返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を指し、「返済比率」や「総返済負担率」とも呼ばれます。この指標は、住宅ローンを借りる際に金融機関が最も重視する審査基準の一つで、借り手の返済能力を客観的に評価するための重要な指標です。
返済負担率の計算では、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシングやリボ払い、スマートフォンの分割払い、奨学金など、すべての借り入れの返済額を合計します。これは「総返済負担率」と呼ばれ、借り手の真の返済能力を正確に把握するために必要な考え方です。
返済負担率が低いほど家計にゆとりがあり、理想的な返済負担率は20～25％以下とされています。一方で、この数値が高すぎると、将来的に子どもの教育費や医療費などの支出で家計が圧迫され、毎月の返済が困難になる可能性があります。
返済負担率の計算式は非常にシンプルで、「年間の返済額 ÷ 年収 × 100 = 返済負担率（％）」で算出されます。重要なのは、この計算で用いる年収は社会保険料や所得税を差し引く前の「税込年収（額面年収）」を使用することです。
具体的な計算事例
ただし、実際の家計管理では手取り収入で考える必要があります。例えば、額面年収800万円の場合、手取りは約600万円となるため、年間返済額160万円の返済負担率は手取りベースで約27％になります。この点を理解して、現実的な返済計画を立てることが重要です。
金融機関によって返済負担率の基準は異なりますが、一般的には25％～35％以下が審査通過の目安とされています。フラット35では全金融機関共通で以下の基準を設けています：
フラット35の返済負担率基準
一方、民間金融機関では年収区分をより細分化している場合が多く、以下のような基準が一般的です：
民間金融機関の返済負担率基準例
これらの基準は住宅ローンの審査に通過するための最低条件であり、実際に無理なく返済していくためには、より保守的な返済負担率を目指すべきです。多くの専門家は、安全な返済のために手取り収入の20～25％以下を推奨しています。
返済負担率25％以下を維持することは、安定した家計運営において極めて重要です。この水準を保つことで、突発的な支出や将来の教育費、老後資金の準備に対応できる家計の余力を確保できます。
25％以下を維持するメリット
例えば、年収500万円の場合、返済負担率25％では年間125万円（月約10.4万円）が返済上限となります。しかし、手取り収入で考えると約380万円に対して125万円の返済は約33％となるため、実質的な負担はより大きくなることを理解する必要があります。
理想的な家計配分としては、手取り収入の20～25％を住宅費（返済額）、30～35％を生活費、15～20％を貯蓄に充てることが推奨されています。この配分により、経済的な安定性と将来への備えを両立できます。
不動産業界の実務では、返済負担率の計算において一般的に知られていない重要なポイントがあります。特に、借り換え時の返済負担率の変化や共有名義での計算方法は、多くの顧客が見落としがちな要素です。
借り換え時の返済負担率考慮事項
借り換えを検討する際、単純に金利差だけでなく、借り換え後の返済負担率の変化を詳細に分析する必要があります。借り換え時の年収が初回借入時より上昇している場合、より有利な条件での借り換えが可能になる一方、年収が下がっている場合は借り換え自体が困難になる可能性があります。
共有名義での返済負担率算出
夫婦合算で住宅ローンを組む場合、各人の返済負担率を個別に計算し、かつ合算後の世帯全体での返済負担率も評価する必要があります。例えば、夫の年収600万円、妻の年収400万円の場合、世帯年収1,000万円での返済負担率と、各個人の返済負担率の両方を考慮した総合的な判断が求められます。
収入変動リスクへの対応
特に個人事業主や非正規雇用者の場合、過去3年間の平均年収を基準とし、最低年収での返済負担率も算出することで、より現実的なリスク評価が可能になります。この手法により、収入が不安定な顧客でも安全な借入額を設定できます。
現在の不動産市況では、物価上昇と金利動向の不透明性から、従来の返済負担率基準よりもさらに保守的な判断が求められており、手取り収入の20％以下を目標とする顧客が増加しています。
