第二種住居地域と宅建試験の用途地域制限

第二種住居地域と宅建試験の用途制限

第二種住居地域の基本的な特徴と位置づけ

第二種住居地域は、都市計画法に基づいて定められる13種類の用途地域のひとつです。用途地域とは、都市計画区域内において、土地の使い方や建築物の用途を規制するための制度で、宅建試験でも頻出の分野となっています。

 

第二種住居地域は、都市計画法第9条において「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。この「主として」という表現が重要で、第一種住居地域と比較すると、より多様な建築物の建設が認められています。

 

用途地域の体系の中では、住居系用途地域に分類され、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類のうちの一つです。

 

住居系用途地域の中でも、「専用」という言葉が付いていない第二種住居地域は、住居の環境を保護しつつも、一定の商業施設や娯楽施設の建設も認められる比較的規制の緩い地域となっています。

 

第二種住居地域で建築可能な建物と用途制限

第二種住居地域では、住宅や共同住宅はもちろん、様々な建築物が建設可能です。宅建試験では、どのような建物が建てられるかが頻出の問題となりますので、しっかりと理解しておきましょう。

 

建築可能な主な建物は以下の通りです。

• 戸建住宅やマンションなどの住宅
• 幼稚園、保育園、小中高等学校、大学などの教育施設
• 病院、診療所などの医療施設
• 図書館、博物館などの文化施設
• 神社、寺院、教会などの宗教施設
• 老人ホーム、身体障害者福祉ホームなどの福祉施設
• 10,000㎡以下の店舗、飲食店、事務所
• ホテル、旅館
• ボウリング場、スケート場、ゴルフ練習場、プールなどのスポーツ施設
• カラオケボックス、パチンコ屋、マージャン屋などの娯楽施設
• 自動車教習所
• 50㎡以下で危険性や環境を悪化させる恐れが非常に少ない工場
• ガソリンスタンドなど危険物の処理・貯蔵量が非常に少ない施設

一方、建築できない主な建物は以下の通りです。

• 劇場、映画館、演芸場
• キャバレー、ナイトクラブ、ソープランドなどの風俗営業施設
• 150㎡を超える工場や自動車修理工場
• 危険性が大きいまたは著しく環境を悪化させる恐れがある工場
• 営業用倉庫や300㎡を超える自動車車庫

第二種住居地域の大きな特徴は、第一種住居地域では建築できないカラオケボックスやパチンコ屋などの娯楽施設が建築可能な点です。また、第一種住居地域では3,000㎡までという店舗面積の制限がありますが、第二種住居地域では10,000㎡まで認められています。

 

第二種住居地域における建築物の高さ制限と宅建試験対策

第二種住居地域における建築物には、絶対高さ制限はありませんが、以下の3つの高さ制限が適用されます。宅建試験では、これらの制限についても出題されることがありますので、理解しておく必要があります。

 

1. 道路斜線制限：道路の採光を確保するための高さ制限です。道路の反対側の境界線から規定の勾配（1.25または1.5）で引いた線の範囲内に建物を建築する必要があります。適用距離は20m、25m、30m、35mのいずれかとなります。
2. 隣地斜線制限：隣地の採光や通風を確保するための高さ制限です。隣地境界線上に一定の高さ（立ち上がり：20mまたは31m）をとり、そこから規定の勾配（1.25または2.5）で線を引きます。
3. 日影規制：周辺の日照環境を保護するための規制です。高さ10m超の建築物が対象となり、測定面は地上4mまたは6.5mで、規制値は4時間-2.5時間または5時間-3時間となります。

北側斜線制限は第二種住居地域には適用されません。これは第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域にのみ適用される制限です。

 

宅建試験では、これらの高さ制限に関する問題も出題されますので、各用途地域ごとにどのような制限が適用されるのかを整理して理解しておくことが重要です。

 

第二種住居地域の建ぺい率・容積率と宅建業法上の重要事項

第二種住居地域における建ぺい率と容積率は、地域によって異なりますが、一般的には以下の範囲で定められています。宅建業法第35条に基づく重要事項説明では、これらの数値を正確に説明する必要があります。

 

建ぺい率：50%、60%、または80%
容積率：100%、150%、200%、300%、400%、または500%
これらの数値は、その地域の特性や都市計画の方針に基づいて、自治体が決定します。同じ第二種住居地域でも、地域によって異なる数値が設定されている場合がありますので注意が必要です。

