• 建築コストの増加要因
• 設計の自由度の制限
• 将来の建て替え時の制約

これらの要因により、単一の用途地域の敷地と比較して、評価額が下がる場合があります。しかし、適切な建築計画により、複数の用途地域の利点を活かした有効活用も可能です。

 

役所との事前協議の重要性
複雑な制限の適用については、役所の建築指導課での事前協議が不可欠です。特に以下の点について確認が必要です。

• 用途地域境界の正確な位置
• 各制限の具体的な適用方法
• 建築計画の適法性
• 必要な手続きや書類

事前協議により、建築確認申請での指摘事項を最小限に抑え、スムーズな手続きが可能になります。

 

建築基準法の詳細な解釈については、国土交通省の技術的助言を参考にすることが重要です。

 

国土交通省建築基準法関係技術的助言集