現行法改正法違いを理解し不動産業務従事者が対応すべき要点

現行法と改正法の違い

現行法における相続登記の任意制度と問題点

現行の不動産登記法では、相続登記は相続人の任意の申請に委ねられており、これが所有者不明土地問題の大きな要因となっています。現行法の下では、特定の不動産の所有権の登記名義人が死亡しても、一般に申請に基づいて相続登記等がされない限り、当該登記名義人が死亡した事実は不動産登記簿に反映されません。
この問題により、国土の20％以上が所有者不明土地となっており、不動産取引や不動産管理を行う際に問題となる事例が多発しています。現行制度では、相続人が相続登記を怠っても法的な罰則がないため、長期間にわたり放置される土地が増加し続けています。
さらに、現行法の財産管理制度は「人」が主軸の制度で、管理人は所在や存否のはっきりしない「人」の代行を役割としているため、不動産を軸とした制度ではなく、人の代理としての側面が強いのが実情でした。

改正法による相続登記義務化と罰則制度の導入

2024年4月1日から施行された改正不動産登記法では、相続登記の申請が義務化され、違反した場合の罰則規定も新たに設けられました。改正法により、相続人は相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。
この義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、住所等変更登記についても2026年4月1日から義務化され、正当な理由なく申請を怠った場合には5万円以下の過料が科される予定です。
改正法では、相続登記の負担軽減を図るため、相続人申告登記制度も新設されました。これは、相続登記が複雑な場合でも、とりあえず相続人の氏名・住所等を申し出ることで義務を履行したものとする制度です。

現行法の宅地建物取引業法と改正法の透明性向上要求

宅地建物取引業法においても、2025年に大幅な改正が実施されました。現行法では不動産売買仲介における取引の透明性に関する規定が限定的でしたが、改正法では取引の透明性向上とデジタル化が大きく推進されています。
具体的には、媒介契約書面の記載事項の充実化、重要事項説明書のデジタル化推進、売主への取引情報開示の義務化などが新たに規定されました。これらの改正により、不動産業従事者は従来よりもより詳細な説明責任と情報開示義務を負うことになります。
さらに、不動産取引の囲い込み行為の是正に向けた具体的な措置も講じられ、業界全体の健全性向上が図られています。

現行法の土地利用規制と改正法の管理制度強化

現行法における土地利用に関する規制は、主に都市計画法や建築基準法によって規定されていましたが、所有者不明土地の増加に対応する管理制度が不十分でした。改正法では、不動産に特化した財産管理制度が創設されており、これまでの「人」が主軸の制度から「土地・建物」を軸とした制度への転換が図られています。
2017年には都市緑地法をはじめとする六法律の改正を主軸とした「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が成立し、田園住居地域という新たな用途地域が創設されました。この法改正により、農地と低層住宅が一体となって良好な住環境を形成している地域において、住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成する地域の都市計画上の位置付けが明確化されました。
改正法では、農地の区域における面的開発をコントロールする開発規制に加え、税制措置として宅地化農地の固定資産税等の軽減や納税猶予が適用されることになります。

現行法と改正法による不動産業従事者への業務影響と独自視点からの対応策

現行法から改正法への移行により、不動産業従事者は以下の業務変更への対応が必要となります。まず、相続関連の取引においては、改正法の義務化規定を踏まえた顧客への適切な説明とサポート体制の構築が不可欠です。

特に注目すべきは、改正法により創設された「相続土地国庫帰属制度」という新たな選択肢です。この制度は、相続により取得した土地を国に引き渡すことができる制度であり、従来の現行法にはなかった画期的な仕組みです。不動産業従事者は、この制度の活用可能性を検討し、顧客に適切なアドバイスを提供することが求められます。
また、改正法の施行に伴う業界内のデジタル化促進により、従来の紙ベースの業務から電子契約や電子申請への移行が加速しています。不動産業従事者は、これらの新技術への対応スキルを身に付けるとともに、顧客への丁寧な説明と安心感を提供する役割が重要になっています。
さらに、改正法による罰則制度の導入により、不動産取引における法的リスクが高まっていることから、コンプライアンス体制の強化と継続的な法改正情報の収集・共有システムの構築が必要です。現行法と改正法の違いを正確に理解し、顧客に対して適切な情報提供を行うことで、業界全体の信頼性向上に貢献することができるでしょう。