基準地価と公示地価の違い

基準地価と公示地価の違い

基準地価と公示地価の発表機関と調査時期の相違

基準地価は都道府県が主体となって調査・発表する土地価格で、毎年7月1日時点の価格を9月下旬頃に公表します 。一方、公示地価は国土交通省が実施する調査で、毎年1月1日時点の価格を3月下旬に発表しています 。
参考）https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_money/koujichika/

この半年の時期のずれにより、公示地価と基準地価を比較することで地価の変動傾向をより詳細に把握することができます 。例えば、公示地価で上昇傾向が見られた地域について、基準地価でその傾向が継続しているか確認できるため、土地取引における重要な判断材料となります 。
参考）https://sumai-value.jp/magazine/basics/196/

基準地価は国土利用計画法に基づいて実施され、土地取引の規制や監視を目的としているのに対し、公示地価は地価公示法に基づいて一般の土地取引の指標として公表されています 。
参考）https://akiya-pass.jp/column/land/advertised-price/

公示地価と基準地価の評価対象地域の範囲

公示地価の調査対象は主に都市計画区域内の約26,000地点の標準地が選定されており、都市部や都市の周辺地域に集中しています 。これに対して基準地価は、都市計画区域内外を含む全国約22,000地点の基準地が調査対象となっており、公示地価ではカバーされない農村部や山間部なども含まれています 。
基準地価の評価対象には林地のような都市部以外の地域も含まれるため、公示地価の補完的な指標として機能しています 。特に地方の土地価格を知りたい場合には、基準地価の方が参考になるケースが多くなります 。
参考）https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0339/

都道府県地価調査では公示地価の標準地と同じ地点が基準地として選定されることもあり、この場合は同一地点の価格が年2回（1月1日と7月1日）調査されるため、より精密な地価変動の把握が可能になります 。
参考）https://www.city.takarazuka.hyogo.jp/anzen/toshikeikaku/1001264.html

基準地価の鑑定評価方法と不動産鑑定士の役割

基準地価の鑑定評価は1名以上の不動産鑑定士によって実施され、各都道府県が審査・調整を行って最終的な価格を決定します 。一方、公示地価では2名以上の不動産鑑定士による鑑定評価が義務付けられており、より厳格な評価プロセスが採用されています 。
参考）https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000011257.html

不動産鑑定士は取引事例比較法を用いて地価を評価しており、近隣地域や同一需給圏内の類似地域における過去の取引事例を収集し、事情補正や時点修正を行って適正価格を算出しています 。この評価方法により、土地の立地条件、面積、交通の便、接道状況などの要因が総合的に考慮されます 。
参考）https://www.n-estem.co.jp/e-trust/column/invest/2402-03/

基準地価では国土利用計画法施行令第9条に基づいて都道府県知事が基準地を選定し、鑑定評価員による鑑定評価をもとに正常な価格を決定する仕組みとなっています 。
参考）https://chinryou-kantei.jp/gengaku_koushou/

基準地価を活用した土地取引戦略と価格交渉のポイント

基準地価と実勢価格（実際の取引価格）を比較することで、土地取引における効果的な価格交渉戦略を立てることができます 。実勢価格が基準地価を上回っている場合は価格交渉において有利に働く可能性があり、逆に下回っている場合は慎重な対応が必要です 。
参考）https://www.sakuramachi-estate.com/blog/2025/01/25/%E5%9F%BA%E6%BA%96%E5%9C%B0%E4%BE%A1%E3%81%A8%E5%AE%9F%E5%8B%A2%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%AE%E9%96%A2%E4%BF%82%E6%80%A7%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%8F%96%E5%BC%95%E3%81%AB%E3%81%8A/

土地の売買価格を決める際は、基準地価を参考にしつつ、土地の形状、接道状況、用途地域、周辺環境なども総合的に判断することが重要です 。これらの要素を踏まえた上で適正な価格を設定することで、スムーズな取引が実現できます。
基準地価は土地を更地として評価した場合の価格であり、建物の価値は考慮されていない点に注意が必要です 。そのため、建物付きの土地を売買する際は、建物の価値を別途評価して総合的な判断を行う必要があります。

基準地価でみる近年の地価動向とアフターコロナの変化

新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年から2021年にかけて全国的に地価は一時的にマイナス成長に転じましたが、2022年後半から回復傾向が見られています 。国土交通省の最新データによると、2023年には全国地価が前年比1.6%上昇し、基準地価においても上昇傾向が続いています 。
参考）https://www.hokushinfudosan.co.jp/investments/2023_land-value_trends

東京圏1都3県の地価上昇率もコロナ禍前の水準を取り戻しており、特に商業地では観光政策や再開発計画により需要が増加している傾向が見られます 。2024年の公示地価は全用途平均で前年比2.3%上昇し、3年連続のプラス成長を記録しており、アフターコロナ時代の地価上昇局面に入ったと考えられています 。
参考）https://www.sakurajimusyo.com/opinion/news/563/

日本円安と相まって海外投資家からの関心も高まっており、基準地価の上昇傾向は当面続くものと予想されています 。ただし、公示地価は1月1日時点の評価であるため、年始からの株価高騰などの影響は基準地価の方により早く反映される可能性があります 。