取引事例比較法と宅建試験の不動産鑑定評価方法

取引事例比較法と宅建試験の対策

取引事例比較法は、不動産鑑定評価の三大手法の一つとして宅建試験でも重要な位置を占めています。この手法は、実際に市場で取引された事例を基に対象不動産の価値を算定するもので、「市場性」の観点から不動産を評価する方法です。宅建試験では、この取引事例比較法の基本的な考え方や適用条件、他の評価手法との違いなどが出題されることが多いため、しっかりと理解しておく必要があります。

 

取引事例比較法の基本的な考え方と定義

取引事例比較法は、不動産鑑定評価基準において「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法」と定義されています。

 

この手法で算出される試算価格は「比準価格」と呼ばれ、不動産の価格の三面性（市場性・収益性・費用性）のうち「市場性」に着目した評価方法です。実際の市場取引に基づいているため、市場の実態を反映した客観的な評価が可能という特徴があります。

 

取引事例比較法の基本的な流れは以下の通りです。

1. 多数の取引事例を収集する
2. 適切な事例を選択する
3. 必要に応じて事情補正・時点修正を行う
4. 地域要因・個別的要因の比較を行う
5. 比較考量して対象不動産の価格を求める

宅建試験では、この基本的な流れや各ステップの意味について理解していることが求められます。特に、取引事例の選択基準や各種補正の意味について問われることが多いので注意が必要です。

 

取引事例比較法と他の鑑定評価手法の違い

不動産鑑定評価には、取引事例比較法の他に「原価法」と「収益還元法」があります。宅建試験では、これらの手法の違いと適用場面についても理解しておく必要があります。

 

以下の表で三つの評価手法を比較してみましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

評価手法	着目点	試算価格名称	主な適用対象
取引事例比較法	市場性	比準価格	土地、区分マンション
原価法	費用性	積算価格	建物
収益還元法	収益性	収益価格	収益物件（アパート等）

原価法は、対象不動産の再調達原価から経年による減価修正を行って価格を求める方法で、主に建物の評価に用いられます。一方、収益還元法は不動産が将来生み出す収益を現在価値に割り引いて価格を求める方法で、収益物件の評価に適しています。

 

理論的には建物も取引事例比較法で評価することは可能ですが、建物は構造や築年数、仕様、デザインなど比較項目が多岐にわたるため、実務上では建物の評価には原価法が用いられることが一般的です。

 

宅建試験では、これらの手法の特徴や適用対象の違いについて問われることがあるため、しっかりと区別できるようにしておきましょう。

 

取引事例比較法の具体的な計算方法と事例

取引事例比較法の計算方法を理解することは、宅建試験対策として重要です。実際の計算過程は以下のようになります。

1. 取引事例の収集と選択：対象不動産と類似した条件（立地、面積、築年数など）の取引事例を収集します。
2. 事情補正：取引事例に特殊な事情（売り急ぎや買い進みなど）がある場合に補正します。
3. 時点修正：取引時点と価格時点の時間差による価格変動を補正します。
4. 地域要因の比較：対象不動産の存する地域と取引事例の存する地域との違いを補正します。
5. 個別的要因の比較：対象不動産と取引事例の個別的な特性の違いを補正します。

具体的な計算式は以下のようになります。

比準価格 = 取引事例価格 × 事情補正率 × 時点修正率 × 地域要因格差率 × 個別的要因格差率

例えば、120平方メートルの土地を査定する場合を考えてみましょう。

1. 近隣で100平方メートルの土地が4,000万円で取引された事例があった場合
2. 単価換算：4,000万円 ÷ 100平方メートル = 40万円/平方メートル
3. 対象地の面積を考慮：40万円 × 120平方メートル = 4,800万円
4. 事情補正（市場価格より2割安く売却された場合）：4,800万円 × (100% ÷ 80%) = 6,000万円
5. 時点修正（取引時点から10%値下がりしている場合）：6,000万円 × 90% = 5,400万円
6. 標準化補正（対象地が変形地で10%価値が低い場合）：5,400万円 × 90% = 4,860万円
7. 地域要因（対象地の地域が10%価値が高い場合）：4,860万円 × 110% = 5,346万円
8. 個別的要因（日当たりが悪く5%価値が低い場合）：5,346万円 × 95% = 5,079万円

