専任媒介契約解除書式作成手順違約金トラブル回避方法

専任媒介契約解除の書式

専任媒介契約解除通知書の必須記載項目

専任媒介契約の解除には正確な書式による通知書作成が不可欠です。解除通知書に記載すべき必須項目は以下の通りです：

• 契約解除通知書の作成年月日：通知日を明確に特定するため
• 宛先情報：不動産会社の正式名称と代表者の氏名
• 依頼者情報：自身の住所と氏名を正確に記載
• 文書タイトル：「専任媒介契約解除通知書」と明記
• 契約内容詳細：媒介契約締結日、物件所在地、契約番号
• 解除理由：具体的な解除事由を明確に記載

書式に決まった形式はありませんが、これらの必須項目を漏れなく記載することで法的効力を持つ通知書となります。手書き・パソコン作成のどちらでも有効ですが、内容の正確性が最重要です。

専任媒介契約違約金発生条件と回避策

専任媒介契約の中途解除では違約金発生リスクが存在します。違約金が発生する主なケースは以下の通りです：

• 売主都合による一方的解除：明確な解除事由がない場合
• 契約期間中の任意解除：不動産会社に落ち度がない解除
• 広告費等の実費請求：既に発生した営業活動費用

違約金を回避できる正当事由：

• 14日に一度の報告義務違反
• レインズ登録義務の不履行（7営業日以内）
• 営業活動の著しい怠慢
• 囲い込み行為の発覚
• その他明らかな契約違反行為

これらの正当事由がある場合、猶予期間（3〜7日程度）を設定し、改善が見られない場合に即座に解除可能です。悪質な違法行為については猶予期間不要で即刻解除できます。

専任媒介契約解除手続きの正確な流れ

円滑な契約解除には段階的な手続きが重要です。正しい解除手順は以下の通りです：
第1段階：事前意思表示

• 不動産会社担当者への電話連絡
• 解除理由の簡潔な説明
• 書面通知予告の事前通知

第2段階：猶予期間設定

• 義務履行違反の場合：3〜7日の改善期間
• 悪質行為の場合：猶予期間不要
• 改善状況の継続監視

第3段階：正式解除手続き

• 解除通知書の作成
• 内容証明郵便による送付
• 配達証明付きでの確実な送達

この段階的アプローチにより、不動産会社との無用なトラブルを避けながら合法的な解除が実現できます。

 

専任媒介契約書式作成時の実務上の注意点

解除通知書作成においては実務的な配慮が必要です。重要な注意点は以下の通りです：

• 解除理由の具体性：曖昧な表現ではなく事実に基づく明確な記載
• 証拠書類の準備：報告書の欠如、レインズ未掲載の証拠など
• 法的文言の正確性：契約約款に基づいた適切な表現使用
• 期日の明確化：猶予期間終了日、解除効力発生日の明記

書面作成時のテンプレート例：

令和○年○月○日
 
株式会社○○○○
代表取締役 ○○○○ 様
 
専任媒介契約解除通知書
 
私は、令和○年○月○日に貴社と締結した下記物件に関する
専任媒介契約について、以下の理由により解除いたします。
 
記
契約締結日：令和○年○月○日
物件所在地：○○県○○市○○町○番地
解除理由：14日間の業務処理状況報告義務不履行
以上

このテンプレートを基に、具体的な状況に応じてカスタマイズすることで、法的に有効な解除通知書が作成できます。

専任媒介契約解除後のリスク管理と代替業者選定

解除手続き完了後も継続的なリスク管理が必要です。解除後の重要な対応事項は以下の通りです：
即座に対応すべき事項：

• 解除合意書の取り交わし
• 預かり書類の返還請求
• 営業活動停止の確認
• レインズ登録削除の確認

代替業者選定のポイント：

• 事前相談による業者比較検討
• 宅建協会への相談活用
• 一括査定サイトでの複数社検討
• 新契約締結前の十分な検討期間確保

解除から新契約までのロスタイムを最小限に抑えるため、解除決定前から代替業者の目処をつけておくことが実務上重要です。また、同様のトラブル再発防止のため、新たな媒介契約では業者の義務履行能力を事前に十分確認する必要があります。

 

内容証明郵便の活用メリット：

• 通知内容の法的証明力確保
• 送達日時の客観的証明
• 「知らなかった」という主張の封じ込め
• 後日の法的紛争における証拠能力

これらの総合的な対応により、専任媒介契約の解除を安全かつ確実に実行し、不動産取引を継続できます。

 

媒介契約解除に関する法令根拠と実務指針
国土交通省：宅地建物取引業法における媒介契約に関するガイドライン