一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の違いと選び方

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の違い

一般媒介契約の特徴と活用シーン

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に売却の仲介を依頼できる最も自由度の高い契約形態です。売主は何社でも不動産会社と契約でき、自分で買主を見つけて直接取引することも可能です。
契約の詳細条件 📊

• 契約可能会社数：制限なし（複数社との同時契約が可能）
• 自己発見取引：制限なし
• 売却活動の報告義務：法的義務なし
• レインズ登録：不動産会社の任意
• 契約期間：法的制限なし（一般的に3か月）

一般媒介契約の大きな特徴は、不動産会社に対する法的な報告義務がないことです。これは売主にとって煩わしい報告を受ける必要がない反面、売却活動の進捗が見えにくいというデメリットもあります。
一般媒介契約が適している物件 🏠
人気エリアの物件や築年数の浅い優良物件は、複数の不動産会社が積極的に販売活動を行うため、競争原理が働きやすく一般媒介契約のメリットを最大化できます。また、売主自身が広いネットワークを持ち、自分で買主を見つける可能性が高い場合にも適しています。

 

専任媒介契約のメリットと活用戦略

専任媒介契約は、1社のみに売却活動を委託する契約形態で、3つの媒介契約の中で最もバランスの取れた選択肢とされています。自己発見取引は認められているため、売主の自由度もある程度確保されています。
専任媒介契約の義務と特典 ⚖️

• 契約可能会社数：1社のみ
• 自己発見取引：可能
• 売却活動の報告義務：14日に1回以上
• レインズ登録：契約から7日以内
• 契約期間：最長3か月

専任媒介契約では、不動産会社は7営業日以内にレインズ（不動産流通機構）への物件登録が義務付けられています。これにより、全国の不動産会社が物件情報を閲覧でき、より多くの購入希望者にリーチできる可能性が高まります。
積極的な販売活動が期待できる理由 💪
専任媒介契約を締結した不動産会社は、成約すれば確実に仲介手数料を得られるため、SUUMOやHOMESなどの有料広告サイトへの掲載や折込広告など、広告宣伝費をかけた積極的な販売活動を行う傾向があります。
また、専任となった不動産会社は、自社の持つ顧客情報や周辺相場データを活用し、より戦略的なアドバイスを提供できるメリットもあります。

 

専属専任媒介契約の集中的サポート体制

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約の中で最も制約が厳しい一方、不動産会社からの手厚いサポートが期待できる契約形態です。売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約会社を通じて取引を行う必要があります。
専属専任媒介契約の厳格な条件 🎯

• 契約可能会社数：1社のみ
• 自己発見取引：不可（契約会社経由必須）
• 売却活動の報告義務：7日に1回以上
• レインズ登録：契約から5日以内
• 契約期間：最長3か月

専属専任媒介契約では、不動産会社は週1回以上の頻度で売却活動の報告を行う義務があります。これは他の契約形態と比べて最も頻繁で、売主にとって売却状況を常に把握できる安心感があります。
なぜ不動産会社が積極的になるのか 🚀
専属専任媒介契約では、不動産会社にとって仲介手数料の取得が確実であるため、最も積極的な販売活動が期待できます。有料広告の活用、積極的な価格交渉サポート、物件の魅力を最大化するためのホームステージングの提案など、総合的なサービスを受けられる可能性が高くなります。
遠方に住んでいる売主の場合、鍵の管理から内覧対応まで不動産会社に全面的に任せることができ、売却活動における負担を大幅に軽減できるメリットもあります。

一般媒介契約特有の競争原理活用法

一般媒介契約の最大の魅力は、複数の不動産会社間での競争原理を活用できる点にあります。ただし、この競争原理を有効活用するためには、戦略的なアプローチが必要です。

 

競争原理を最大化する物件条件 🏆
立地条件が良好で、築年数が浅く、市場価値の高い物件は、複数の不動産会社が積極的に取り扱いたがる傾向があります。このような物件では、各社が他社に負けまいと積極的な販売活動を展開するため、一般媒介契約のメリットを最大限享受できます。

 

競争が働きにくいケース ⚠️
一方で、築年数が古い物件や立地条件に課題がある物件、価格設定が市場相場より高い物件の場合、不動産会社側も積極的な活動を控える傾向があります。このような物件では、一般媒介契約よりも専任系の契約の方が結果的に早期売却につながることが多いのが実情です。

 

一般媒介契約成功のための秘訣 💡
一般媒介契約を成功させるためには、定期的に各社の活動状況を自ら確認し、活動が滞っている会社については契約を見直すなど、売主自身の積極的な管理が重要になります。また、各社から受けた購入希望者の反応や市場動向の情報を統合し、適切な価格調整を行う判断力も求められます。

 

一般媒介契約から専任契約への切り替えタイミング

多くの不動産業界の専門家が推奨するのは、「最初は一般媒介契約で様子を見て、必要に応じて専任系契約に切り替える」という段階的アプローチです。この戦略には、市場での反応を見極めながら最適な契約形態を選択できるメリットがあります。

 

切り替えを検討すべき具体的なサイン 📈
一般媒介契約で3か月程度経過しても内覧件数が少ない、購入希望者からの反応が薄い、各社の活動にばらつきが大きいといった状況が見られる場合は、専任系契約への切り替えを検討するタイミングです。

 

特に、複数の不動産会社から「他社も扱っているから積極的に広告できない」「専任契約なら広告費をかけられる」といった提案があった場合は、市場での競争原理が十分に働いていない可能性があります。

 

切り替え時の不動産会社選定ポイント 🔍
専任系契約に切り替える際は、一般媒介契約期間中に最も積極的だった会社、市場分析が的確だった会社、コミュニケーションが良好だった会社を選ぶのが基本です。また、その会社が得意とする物件タイプや顧客層が、売却物件とマッチしているかも重要な判断要素になります。

 

さらに、専任契約に切り替える際は、これまでの販売活動の課題を分析し、価格設定の見直しや物件の魅力向上策についても同時に検討することで、より効果的な売却活動を実現できます。