減価償却建物土地割合決め方と節税効果

減価償却建物土地割合決め方と節税効果

減価償却と土地建物割合の基礎知識

不動産投資における減価償却は、建物部分のみが対象となります。土地は時間の経過によって価値が減少しない資産として扱われ、減価償却の対象外となるため、投資収益の計算において土地と建物の価格比率が重要な要素となります。
減価償却の基本原理：

• 土地：永続的な価値を持つ資産として減価償却対象外
• 建物：時間経過とともに劣化するため減価償却対象
• 設備：建物とは別に短期間での償却が可能

この原理により、同じ5,000万円の不動産でも、土地9割：建物1割の物件と土地1割：建物9割の物件では、年間の減価償却費に大きな差が生じます。

減価償却建物割合の決定方法

土地と建物の価格割合を決定する方法は、以下の優先順位で適用されます。
1. 売買契約書への明記
最も確実な方法として、売買契約時に当事者間で土地と建物の価格を明記する方法があります。常識の範囲内であれば、買主に有利な建物比率での取り決めが可能です。
2. 消費税額からの逆算
建物部分にのみ消費税が課税されることを利用し、売買契約書記載の消費税額から建物価格を算出できます。例：消費税180万円の場合、180万円÷10％＝1,800万円が建物価格。
3. 固定資産税評価額による按分
土地と建物それぞれの固定資産税評価額の比率を、売買価格に適用する方法です。築古物件では建物評価額が低くなるため、この方法では建物比率が小さくなりがちです。
4. 不動産鑑定士による評価
最も客観性の高い方法ですが、費用が発生するため一般的ではありません。

減価償却建物比率による節税効果の違い

建物比率の違いによる節税効果は、具体的な数値で大きく差が出ます。
5,000万円物件での比較（RC造築15年）：
土地9割：建物1割の場合

• 建物価格：500万円
• 減価償却費：年間145,000円

土地1割：建物9割の場合

• 建物価格：4,500万円
• 減価償却費：年間1,305,000円

年間減価償却費の差：1,160,000円
さらに、建物を躯体（耐用年数47年）と設備（耐用年数15年）に分けることで、設備部分の早期償却により節税効果を最大化できます。建物4,500万円を躯体8割・設備2割に分けた場合、年間減価償却費は4,050,000円となり、建物一体での計算より約170万円の追加効果が得られます。

減価償却土地建物割合の交渉テクニック

効果的な交渉を行うためには、売主の状況を理解することが重要です。
交渉しやすいケース：

• 売主が個人（消費税免税事業者）
• 売却益が少ない物件
• 築古物件で建物評価が低い場合

交渉が困難なケース：

• 売主が不動産会社等の課税業者（消費税負担増）
• 大きな売却益が発生する場合
• 実態とかけ離れた比率の要求

一般的な市場での土地建物比率は、新築マンションで土地6～7割：建物3～4割、中古戸建てで土地6～8割：建物2～4割程度とされています。これらの相場を踏まえた合理的な交渉が成功の鍵となります。

減価償却における土地割合の税務リスクと対策

不適切な土地建物比率の設定は、税務署による否認リスクを伴います。そのため、専門家のアドバイスを受けながら、以下の観点で検証することが重要です。

税務上の注意点：

• 実態とかけ離れた比率の設定は否認される可能性
• 根拠資料の保存が必要（固定資産税評価額、近隣相場等）
• 継続性のある会計処理の実施

対策方法：

• 税理士等の専門家への相談
• 複数の算定方法による検証
• 合理的な根拠資料の整備

減価償却における土地建物割合は、不動産投資の税務効果を左右する重要な要素です。購入前の段階から税理士と連携し、最適な比率設定を行うことで、長期的な投資収益の最大化を図ることができます。特に高所得者層にとっては、年間数百万円の税務効果の差が生じる可能性があるため、慎重な検討と専門的なアドバイスが不可欠です。