このように、様々な要因を考慮して最終的な評価額を算出します。宅建試験では、こうした計算過程の理解や各補正の意味について問われることがあります。

 

宅建試験における取引事例比較法の出題傾向と対策

宅建試験では、不動産の鑑定評価に関する問題が毎年数問出題されており、その中で取引事例比較法に関する問題も頻出です。過去の出題傾向を見ると、以下のようなポイントが問われることが多いです。

1. 取引事例の選択基準：取引事例はどのような条件で選ぶべきか
2. 事情補正と時点修正の意味：各補正の目的と方法
3. 地域要因と個別的要因の比較：どのような要因を考慮すべきか
4. 他の評価手法との使い分け：どのような不動産にどの手法を適用すべきか

特に、取引事例比較法における取引事例の選択基準については、以下の点が重要です。

• 原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択する
• 必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産から選択できる
• 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産から選択できる
• 取引事情が正常なものと認められるか、正常なものに補正できるものであること
• 時点修正が可能なものであること
• 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること

また、特殊事情のある事例でも、その具体的な状況が判明しており補正できるものであれば採用することができますが、投機的取引と認められる事例は採用できないという点も押さえておくべきです。

 

宅建試験対策としては、過去問を解きながら、取引事例比較法の基本的な考え方と適用条件をしっかり理解することが重要です。特に、「取引事例の選択基準」と「各種補正の意味」については重点的に学習しましょう。

 

取引事例比較法の実務での活用と宅建業者の役割

取引事例比較法は、宅建試験の知識としてだけでなく、実際の不動産取引の現場でも重要な役割を果たしています。宅建業者が不動産の査定を行う際にも、この手法が活用されています。

 

実務での取引事例比較法の活用場面としては、以下のようなものがあります。

1. 不動産の売却価格の査定：売主に適正な売却価格を提案する際に活用
2. 購入検討物件の価格妥当性の判断：買主に物件価格の妥当性を説明する際に活用
3. 不動産投資の判断材料：投資物件の適正価格を判断する際に活用

宅建業者が取引事例比較法を用いて査定を行う際には、以下のような点に注意する必要があります。

• 適切な取引事例の収集：半年以内の取引で、立地条件、面積、築年数などが類似した物件を選ぶ
• 正確な補正の実施：事情補正、時点修正、地域要因・個別的要因の比較を適切に行う
• 客観的な判断：主観的な価格変動要因は反映されないことを理解する
• 情報収集能力の重要性：正確な査定には高い情報収集能力が求められる

また、取引事例比較法には以下のような限界もあることを理解しておく必要があります。

• 一戸建ての査定には不向き（建物部分は原価法が適している）
• 客観的な要因のみによって査定される（デザインや物件へのこだわりといった主観的要素は反映されない）
• 不動産会社の情報収集・分析能力に依存する

宅建業者としては、これらの限界を理解した上で、適切な場面で取引事例比較法を活用し、顧客に対して適正な価格情報を提供することが求められます。また、必要に応じて他の評価手法と組み合わせて、より正確な価格査定を行うことも重要です。

 

宅建試験では、こうした実務的な観点からの出題もあるため、単に計算方法を覚えるだけでなく、実際の適用場面や限界についても理解しておくことが大切です。

 

以上、取引事例比較法について宅建試験の観点から解説しました。この手法は不動産の適正価格を求める上で非常に重要な手法であり、宅建業者として知っておくべき基本的な知識です。宅建試験対策としては、基本的な考え方と適用条件をしっかり理解し、過去問を解きながら理解を深めていくことをおすすめします。

 

不動産鑑定評価基準における取引事例比較法の詳細解説
不動産鑑定士による取引事例比較法の実務的な解説と計算例
宅建試験の過去問と解説（国土交通省）
不動産の価格査定は、売買取引の基本となる重要な業務です。宅建業者として正確な査定を行うためには、取引事例比較法の理論と実践をしっかりと理解し、適切に活用する能力が求められます。宅建試験でも頻出のテーマですので、しっかりと学習して試験に臨みましょう。