 

宅建業法第35条では、宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換または貸借の契約が成立するまでの間に、購入者等に対して、都市計画法、建築基準法等による制限の概要について、書面を交付して説明することが義務付けられています。

 

この重要事項説明では、用途地域の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限などについて正確に説明する必要があります。特に第二種住居地域は、第一種住居地域と混同されやすいため、両者の違いを明確に理解し、説明できるようにしておくことが重要です。

 

宅建試験では、これらの重要事項説明に関する問題も頻出ですので、各用途地域の特徴と制限内容をしっかりと把握しておきましょう。

 

第二種住居地域の語呂合わせと宅建試験での覚え方

宅建試験では、13種類ある用途地域それぞれの特徴や制限を覚えることが必要ですが、特に似た名称の用途地域（第一種住居地域と第二種住居地域など）は混同しやすいものです。そこで、効率的に覚えるための語呂合わせをいくつか紹介します。

 

用途地域の順番を覚える語呂合わせ
「い（1）に（2）たん（田園）いち（1）に（2）いち（1）に（2）じゅん（準）きん（近）しょう（商）じゅん（準）こう（工）こう（工）」
これは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域...という順番を覚えるための語呂合わせです。

 

第二種住居地域の特徴を覚える語呂合わせ
「にじゅう（第二種住居）はパチ（パチンコ屋）カラ（カラオケ）OK」
これは、第二種住居地域ではパチンコ屋やカラオケボックスが建築可能であることを覚えるための語呂合わせです。

 

用途制限の違いを覚える語呂合わせ
「いち（第一種）は3000（3000㎡まで）、に（第二種）は1まん（10000㎡まで）」
これは、第一種住居地域では店舗・事務所等が3000㎡まで、第二種住居地域では10000㎡まで建築可能であることを覚えるための語呂合わせです。

 

宅建試験では、これらの用途地域の特徴や制限について、具体的な数値や建築可能な建物の種類を問う問題が出題されます。語呂合わせを活用して効率的に覚えることで、試験対策に役立てることができるでしょう。

 

建築基準法 用途地域制限の語呂合わせについての詳細はこちら

第二種住居地域の実際の街並みと不動産価値への影響

第二種住居地域は、主に住居の環境を保護するための地域でありながら、商業施設や娯楽施設も建築可能なため、実際の街並みは住宅と商業施設が混在する形になることが多いです。このような特性は、不動産の価値にも影響を与えます。

 

第二種住居地域は、新幹線道路沿いや郊外駅前地域に指定されることが多く、交通の便が良い場所に位置していることが特徴です。そのため、利便性が高く、日常生活に必要な施設が近くに揃っているという利点があります。

 

実際の街並みとしては、マンションや一戸建て住宅と共に、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店、オフィスビル、ホテル、カラオケボックスやパチンコ店などが混在している光景が見られます。

 

このような環境は、利便性を重視する人にとっては魅力的ですが、静かな住環境を求める人にとっては必ずしも理想的とは言えません。そのため、不動産の価値評価においては、以下のような特徴が考慮されます。
プラス要因。

• 交通の便が良い
• 商業施設や娯楽施設が近くにあり、生活が便利
• 第一種住居地域よりも多様な建物が建築可能で、土地の活用の幅が広い

マイナス要因。

• 商業施設や娯楽施設が近くにあるため、騒音や人通りが多い可能性がある
• 住居専用地域と比べると、純粋な住環境としての評価は低くなる傾向がある
• 将来的に周辺環境が変化する可能性がある

宅建業者としては、これらの特性を理解した上で、顧客のニーズに合わせた物件提案や適切な価格設定を行うことが重要です。また、重要事項説明の際には、第二種住居地域の特性や制限について正確に説明し、顧客の理解を得ることが必要です。

 

不動産投資の観点からは、第二種住居地域は比較的地価が安めで、周辺の住居専用地域と競合しない用途地域になるため、企業の出店意欲も高く、生活に便利な施設が建てられる傾向にあります。そのため、賃貸需要が見込める地域として注目されることもあります。

 

第一種・第二種住居地域の不動産価値への影響についての詳細はこちら

第二種住居地域と他の用途地域との比較表

宅建試験では、各用途地域の特徴や制限を比較して問われることが多いため、第二種住居地域と他の主要な用途地域との違いを理解しておくことが重要です。以下に、主な用途地域との比較表を示します。

