フラット35 条件完全ガイド：申込要件から住宅基準まで

フラット35 条件

フラット35申込人の年齢・年収条件

フラット35の申込人に関する条件は、他の住宅ローンと比較して比較的緩やかに設定されています。

 

年齢要件

• 申込時年齢：満70歳未満
• 完済時年齢：80歳未満
• 親子リレー返済利用時：後継者の年齢が基準となる

年収要件
フラット35では所得制限は設けられていませんが、総返済負担率の基準があります。

• 年収400万円未満：総返済負担率30％以下
• 年収400万円以上：総返済負担率35％以下

この総返済負担率には、フラット35以外の既存借入（自動車ローン、カードローン、教育ローンなど）も含まれるため注意が必要です。

 

国籍要件

• 日本国籍を有する方
• 外国籍で永住許可を受けている方
• 特別永住者

意外な点として、フラット35では勤続年数の制限がありません。転職直後でも申込み可能で、産休・育児休業中でも申込みができる柔軟性があります。

 

収入合算については、配偶者だけでなく申込人の親や子も対象となり、同居が条件となります。

 

フラット35住宅の技術基準と適合証明書

フラット35を利用するためには、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たし、適合証明書を取得する必要があります。

 

新築住宅の技術基準

• 接道：一般道路に2m以上接道
• 住宅規模：一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上
• 住宅規格：2以上の居住室、炊事室、便所、浴室の設置
• 構造：耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合

中古住宅の技術基準
中古住宅の場合、新築時の適合証明書があっても、改めて中古住宅用の適合証明書取得が必要です。

 

• 耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後
• 劣化状況：土台・床組等に腐朽や蟻害がないこと
• 維持管理：マンションの場合は管理規約と長期修繕計画（20年以上）が必要

適合証明書の取得プロセス

1. 検査機関または適合証明技術者への申請
2. 物件検査の実施
3. 基準適合の確認
4. 適合証明書の交付

検査費用は物件により異なりますが、一戸建てで約5万円、マンションで約2万円程度が目安です。

 

住宅金融支援機構の公式サイトでは技術基準の詳細を確認できます。

 

https://www.flat35.com/loan/tech.html

フラット35の借入期間と金利タイプ

フラット35の借入期間は、申込人の年齢や住宅の構造によって上限が決まります。

 

借入期間の決定要素

• 基本：15年以上（60歳以上の場合は10年以上）
• 上限：以下のいずれか短い期間
• 「80歳」-「申込時年齢」
• 35年（住宅の構造・建築年数による制限あり）

金利の特徴
フラット35は全期間固定金利型で、借入時の金利が完済まで変わりません。金利は取扱金融機関によって異なり、融資率（購入価格に対する借入額の割合）によっても変動します。

 

• 融資率9割以下：標準金利
• 融資率9割超：標準金利+0.44％程度

フラット35Sによる金利優遇
省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかを満たす住宅の場合、フラット35Sが利用でき、当初5年間または10年間の金利引下げが受けられます。

 

団体信用生命保険の選択肢
フラット35では団信加入は任意で、以下の選択肢があります。

• 新機構団信：標準金利
• 3大疾病付機構団信：+0.24％
• 夫婦連生団信：+0.18％

団信に加入しない場合、金利負担は軽減されますが、万一の際の保障がないため慎重な判断が必要です。

 

フラット35審査で見落としがちな注意点

フラット35の審査では、一般的な住宅ローンとは異なる独特のポイントがあります。

 

物件検査の落とし穴
適合証明書の取得で最も注意すべきは、検査に不合格となるケースです。特に中古住宅では以下の点で不合格になることがあります。

• 接道条件：私道の場合、位置指定道路でない可能性
• 建築確認日：昭和56年5月31日以前の建物は耐震評価が必要
• 劣化状況：目視で確認できない構造部分の劣化

併用住宅の面積要件
店舗付き住宅などの併用住宅では、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上である必要があります。この計算を間違えると審査で不承認となる可能性があります。

 

マンションの管理状況
中古マンションの場合、管理規約の有無と長期修繕計画（20年以上）が審査対象となります。管理組合が機能していない物件は要注意です。

 

収入合算時の連帯債務
収入合算を行う場合、合算者は連帯債務者となり、申込人と同等の返済義務を負います。この点を理解せずに手続きを進めると、後々トラブルの原因となります。

 

火災保険の継続加入
フラット35では完済まで火災保険への加入が義務付けられています。保険金額は借入額以上（評価額が借入額を下回る場合は評価額）とする必要があります。

 

中古住宅の技術基準について詳しくは住宅金融支援機構の公式ページで確認できます。

 

https://www.flat35.com/loan/tech_cyuko.html

フラット35条件クリアのための実践的アドバイス

フラット35の条件をクリアするための具体的な対策とコツを紹介します。

 

事前準備のチェックリスト
申込み前に以下の項目を確認しておくことで、スムーズな審査が期待できます。

• 既存借入の整理：カードローンやリボ払いの残高確認
• 年収証明書類の準備：源泉徴収票、確定申告書等
• 物件資料の収集：登記事項証明書、建築確認済証等

総返済負担率の計算方法
年収に対する返済負担率を正確に計算することが重要です。
計算式：（フラット35年間返済額 + 他の借入年間返済額）÷ 年収 × 100
例：年収500万円、他の借入年間返済額60万円の場合
フラット35年間返済額の上限：500万円 × 35％ - 60万円 = 115万円
物件選びのポイント
フラット35の技術基準を満たす物件を選ぶためのチェックポイント。

• 新築：住宅性能表示制度の活用で基準適合を確認
• 中古：建築年数と構造の確認（昭和56年6月1日以降）
• マンション：フラット35登録マンションの検討

適合証明書取得のコツ

• 検査機関の選定：複数の機関で見積もり比較
• 事前相談：図面段階での相談で不適合リスクを軽減
• 検査日程：余裕を持ったスケジュール設定

金利優遇の活用法
フラット35Sの対象となる住宅を選ぶことで、金利負担を軽減できます。

• 省エネルギー性：断熱等性能等級4以上
• 耐震性：耐震等級2以上または免震建築物
• バリアフリー性：高齢者等配慮対策等級3以上
• 耐久性・可変性：長期優良住宅認定

審査期間の短縮方法

• 書類の事前準備：不備のない完全な書類セット
• 複数金融機関への同時申込み：条件比較と審査期間短縮
• 事前審査の活用：本審査前のスクリーニング

フラット35の利用条件について、住宅金融支援機構の公式サイトで最新情報を確認することをお勧めします。

 

https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/flat35.html
不動産従事者として顧客にフラット35を提案する際は、これらの条件を事前に確認し、適切なアドバイスを提供することが重要です。特に物件の技術基準については、契約前の段階で適合可能性を十分に検討し、顧客に説明することで、後々のトラブルを防ぐことができます。