マンション建て替えを実現するためには、区分所有法に基づく厳格な要件を満たす必要があります。建て替え決議は、区分所有者の人数および議決権の各5分の4以上の賛成が必要という高いハードルが設けられています。この要件は通常の管理組合決議と大きく異なり、より慎重な合意形成が求められる理由となっています。
決議が成立した場合の効果は強力で、反対者に対して売渡し請求という手続きが可能になります。これは建て替えに反対する区分所有者の区分所有権を、時価で強制的に買い取ることができる制度です。売渡し請求を受けた所有者は、本人の同意なしに権利が建替組合に移行し、住戸の明渡し義務が生じます。
建て替え決議の際は、以下の点に注意が必要です。
マンション建替え円滑化法の核心である権利変換制度は、従前の権利を新マンションの権利に円滑に移行させる仕組みです。この制度により、区分所有者は既存マンションでの所有権を、建て替え後の新マンションの所有権として引き継ぐことができます。
権利変換計画の策定には、以下の要素が含まれます：
| 項目 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 従前資産評価 | 既存住戸・敷地の価値算定 | 不動産鑑定士による客観的評価 |
| 新住戸配分 | 取得住戸の決定 | 従前権利に応じた公平な配分 |
| 転出補償 | 権利変換を希望しない者への金銭補償 | 従前資産評価相当額の支払い |
権利変換計画は、マンション建替組合の総会で組合員及び議決権の5分の4以上の賛成と関係権利者の同意が必要です。計画認可後は権利変換期日に既存マンションの敷地利用権が消滅し、新マンションの権利として確定します。
建て替え参加者にとって重要なのは、原則50㎡以上の住戸として計画する必要があることや、従前権利と同じ種類の権利（借家権を所有権に変更不可）に限られるという制約です。
マンション建て替えの費用負担は、区分所有者にとって最も関心の高い課題です。1戸あたりの負担額は約2,800万円が目安とされており、その内訳は以下のようになります：
主要費用の内訳。
追加負担費用。
実際の負担軽減策として、以下の方法が検討されます。
✅ 容積率アップによる保留床売却益の活用
✅ 修繕積立金の建て替え費用への充当
✅ 公的補助制度の活用（耐震性不足マンション等）
費用負担の公平性確保のため、従前資産評価に基づく負担割合の決定が重要となり、不動産鑑定士による客観的な評価が不可欠です。
マンション建て替えでは、複雑な利害関係から様々なトラブルが発生します。合意形成に関するリスクと訴訟リスクが主要な問題として挙げられます。
合意形成段階のトラブル。
決議後の法的リスク。
効果的な対処法。
| 段階 | 対処法 | 重要ポイント |
|---|---|---|
| 準備段階 | 専門家チームの組成 | 弁護士・建築士・不動産鑑定士の連携 |
| 合意形成 | 丁寧な説明会の実施 | 段階的な情報開示と個別相談 |
| 決議実行 | 法的要件の厳格遵守 | 区分所有法・円滑化法の手続き順守 |
特に重要なのは、建て替えに反対する区分所有者への催告手続きの適切な実施です。2ヶ月間の熟慮期間を設け、再度の意思確認を行うことで、後の訴訟リスクを軽減できます。
借地권型マンションの建て替えには、所有権マンションとは異なる特殊な課題が存在します。これは業界でもあまり知られていない重要な視点であり、今後増加が予想される問題です。
借地权型マンション特有の問題。
借地契約の更新や底地買取問題は、地主と多数の区分所有者との交渉となるため、合意形成が極めて困難です。特に定期借地権マンションでは、期間満了時の解体体制が整備されておらず、放置リスクが懸念されています。
対応策と実務的アプローチ。
✅ 早期の合意形成：残存期間が十分なうちに建て替え検討開始
✅ 地主との事前協議：建て替え計画段階での利害調整
✅ 専門家の活用：借地権専門の弁護士・不動産鑑定士の起用
✅ 金融対策：建て替え後の融資条件事前確認
借地権型マンションの建て替えでは、所有権マンション以上に専門的知識と慎重な計画策定が不可欠となります。管理組合としては、築後早期から将来の建て替えシナリオを検討し、地主との良好な関係構築に努めることが重要です。
国土交通省の借地權マンション実態調査
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
マンション建て替え円滑化法の詳細解説
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000034.html
