事実上の配偶者とは宅建試験対策と実務ポイント

事実上の配偶者と宅建実務

事実上の配偶者の法的定義と事実婚との区別

事実上の配偶者とは、法律上では婚姻関係のない者同士が社会的に見て夫婦と同一の生活をしている、いわゆる事実婚関係にある相手のことを指します。宅建実務において、この概念は不動産の相続や賃貸借契約の承継において重要な意味を持ちます。

 

厳密には、意図的な選択により「婚姻届」を提出しないまま共同生活をする事実婚関係は、何らかの事情をもって「婚姻届」の提出を欠いている内縁関係とは区別されます。宅建士として理解すべきポイントは以下の通りです。

• 事実婚：意図的に婚姻届を提出せずに夫婦同様の生活を送る関係
• 内縁関係：何らかの事情により婚姻届の提出ができない状態
• 法律上の配偶者：婚姻届を提出した正式な夫婦関係

実務上、不動産取引において事実上の配偶者は法的な配偶者とは異なる扱いを受けるため、契約書の作成や相続に関する説明時には注意が必要です。特に、共有名義での不動産購入や相続対策の相談を受ける際は、この違いを明確に説明する責任があります。

 

事実上の配偶者の相続権と配偶者居住権の制限

事実上の配偶者には、法律上の配偶者が持つ相続権は一切認められません。民法第890条で規定される配偶者の相続権は、法律上の婚姻関係にある配偶者のみに適用されるためです。

 

配偶者居住権についても同様の制限があります。配偶者居住権は、被相続人が所有していた建物に配偶者が相続開始時に住んでいた場合に認められる権利ですが、これも法律上の配偶者に限定されています。事実上の配偶者は以下の権利を取得できません。

• 配偶者居住権：建物に住み続ける権利
• 配偶者短期居住権：一定期間の居住権
• 法定相続分：遺産の法定取り分
• 遺留分：最低限保障される相続分

ただし、救済措置として特別縁故者制度があります。これは相続人がいない場合に限り、以下の条件を満たす者が家庭裁判所に申立てを行うことで、被相続人の財産の全部または一部を取得できる制度です。

• 被相続人と生計を同じくしていた者
• 被相続人の療養看護に努めた者
• その他被相続人と特別の縁故があった者

宅建実務では、事実上の配偶者から相続に関する相談を受けた際は、遺言書の作成を強く推奨することが重要です。

 

事実上の配偶者と登記の対抗要件の関係

配偶者居住権の登記については、法律上の配偶者のみに認められる権利であるため、事実上の配偶者は登記請求権を有しません。これは宅建試験でも頻出のポイントです。

 

配偶者居住権の登記に関する重要事項。

• 登記請求権：法律上の配偶者のみが有する
• 対抗要件：第三者に対抗するために登記が必要
• 登録免許税：不動産価額の1000分の2（最低1,000円）
• 設定義務：建物所有者は配偶者に登記を備えさせる義務がある

事実上の配偶者の場合、借家権の承継については借地借家法により、相続人がいない場合に限り認められています。これは配偶者居住権とは異なる制度であり、宅建実務では以下の点を理解しておく必要があります。

• 借家権承継：相続人不存在の場合のみ適用
• 期間制限：申立て期間に制限がある
• 審査基準：家庭裁判所の裁量による判断
• 登記不要：対抗要件として登記は不要

賃貸不動産の管理業務において、借家人が事実上の配偶者である場合の承継手続きについては、相続関係を慎重に調査することが求められます。

 

事実上の配偶者に関する宅建試験頻出ポイント

宅建試験では、事実上の配偶者に関連する出題が民法分野で頻繁に見られます。特に配偶者居住権との関連で出題されることが多く、以下のポイントが重要です。
存続期間に関する出題パターン

• 配偶者居住権の存続期間は原則として終身（20年ではない）
• 遺産分割協議で別段の定めをした場合はその定めに従う
• 延長や更新は認められない

使用収益に関する出題パターン

• 配偶者は建物所有者の承諾なしに第三者への賃貸はできない
• 通常の必要費は配偶者が負担する
• 改良費等は建物所有者との協議が必要

対抗要件に関する出題パターン

• 配偶者居住権は登記により第三者に対抗可能
• 建物賃借権と異なり占有のみでは対抗できない
• 建物所有者は登記設定義務を負う

共有関係に関する出題パターン

• 被相続人が第三者と建物を共有していた場合、配偶者居住権は取得不可
• 被相続人と配偶者の共有の場合は取得可能

令和5年の宅建試験では、配偶者居住権の登記設定義務について出題され、正解率が42.6%と比較的低い結果でした。これは実務的な理解が不足していることを示しており、条文の正確な理解が求められます。

 

事実上の配偶者への実務対応と法的リスク回避策

宅建業者として事実上の配偶者に関わる取引を扱う際は、法的リスクを適切に説明し、予防策を提案することが重要です。実務において最も効果的な対策は遺言書の作成です。

 

遺言書作成時の重要事項

• 公正証書遺言の活用推奨
• 遺留分への配慮が必要
• 相続税の負担軽減策の検討
• 執行者の指定による手続き円滑化

不動産売買における注意点として、事実上の配偶者が関与する取引では以下の確認が必要です。

• 共有持分の確認：実際の出資比率と登記の一致
• 贈与税の検討：名義と実際の負担の相違による課税リスク
• 将来の相続対策：遺言書作成の提案
• 保険の活用：生命保険受取人指定による財産移転

賃貸管理業務では、借家人が事実上の配偶者の場合の対応マニュアルを整備することが重要です。

• 契約者死亡時の承継手続きフロー
• 家庭裁判所への申立て支援体制
• 関係書類の保管方法
• 相続人調査の実施方法

実務経験上、事実上の配偶者からの相談で最も多いのは「パートナーの死亡後に住居を失うのではないか」という不安です。この場合、以下の順序で対策を提案することが効果的です。

1. 現状の法的関係の整理：婚姻の可能性検討
2. 遺言書による財産移転：税務面も含めた最適化
3. 生命保険の活用：相続税対策としての効果
4. 信託制度の利用：より複雑なケースでの活用

事実上の配偶者への適切な情報提供と法的リスクの説明は、宅建士の専門性を示す重要な機会でもあります。顧客の生活の安定と財産保護の観点から、包括的なアドバイスを提供することで、信頼関係の構築と業務の質的向上を図ることができます。

 

民法改正により配偶者居住権制度が新設されましたが、これは法律上の配偶者を保護する制度であり、事実上の配偶者には適用されません。この制度格差を理解し、適切な代替策を提案できることが、現代の宅建士に求められる専門性といえるでしょう。