マンション建替え円滑化法とは何かを理解する基本知識

マンション建替え円滑化法の基本知識

マンション建替え円滑化法の定義と制定背景

マンション建替え円滑化法とは、正式名称を「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」と呼ぶ法律で、2002年に施行されました。この法律は、老朽化したマンションの建替えを円滑に進めるための手続きや規則を定めています。
参考）https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/facilitation/

マンション建替え円滑化法が制定された背景には、日本の高齢化と建物の老朽化問題があります。近年、巨大地震への懸念から、老朽化したマンションや耐震性に問題のあるマンションの建替えが強く求められています。しかし、マンションの建替えは区分所有者が多人数のため合意形成の段階で難航しやすく、建替え工事から再入居までの権利移転も煩雑で、なかなか事業が進まないという課題がありました。
従来は区分所有法に基づく5分の4以上の賛成が要件とされており、反対者がいるために建替えが進まないケースが多発していました。そこで、区分所有者が建替えに合意する際の要件を緩和し、建替えに伴う手続きをスムーズにすることを目的として本法律が制定されました。
参考）https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm537.html

マンション建替組合設立による法的効果

マンション建替え円滑化法の最も重要な特徴の一つが、法人格を持つ「マンション建替組合」の設立制度です。この組合は、マンションの区分所有者のうち建替え賛成者で構成され、建替え事業の主体となります。
参考）https://www.innovelios.com/column/condominium-reconstruction-facilitation-act/

マンション建替組合の設立には、区分所有者の4分の3以上の合意と都道府県知事の認可が必要です。組合が法人格を持つことで、個人ではなく法人として資金調達や工事の発注などをより柔軟に実施することが可能になります。この制度により、従来の建替えにおける煩雑な手続きが大幅に簡素化されました。
参考）https://mansionlibrary.jp/article/30326/

また、デベロッパーなどの事業者も参加組合員としてマンション建替組合に加入できるため、専門知識と資金力を活用した効率的な建替え事業が可能になります。このような法的枠組みにより、マンション建替えの透明性と実現可能性が大きく向上しました。

マンション建替え権利変換システムの仕組み

権利変換とは、建替え前のマンションの区分所有権などを、建替え後の新しいマンションに移行するための手続きです。この制度により、建替え前後でそれぞれの組合員の区分所有権などを消滅させることなく、新しいマンションに権利を移行することができます。
参考）https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/column/008.html/

権利変換の仕組みは、従来のマンション建替えにおける大きな課題を解決しました。以前は区分所有権が一時的に消滅するため、その区分所有権に担保を設定している金融機関の合意が得られないなどの問題がありましたが、権利変換により権利が継続するためこれらの課題が解消されました。
参考）https://m-saisei.info/horei/enkatsuka/gaiyo.pdf

権利変換の内容を定めた権利変換計画は、組合員の5分の4以上の賛成と都道府県知事の認可により決定されます。権利変換計画に同意しない組合員に対しては、建替組合が売渡し請求を行うことが可能で、この制度により建替えに反対する少数の区分所有者による事業の阻害を防ぐことができます。

マンション建替え容積率特例制度の活用方法

2014年の改正により、要除却認定を受けたマンションを建替える場合の容積率緩和特例が導入されました。この制度は、老朽化が進み維持修繕が困難なため、除却の必要性があると認定を受けたマンションについて、市街地環境の整備・改善に資するとして特定行政庁が許可した場合に容積率が緩和される制度です。
参考）https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/column/010.html/

容積率の緩和により、建替え前よりも延べ床面積を大きくできることがあります。これにより部屋数を増やすことができ、その住戸を新築マンションとして販売すれば建替えの費用に充当することができます。この経済的メリットは、建替えに参加する区分所有者にとって非常に大きな利点となります。
参考）https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/column/006.html/

容積率の緩和特例を利用するには、要除却認定の取得、建替え決議、建替組合設立、容積率許可申請という手順を踏む必要があります。緩和の上限は基準容積率の0.5倍または200パーセントの低い数値とされており、割増後の容積率は1,000パーセントを超えることはできません。
参考）https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/yousekitokurei.html

マンション敷地売却制度と不動産業界への影響

マンション建替え円滑化法には、従来の建替えとは異なるアプローチとして「マンション敷地売却制度」が定められています。この制度は、マンションと敷地を一括してディベロッパーなどの買受人に売却する仕組みです。
参考）https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/3009/

マンション敷地売却制度の対象となるのは、耐震性が不足している旨の認定を特定行政庁から受けたマンション（要除却認定マンション）に限られます。敷地の売却は、区分所有者、議決権、敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の同意により決議されます。
この制度は不動産業界に大きな影響を与えています。建物除去後の土地利用については自由であり、敷地の売却価額は最有効使用を想定して算定されるため、マンション以外の用途（商業ビルなど）への転換も可能です。ディベロッパーにとっては新たなビジネス機会を提供し、都市再開発の促進にも寄与しています。一方で、買受人は代替住居の提供や斡旋の計画について都道府県知事の認定を受ける義務があり、住民の居住継続への配慮も法的に担保されています。
参考）https://www.109sumai.com/about/tatekae/knowledge