仲介会社管理会社違いと業務内容の詳細解説

仲介会社管理会社違い

不動産業界において仲介会社と管理会社は、それぞれ異なる役割と業務内容を持つ重要な存在です。両者の違いを理解することは、不動産オーナーや入居希望者にとって適切な会社選択を行うために必要不可欠といえるでしょう。
仲介会社と管理会社の最も大きな違いは、主な顧客とサービス内容にあります。仲介会社は物件の売買や賃貸取引をサポートする一方で、管理会社は物件の管理と運営を専門に行います。

仲介会社の基本的な業務内容と特徴

仲介会社は、物件探しから賃貸借契約締結までのサポートを行う会社です。入居希望者から仲介手数料を受け取ることが一般的で、借主の味方として機能します。
仲介会社の主な業務内容は以下の通りです。

• 物件情報の提供と紹介
• 内見の手配と案内
• 賃貸借契約の媒介
• 契約手続きのサポート
• 入居までの各種相談対応

仲介手数料は家賃の1.1か月分（税込）が上限と法律で定められており、契約が成立した際に発生する成功報酬型の収益構造となっています。この仕組みにより、仲介会社は入居希望者の利益を最優先に考える立場に置かれます。
宅地建物取引士の資格と宅地建物取引業の免許が必要で、専門知識を持ったプロフェッショナルが対応することが法的に義務付けられています。

管理会社の詳細な業務範囲と役割

管理会社は、大家（オーナー）に代わって賃貸物件の管理や運営を行う専門会社です。大家から管理手数料を受け取るため、貸主の味方として機能します。
管理会社が担当する主要業務は多岐にわたります。

• 入居者の募集活動
• 賃貸契約に関する手続き（新規契約・更新）
• 家賃の回収と滞納者への催促
• 入居者からのクレーム対応
• 修繕工事の手配とメンテナンス
• 退去時の立会いと清算業務
• 建物の清掃・維持管理

管理手数料については仲介手数料とは異なり、法律による上限規定がなく、会社ごとに設定が可能です。一般的には月額賃料の3～8％程度が相場とされています。
興味深いことに、管理会社は宅地建物取引士の資格や宅地建物取引業の免許が必須ではありません。これは管理業務が仲介業務とは性質が異なるためです。

仲介会社と管理会社の収益構造の違い

両者の収益構造を詳しく分析すると、誰からお金をもらうかで立場が明確に分かれます。
仲介会社の収益構造：

• 主な収入源：仲介手数料（家賃1.1か月分が上限）
• 支払者：入居希望者（借主）
• 収益タイミング：契約成立時の一回限り
• 立場：借主の代弁者・味方

管理会社の収益構造：

• 主な収入源：管理手数料・広告費・その他諸費用
• 支払者：大家（オーナー）
• 収益タイミング：継続的な月額収入
• 立場：貸主の代弁者・味方

この収益構造の違いにより、仲介会社は借主の条件交渉を積極的に行い、管理会社は大家の利益を優先する傾向があります。入居希望者にとって、この構造を理解することで適切な相談先を選択できるようになります。

仲介管理会社という新しい業態

近年増加している業態として「仲介管理会社」があります。これは仲介業務と管理業務の両方を行う会社で、2つのタイプに分類されます。
タイプ1：仲介主体から管理業務を追加

• 従来の仲介会社が物件確保のために管理業務を開始
• 駅前の老舗不動産会社に多い形態
• 無償サービスから有償化へ移行するケースが多い

タイプ2：管理主体から仲介業務を追加

• 管理専業会社が空室対策として仲介部門を設立
• より効率的な賃貸経営を目指す現代的な形態
• 社内部署分けまたはグループ企業として運営

しかし、仲介管理会社には物件の囲い込みリスクがあることも知っておくべきでしょう。自社管理物件を優先的に紹介する可能性があり、大家にとって利益相反となる場合があります。

仲介会社選択時の独自の判断基準

実務経験から得られる重要な判断基準として、内見時の対応パターンがあります。
パターン1：全て仲介会社任せ

• 鍵の受け渡しのみで管理会社は立ち会わない
• 居住用物件では一般的な手法
• 効率的だが詳細な確認が困難な場合も

パターン2：管理会社も立ち会い

• 管理会社が内見に同席して詳細説明
• 事業用物件では特に重要
• 入居後のトラブル防止に効果的

**業界関係者の見解として、管理会社の内見立ち会いは「お見合い写真を見ないで結婚するのと同じ」**という表現があります。これは管理会社が入居者の人物像や事業内容を把握せずに契約を進めることのリスクを指摘したものです。
特に事業用物件の場合、居住用とは確認事項が大きく異なるため、管理会社の専門知識が不可欠です。仲介会社だけでは対応しきれない技術的な質問や設備の詳細について、管理会社の立ち会いがあることで正確な情報提供が可能になります。

賃貸住宅管理業者登録制度により、200戸を超える管理を行う会社は登録が必須となっており、業界の透明性と信頼性向上が図られています。この制度を活用することで、管理会社の選択時により安心できる判断が可能になるでしょう。