不動産専任仲介違いとは？媒介契約の種類を徹底解説

不動産専任仲介の違い

不動産専任媒介契約の基本概要

不動産売買において媒介契約は3つの種類に分けられ、それぞれに異なる特徴があります。専任媒介契約は、売主が1社の不動産会社とのみ媒介契約を結ぶ形態です。
専任媒介契約の最大の特徴は、契約した不動産会社以外の業者と重複して契約することができない点です。しかし、専属専任媒介契約とは異なり、売主が自分で買主を見つけた場合の「自己発見取引」は認められています。
契約期間については、法律により最長3か月と定められており、期間満了後は契約を更新するか終了するかを選択できます。この期間設定は、売主と不動産会社双方にとって適切な期間で評価・見直しができる仕組みとなっています。
専任媒介契約では、不動産会社にレインズ（指定流通機関）への登録義務があり、契約締結後7日以内に物件情報を登録する必要があります。これにより、他の不動産会社にも物件情報が共有され、より多くの購入希望者にアプローチできる仕組みが整っています。
報告義務については、不動産会社は売主に対して2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。この報告により、売主は売却活動の進捗を定期的に把握することができ、必要に応じて戦略の見直しも可能になります。

不動産専属専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制約が厳しい契約形態です。最も大きな違いは、売主による自己発見取引が一切認められていない点です。
具体的には、売主が知人や親戚、近所の方などに物件を売却したい場合でも、必ず契約している不動産会社を通さなければなりません。これにより、仮に自分で買主を見つけても仲介手数料は必ず発生することになります。
報告義務についても、専属専任媒介契約は1週間に1回以上と、専任媒介契約の2週間に1回以上よりも頻繁になっています。これは不動産会社により積極的な売却活動を促し、売主により詳細な情報提供を行うための仕組みです。
レインズへの登録義務も、専属専任媒介契約では5日以内と、専任媒介契約の7日以内より短期間に設定されています。これにより、より早期に物件情報を市場に流通させ、迅速な売却活動の開始が期待できます。
不動産会社にとって専属専任媒介契約は最も確実に仲介手数料を得られる契約形態のため、広告費や宣伝費を積極的に投資し、より熱心な販売活動を行う傾向があります。売主にとっては制約が多い分、手厚いサービスを受けられる可能性が高くなります。
契約の制約度を比較すると、専属専任媒介 ＞ 専任媒介 ＞ 一般媒介の順になり、制約が厳しいほど不動産会社の責任と義務も重くなる構造となっています。

不動産一般媒介契約との違い

一般媒介契約は、専任媒介契約とは対照的に、売主が複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる形態です。この柔軟性が最も大きな違いとなります。
複数の不動産会社に依頼することで、より多くのネットワークを活用した売却活動が可能になります。各社がそれぞれ異なる顧客層や販路を持っているため、幅広い購入希望者にアプローチできる可能性があります。

 

しかし、一般媒介契約では不動産会社にレインズへの登録義務がありません。登録するかどうかは各不動産会社の判断に委ねられているため、情報共有の面で専任媒介契約より劣る場合があります。
報告義務についても、一般媒介契約では法的な報告義務が設けられていません。そのため、売却活動の進捗状況を把握するためには、売主側から積極的に各不動産会社に問い合わせる必要があります。

 

不動産会社の立場から見ると、一般媒介契約では他社で先に売却が決まってしまうリスクがあるため、広告費などのコストをかけた積極的な販売活動を控える傾向があります。このため、結果的に売却期間が長期化する可能性もあります。
一方で、一般媒介契約は契約期間に法的な制限がないため、売主のペースで売却活動を進めることができます。また、複数の会社からの提案や意見を比較検討できるメリットもあります。

 

不動産仲介業者選択のポイント

適切な媒介契約を選択する前に、信頼できる不動産仲介業者を見極めることが重要です。まず、宅地建物取引業の免許を正式に取得しているかを確認しましょう。免許番号は会社の看板や名刺、ホームページに必ず記載されています。

 

業者の実績と専門性を評価することも重要な判断材料です。売却予定の物件と同じエリアや同じタイプの物件での取引実績が豊富な業者を選ぶことで、適切な価格設定や効果的な販売戦略の提案を期待できます。

 

担当者のコミュニケーション能力と専門知識も重要な要素です。売却活動中は定期的な連絡や相談が必要になるため、親身になって対応してくれる担当者かどうかを見極める必要があります。

 

査定価格の根拠を明確に説明できるかどうかも判断基準の一つです。単に高い査定価格を提示するだけでなく、市場動向や競合物件との比較、物件の特徴を踏まえた合理的な根拠を示せる業者を選びましょう。

 

販売戦略の具体性も確認すべきポイントです。どのような広告媒体を使用するか、ターゲットとする購入層はどこか、内覧対応の方法など、具体的な販売活動の計画を提示できる業者が信頼できます。

 

手数料体系の透明性も重要です。仲介手数料以外にかかる可能性のある費用についても事前に説明し、後から追加料金が発生しないような明確な料金体系を持つ業者を選ぶことが大切です。

 

地域密着型の業者と大手業者の特徴を理解して選択することも必要です。地域密着型は地元の細かい情報に精通している一方、大手は全国ネットワークと豊富な集客力を持っています。物件の特性や売却の急ぎ度に応じて適切な業者タイプを選択しましょう。

 

不動産媒介契約選択時の独自判断基準

多くの解説では触れられていない、実際の売却現場で重要となる判断基準があります。その一つが「売却理由の緊急性」による契約選択です。転勤や相続税納付など、期限が決まっている売却の場合は、専任系の契約で集中的な販売活動を行う方が効果的です。

 

物件の「希少性」も契約選択の重要な要素です。立地や条件が特殊で購入希望者が限定される物件の場合、一般媒介で複数の業者のネットワークを活用する方が有利な場合があります。逆に、一般的な住宅地の標準的な物件であれば、専任媒介で集中的にアプローチする方が効率的です。

 

売主の「不動産知識レベル」も考慮すべき点です。不動産取引に慣れていない売主の場合、専任系の契約で一社に集約し、手厚いサポートを受ける方が安心です。一方、投資物件の売却経験が豊富な売主であれば、一般媒介で複数業者を使い分けることも可能です。

 

「市場環境」による契約選択も重要です。不動産市況が良好で買い手が多い時期は一般媒介でも十分な効果が期待できますが、市況が低迷している時期は専任系の契約で業者に積極的な営業活動を促す方が有効です。

 

売主の「時間的余裕」も判断材料になります。複数の業者とやり取りする時間と労力を割ける売主は一般媒介のメリットを活用できますが、忙しくて売却活動に時間を割けない場合は専任系の契約で業者に一任する方が現実的です。

 

「売却価格の優先度」も考慮点です。多少時間をかけても高値での売却を重視する場合は一般媒介で複数の業者から多角的なアプローチを行い、早期売却を重視する場合は専任系の契約で集中的な活動を行う選択があります。

 

近隣住民との関係性も意外に重要な要素です。売却活動が近所に知られることを避けたい場合は、専任媒介で信頼できる一社に絞って、慎重な販売活動を依頼する方が適しています。