事前通知制度の費用と仕組みの詳細解説

事前通知制度の費用と手続き

事前通知制度の費用構造

事前通知制度は、権利証（登記識別情報）がない場合に利用できる代替手段の中で、唯一完全無料で利用できる制度です 。本人確認情報作成による司法書士報酬（通常5万円～8.5万円）や公証人による本人確認費用と比較すると、大幅にコストを削減できます 。ただし、切手代や返信用封筒の購入費用などの実費は発生します 。[1][2][3][4]
法務局から送付される事前通知書の受取りは本人限定受取郵便（特定事項伝達型）で行われ、受取り時に顔写真付きの本人確認書類の提示が必要となります 。この制度により、法務局が直接申請人の本人確認を行うことで、不実の登記を防止しています 。
参考）https://matsudajimusho.jimdofree.com/topics/%E4%BA%8B%E5%89%8D%E9%80%9A%E7%9F%A5%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%81%A8%E3%81%AF/

事前通知制度の手続きの流れと期限

事前通知制度の手続きは、まず登記申請に必要な書類を権利証以外すべて準備して司法書士に提出することから始まります 。司法書士が登記申請を行うと、法務局から売主（登記名義人）宛てに事前通知書が本人限定受取郵便で送付されます 。[7][1]
通知書には「登記申請があった旨」と「申請内容が真実である場合は2週間以内にその旨を申し出るべき旨」が記載されています 。登記名義人は通知書発送日から2週間以内に署名・捺印して返送する必要があり、この期限を過ぎると登記申請は却下されてしまいます 。実際には郵送期間を考慮すると約1週間程度で対応する必要があります 。
参考）https://www.bespoke-office.net/2021/02/28/%E6%A8%A9%E5%88%A9%E8%A8%BC-%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%AD%98%E5%88%A5%E6%83%85%E5%A0%B1%E3%81%8C%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%AE%E6%89%8B%E7%B6%9A/

事前通知制度の利用ケースと制限

事前通知制度は利用できるケースが限定的です 。主に親族間の贈与や、面識がある関係者間の売買で銀行融資が伴わない場合に利用されます 。不動産売買における一般的な利用では、買主が代金を支払った後に売主が事前通知に応じない可能性があるため、リスクが高いとされています 。[10][11][12]
根抵当権の抹消登記など、同時履行の抗弁権が問題とならない登記手続きでは積極的に利用されています 。しかし、売買による所有権移転登記や融資による担保権設定登記など、金銭の移動と登記申請が同時に行われる手続きでは、ほとんど使用されません 。
参考）https://shiho-shoshi-office.com/touki/hudousan-qa/jizentuuti-honninkakunin/

事前通知制度のリスクと注意点

事前通知制度最大のリスクは、通知書への応答期限の厳格さです 。期限内に返送されない場合、登記申請は自動的に却下となり、手続きが完全に無効になります 。また、転居届が郵便局に提出されている場合、本人限定受取郵便は転送されずに法務局に返送されてしまうため注意が必要です 。[9][1][10]
住所変更の可能性がある場合や、長期間連絡が取れない状況が予想される場合は、事前通知制度の利用は避けるべきです 。さらに、法人の場合は代表者の住所宛てに送付を希望することもできますが、事前に申し出が必要です 。

事前通知制度と本人確認情報の費用比較

事前通知制度と本人確認情報制度の最大の違いは費用負担にあります 。事前通知制度は完全無料である一方、本人確認情報制度では司法書士による面談と書類作成が必要で、報酬として5万円～8.5万円程度が発生します 。[4][14]
ただし、緊急性や確実性を重視する場合は、多少の費用がかかっても本人確認情報制度を選択する方が安全です 。司法書士による面談が困難な高齢者や遠方在住者の場合は、時間的余裕があれば事前通知制度が有効な選択肢となります 。金融機関の融資が関わる不動産取引では、確実性の観点から本人確認情報制度が推奨されることが一般的です。
参考）https://www.iris-shouzoku.com/l/%EF%BC%88%E8%AB%96%E7%82%B9%EF%BC%89%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E3%81%AE%E9%9A%9B%E3%80%81%E6%A8%A9%E5%88%A9%E8%A8%BC%E3%81%8C%E6%8F%90%E5%87%BA%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%AA%E3%81%84%E3%81%A8%E3%81%8D%EF%BC%88%E6%9C%AC%E4%BA%BA/