財産分与で住宅ローンが残る場合の注意点

財産分与における住宅ローンの取り扱い

住宅ローンが残っている不動産の財産分与において最も重要なのは、正確な評価額の算出です。評価については、時価から残ローンを控除して算出します。
具体例として、以下のケースを考えてみましょう。

• 自宅の時価：2,000万円
• 残ローン：1,000万円
• 評価額：1,000万円（2,000万円－1,000万円）

この場合、夫が自宅を取得するなら、妻は夫から500万円の分与を受けることになります。
住宅ローンが残っている場合でも、夫婦が不動産を購入するにあたっては、住宅ローンを契約することが通常ですが、住宅ローンが残っている不動産についても、財産分与の対象になります。
ただし、婚姻中に購入した住宅と住宅ローンの名義や評価額・残高によって、分与の方法が異なってくるため、注意深い検討が必要です。

財産分与における住宅ローンの名義確認

財産分与を適切に行うには、まず登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、土地と建物の名義人を確認することになります。
住宅ローン契約の内容確認も同様に重要です。以下の項目を必ずチェックしましょう。

• 住宅ローンの名義人が夫、妻またはその両方（ペアローン）か
• 連帯保証人の有無
• 実際の支払者と名義人が同一か

離婚や財産分与に関する協議を行う段階になると、住宅ローンの名義人と住宅ローンを実際に支払う者が異なるケースが発生することがあります。例えば、住宅ローンの名義人は夫だが、実際の支払いは住宅に居住する妻が行うケースなどです。
このような状況では、財産分与の協議においても、住宅ローンの支払いを誰が行うか合意しておくことが重要となります。

財産分与における住宅ローンの評価方法

住宅ローンが残っている不動産の評価は、基本的に、基準日時点の住宅の時価評価額と住宅ローンの残高の差額が財産分与の対象となります。
評価の基準日は一般的に、別居日を基準日として、夫婦共有財産の基準日時点の評価額を対象として分配を行います。
時価を適切に評価することがポイントとなり、評価額によって分与額が大きく変わります。
例えば、上記の事例で時価が1,500万円の場合、夫から妻への財産分与は250万円となります。
ローン残高が評価額より多い場合は、マイナス財産として計上されます。不動産以外の共有財産がプラスであれば、合算して住宅ローンの部分の控除が可能です。
以下のような計算になります。

• 不動産：4,000万円
• 住宅ローン：5,000万円
• 預貯金：2,000万円
• 計算式：4,000万円－5,000万円＋2,000万円＝1,000万円
• 1,000万円を夫婦で500万円ずつ分ける

財産分与で住宅ローン付き不動産を取得する方法

住宅ローンが残る不動産の財産分与では、主に以下の方法があります。
1. 売却による分配
まず自宅を売却して残りの住宅ローンをすべて支払い、余ったお金を夫婦で分割する方法があります。この方法は最もシンプルで、後々のトラブルを避けやすい方法です。
2. 代償分与
夫婦の一方が不動産を取得して他方に代償金を支払う方法があります。
具体例として、妻が3,000万円の不動産の財産分与を受け、住宅ローン残額2,000万円は夫が負担するケースでは。

• 妻が3,000万円の不動産を取得するためには、妻は夫に対して2,500万円の代償金を支払う必要があります
• 妻が2,000万円の住宅ローンも引き受ける場合には、妻は夫に対して500万円を支払えばよいことになります

3. 名義変更
財産分与に伴い、住宅ローンの名義人変更（借り換え）や保証人の変更などを希望する場合には、早めに金融機関に相談する必要があります。
妻および金融機関の同意がある場合に限り、住宅ローンの債務者を夫から妻に変更することが可能です。

財産分与における住宅ローンの共有名義問題

夫婦共有名義の不動産に住宅ローンなどの負債が残っているときは、いずれか一方の単独名義にするにあたり、金融機関の承諾が必要となります。
共有名義の問題点として以下があげられます。

• 夫婦の財産の中に、共有名義である不動産があると、特に大きなトラブルになりやすい
• 離婚後に共有関係を残してはいけません
• どちらかの単独所有にするか、もしくは、売却して代金を分割する方法で清算すべき

共有名義を単独名義に変更する方法。

• ローンを完済するか、残高を繰り上げ返済する
• ローンの借り換えをして一旦全て返済し、新たなローンを一人の名義にする
• 収入がアップしているなど一人でも返済能力が高いことが認められると、単独名義に変更することが可能

離婚する際は、共有名義のように夫婦2人に所有権があったとしても「持分割合」によって財産分与するのでなく、夫婦で半分にする決まりがあります。

財産分与で別居後の住宅ローン返済の取り扱い

別居後も住宅ローンを返済している場合、財産分与において考慮される可能性があります。
別居後の返済分について、相手方はなんら寄与・貢献していないことになります。そのため、財産分与において、返済分を調整しないと不公平となることがあります。
具体的なケースでは。

• 購入時価格：3,000万円のマンション
• 別居時評価額：2,800万円
• 現在評価額：2,500万円
• 別居時ローン残高：2,000万円
• 現在ローン残高：1,500万円

この場合、別居後に支払った500万円（2,000万円－1,500万円）について、支払った側の貢献分として財産分与で考慮される可能性があります。

住宅ローンが残る家については、アンダーローンかオーバーローンかを確認し、売却するのか一方が所有するのかを話し合います。
住宅ローンが残る家について、財産分与せずに所有者や住宅ローンの名義人と違う人が住み続けるには、金融機関との折衝が必要です。また、金融機関との折衝がうまくいっても、あとで未払いとなれば競売されて退去せざるを得なくなるリスクがあります。
💡 重要なポイント

• 正確に財産分与額を計算するためにも、住宅ローンの残額については金融機関に確認する
• 借り換えや保証人の変更が可能だとしても、必要な書類の準備や手続自体に時間がかかることがある
• 財産分与額が適切であれば、原則として、財産分与を受ける方に贈与税はかかりません

住宅ローンが残る不動産の財産分与は複雑な手続きを伴うため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。特に金融機関との交渉や名義変更手続きは時間がかかるため、早めの対応が必要となります。