抵当権放棄登記原因の実務と手続きガイド

抵当権放棄登記原因の実務と手続き

抵当権放棄登記原因の基本理解

抵当権放棄による登記原因は、抵当権者が自らの意思表示により抵当権を放棄することで抵当権が消滅する場合に使用される登記原因です。この登記原因は、「弁済」や「解除」と並んで抹消登記の主要な原因の一つとなっています。
抵当権放棄が選択される典型的なケースは以下の通りです。

 

• 🏠 共同担保の一部解除：複数の不動産に設定された抵当権のうち、一部の不動産について売却や処分を行う際に、その不動産についてのみ抵当権を放棄する場合
• 💼 保証会社による抵当権：保証委託契約の解除と連動して、保証会社が設定した抵当権を放棄する場合
• 💡 債権額の減少：残債務が少なくなり、抵当権による担保が不要となった場合の部分的または全部的な放棄

抵当権放棄の法的性質は、抵当権者の単独行為による権利放棄であり、債務者の同意は必要ありませんが、実務上は事前の協議が行われることが一般的です。

抵当権放棄登記原因の具体的手続き

抵当権放棄による抹消登記の手続きは、以下のような流れで進行します。

 

必要書類の準備

• 📄 抵当権放棄証書：抵当権者が作成し、抵当権を放棄する旨の意思表示を記載した書面
• 🆔 登記識別情報または登記済証：抵当権設定時に交付された権利証
• 📑 印鑑証明書：抵当権者の実印による押印の証明（3か月以内）
• 📋 委任状：司法書士に依頼する場合

登記申請の要点
登記原因は「令和○年○月○日放棄」として記載され、登記原因証明情報として抵当権放棄証書を添付します。申請は債務者（所有者）が申請人となり、抵当権者が承諾者として記載されます。
注意すべき実務ポイント

• ⚠️ 根抵当権の場合、元本確定前は根抵当権自体の放棄のみが可能で、被担保債権の放棄による消滅は認められません
• 🔍 保証会社から交付される書類に記載された登記原因を確認し、「放棄」「解除」「主債務消滅」のいずれかを正確に使用する必要があります

抵当権放棄と他の登記原因との違い

抵当権抹消の登記原因には複数の種類があり、それぞれ適用場面が異なります。

 

弁済との違い

• 💰 弁済：債務の完全履行により被担保債権が消滅し、付従性により抵当権も消滅する場合
• 🎯 放棄：債権債務関係は存続するが、抵当権者が担保権のみを放棄する場合

解除との違い

• 📋 解除：抵当権設定契約または被担保債権発生原因契約の解除による抵当権消滅
• 🤝 放棄：契約関係に変更はなく、抵当権者の一方的意思表示による権利放棄

実務での使い分け基準
現在の金融実務では、保証会社が関与する住宅ローンにおいて、以下のような使い分けが一般的です。

 

登記原因	適用場面	特徴
弁済	銀行直接融資の完済	債務完全消滅
解除	保証委託契約の解除	契約関係の終了
放棄	共同担保の部分解除	権利の一方的放棄
主債務消滅	保証履行後の求償権消滅	保証関係の清算

抵当権放棄の順位に関する特殊事例

抵当権放棄には、単純な権利放棄以外に「順位放棄」という特殊な形態があります。これは上位順位の抵当権者が下位順位の抵当権者に対して順位を放棄する場合で、競売配当において特殊な計算方法が適用されます。
순位放棄の計算方法
順位放棄が行われた場合、本来上位抵当権者が受けるべき配当額と下位抵当権者が受けるべき配当額の合計を、両者の債権額で按分（proportional distribution）します。
例：土地売却代金2,400万円の場合

• 第1順位：1,000万円（順位放棄）
• 第2順位：1,200万円
• 第3順位：2,000万円

順位放棄により第1順位と第3順位で配当総額1,200万円を債権額比（1:2）で分配。

 

• 第1順位：400万円
• 第3順位：800万円

実務への影響
この順位放棄は、金融機関間の調整や事業再生局面で活用されることがあり、不動産従事者としては競売実務や任意売却の場面で遭遇する可能性があります。

抵当権放棄登記における実務上の注意点

抵当権放棄による登記実務では、以下の点に特に注意が必要です。

 

根抵当権の特殊性
未確定根抵当権（元本確定前の根抵当権）については、被担保債権が確定していないため、「弁済」や「主債務消滅」を登記原因とすることができません。このため、根抵当権の場合は「解除」または「根抵当権自体の放棄」のみが認められています。
登記原因日付の確定
抵当権放棄証書に記載される日付が登記原因日付となるため、実際の放棄意思表示日を正確に記載する必要があります。金融機関によっては日付欄を空欄で交付し、登記申請時に記入する場合もあります。
相続発生時の取扱い
住宅ローン完済後に抵当権抹消登記を行わないまま不動産所有者が死亡した場合、相続登記と同時に抵当権抹消登記を行うことが可能です。ただし、相続登記を先行させる必要があります。
書類の保管と管理
抵当権放棄に関する書類は重要な権利関係書類であるため、以下の点に注意して管理する必要があります。

 

• 🔒 原本の保管：登記完了後も権利関係の証明書類として保管
• 📅 有効期限：印鑑証明書は3か月以内のものを使用
• ✅ 記載内容の確認：不動産の表示、債権額、当事者情報の正確性

不動産従事者として抵当権放棄の登記原因を理解することは、住宅ローン関連業務や不動産取引における適切なアドバイス提供に不可欠です。特に保証会社が関与する現代の住宅ローン実務では、「放棄」「解除」「主債務消滅」の使い分けが重要となっており、各金融機関の書類記載内容を正確に把握することが求められています。