 

比較項目	第二種住居地域	第一種住居地域	第二種中高層住居専用地域	近隣商業地域
主な目的	主として住居の環境を保護	住居の環境を保護	主に中高層住宅のための地域	近隣の住民の日用品購買等の利便を図る
店舗面積制限	10,000㎡以下	3,000㎡以下	1,500㎡以下	制限なし
パチンコ屋・カラオケ	建築可能	建築不可	建築不可	建築可能
ホテル・旅館	建築可能	建築可能	建築不可	建築可能
工場（小規模）	50㎡以下可能	50㎡以下可能	原則不可	150㎡以下可能
自動車修理工場	建築不可	建築不可	建築不可	300㎡以下可能
北側斜線制限	適用なし	適用なし	適用なし（一部地域を除く）	適用なし
日影規制	適用あり	適用あり	適用あり	適用なし（一部地域を除く）

この比較表から分かるように、第二種住居地域は第一種住居地域よりも商業施設や娯楽施設の建築に関する制限が緩く、近隣商業地域よりは厳しいという中間的な性格を持っています。

 

特に注目すべき点は、第一種住居地域では建築できないパチンコ屋やカラオケボックスなどの娯楽施設が第二種住居地域では建築可能であること、また店舗面積の制限が第一種住居地域の3,000㎡から第二種住居地域では10,000㎡に拡大されていることです。

 

宅建試験では、これらの違いを正確に理解し、問題文の中から用途地域を特定できるようになることが重要です。例えば、「パチンコ屋が建築可能で、店舗面積が10,000㎡まで認められる住居系用途地域はどれか」という問題であれば、第二種住居地域が正解となります。

 

また、建築基準法の改正によって用途地域の制限内容が変更されることもありますので、最新の情報を常に確認しておくことも大切です。

 

第二種住居地域と他の用途地域の詳細な比較はこちら

宅建試験における第二種住居地域の出題傾向と対策

宅建試験では、用途地域に関する問題は毎年のように出題されており、第二種住居地域についても頻出のテーマとなっています。過去の出題傾向と効果的な対策について解説します。

 

出題傾向

1. 建築可能な建物に関する問題。

   特定の建物（例：パチンコ屋、カラオケボックス、ホテル、大規模店舗など）が第二種住居地域で建築可能かどうかを問う問題が多く出題されます。

    

2. 他の用途地域との比較問題。

   第一種住居地域と第二種住居地域の違い、または第二種住居地域と近隣商業地域の違いなど、複数の用途地域を比較する問題も頻出です。

    

3. 高さ制限に関する問題。

   道路斜線制限、隣地斜線制限、日影規制などの高さ制限に関する問題も出題されることがあります。

    

4. 建ぺい率・容積率に関する問題。

   第二種住居地域における建ぺい率・容積率の範囲や、その計算方法に関する問題も見られます。

    

5. 高層住居誘導地区との関連問題。

   第二種住居地域では高層住居誘導地区を定めることができるという内容の問題も過去に出題されています。

    

効果的な対策

1. 用途地域の特徴を体系的に整理する。

   13種類の用途地域を住居系、商業系、工業系に分類し、それぞれの特徴や制限を体系的に整理して理解しましょう。

    

2. 建築可能な建物のリストを作成する。

   各用途地域で建築可能な建物と建築不可能な建物のリストを作成し、特に紛らわしいものを重点的に覚えましょう。

    

3. 語呂合わせを活用する。

   前述の語呂合わせなどを活用して、効率的に記憶しましょう。

    

4. 過去問を繰り返し解く。

   過去の宅建試験で出題された用途地域に関する問題を繰り返し解くことで、出題パターンに慣れることができます。

    

5. 図表を活用する。

   用途地域ごとの制限内容を図表にまとめることで、視覚的に理解しやすくなります。

    

宅建試験では、単に用途地域の名称や制限内容を暗記するだけでなく、それらを実際の状況に当てはめて考える応用力も求められます。例えば、「ある土地が第二種住居地域に指定されている場合、どのような建物が建築可能か」といった形で問われることもあります。

 

したがって、基本的な知識をしっかりと身につけた上で、様々なケースに対応できる応用力を養うことが重要です。