不動産リースバック会計処理の実務解説

不動産リースバック会計処理

不動産リースバック取引の基本的仕組み

不動産リースバック取引は、所有する不動産を第三者に売却し、その後同じ不動産を借り受ける取引形態です。企業にとって重要な資金調達手段の一つとして活用されています。
この取引は、セール・アンド・リースバック取引とも呼ばれ、売買取引とリース取引が組み合わされた複合取引として位置づけられます。企業は不動産の売却により資金調達を行いながら、継続して同じ物件を使用できるという特徴があります。
取引の流れは以下のとおりです。

 

• 📝 所有不動産の売却契約締結
• 💰 売却代金の受領
• 📄 リース契約（賃貸借契約）の締結
• 🏢 物件の継続使用開始

不動産リースバック会計処理区分の判定基準

不動産リースバック取引の会計処理を適切に行うためには、まずリース取引の区分を正確に判定する必要があります。リース取引は「ファイナンス・リース取引」と「オペレーティング・リース取引」に分類され、それぞれ会計処理方法が大きく異なります。
ファイナンス・リース取引の判定要件

• ✅ 解約不能（または解約不能に準ずる）取引であること
• ✅ フルペイアウト条件を満たすこと（取得価額、金利、固定資産税、保険料など物件維持管理費用のほぼ全てを借主が負担）

オペレーティング・リース取引の特徴

• 🔄 上記ファイナンス・リース取引の要件を満たさない取引
• 📊 貸借対照表に計上されないシンプルな処理

この区分判定は、実際の契約条件を詳細に検討して行う必要があり、判定を誤ると会計処理全体に重大な影響を与えます。

不動産リースバックファイナンス・リース取引の会計処理

ファイナンス・リース取引に該当する場合、会計処理は「物件売却時点」と「リース開始時点」に分けて行います。
物件売却時の会計処理例
取得価格3,000万円の建物（減価償却累計額1,800万円）を900万円で売却した場合。

 

借方	貸方
当座預金	900万円
減価償却累計額	1,800万円
長期前払費用	300万円

売却損は「長期前払費用」として処理し、売却益が生じた場合は「長期前受収益」として計上します。
リース開始時の会計処理例
リース料月額18万円、契約期間5年、割引現在価値870万円の場合。

 

借方	貸方
リース資産	870万円
リース債務	18万円

リース料は前払いが一般的なため、初回支払時には支払利息は発生しません。2回目以降の支払時には支払利息も計上する必要があります。

不動産リースバックオペレーティング・リース取引の会計処理

オペレーティング・リース取引に該当する場合、会計処理はより簡素になります。
物件売却時の処理
通常の不動産売却と同様の会計処理を行いますが、売却損益は繰延処理が必要です。

 

借方	貸方
当座預金	売却価額
（減価償却累計額）	累計額
長期前払費用（売却損の場合）	損失額

リース料支払時の処理
シンプルに賃借料として費用計上します。

 

借方	貸方
賃借料	リース料額

オペレーティング・リース取引では、リース資産・リース債務を貸借対照表に計上する必要がありません。

不動産リースバック税務処理との相違点と実務対応

不動産リースバック取引において、会計処理と税務処理には重要な相違があります。この違いを正確に理解し、適切な申告調整を行うことが実務上極めて重要です。
会計処理の考え方

• 🔄 売買取引＋金融取引として処理
• 📊 売却損益は繰延処理（長期前払費用・長期前受収益）

税務処理の考え方

• ⚖️ 原則：売買取引として処理（売却損益は即時認識）
• 📋 例外：一定条件下で金融取引として処理

この相違により、会計上は売却益を繰延処理しても、税務上は当期の益金として課税されるため、税会不一致が発生します。
実務対応のポイント

• 📝 申告調整による適切な税額計算
• 🔍 将来の税会差異解消時期の把握
• 💼 専門家との連携による複雑な処理への対応

特に大規模な不動産リースバック取引の場合、税会差異の金額が重要になるため、事前の検討と継続的な管理が不可欠です。
また、固定資産税については、所有権移転により買手（貸手）が納税義務を負うことから、リース料設定時にこの負担が考慮されるのが一般的です。
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新リース会計基準における不動産リースバック取引の取扱い