贈与税宅建試験解説暦年課税相続時精算課税特例

贈与税宅建試験解説

贈与税暦年課税基礎控除制度解説

暦年課税は贈与税の基本的な課税方法で、宅建試験でも頻出の重要分野です。個人から個人への財産の贈与に対して課される税金で、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与財産の合計額から基礎控除110万円を差し引いた残額に課税されます。

 

基礎控除の仕組みは以下の通りです。

• 年間110万円以下の贈与：贈与税は非課税
• 年間110万円超の贈与：超過分に10%～55%の超過累進税率を適用
• 贈与者の制限：なし（個人であれば誰でも可）
• 受贈者の制限：なし（個人であれば誰でも可）

税率構造は課税価格に応じて8段階に分かれており、贈与額が大きくなるほど税率も高くなる仕組みです。例えば、課税価格200万円以下なら10%、3000万円超なら55%となります。

 

令和6年の法改正により、相続開始前7年以内の生前贈与が相続税の課税対象に加算されるようになりました。これまでは3年以内でしたが期間が延長され、宅建試験でも重要な改正点として出題される可能性があります。

 

暦年課税では物納制度がない点も特徴的です。相続税には物納・延納制度がありますが、贈与税には物納制度はありません。この違いは宅建試験でも問われやすいポイントです。

 

贈与税相続時精算課税制度詳細

相続時精算課税制度は、親や祖父母から子や孫への贈与について、贈与時と相続時を通じて一体的に課税する制度です。この制度を選択すると、暦年課税との併用はできず、一度選択すると撤回もできません。

 

制度の基本的な仕組み。

• 贈与時：2500万円まで非課税、超過分に20%課税
• 相続時：贈与財産を相続財産に加算して相続税で精算
• 適用対象：60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与
• 住宅取得資金の場合：贈与者の年齢制限なし

相続時精算課税の特徴として、累計で2500万円までの特別控除があります。この金額に達するまでは何回でも非課税で贈与を受けることができ、2500万円を超えた部分については一律20%の税率が適用されます。

 

宅建試験では、住宅取得資金の贈与に関する特例として出題されることが多く、一般的な相続時精算課税との違いを理解することが重要です3。

 

床面積要件も重要なポイントです。

• 一般の相続時精算課税：40㎡以上（上限なし）
• 住宅取得資金の非課税特例：50㎡以上240㎡以下（所得1000万円以下なら40㎡以上）

この制度は相続税の生前対策としても活用され、将来値上がりが期待される資産の贈与に有効とされています。

 

贈与税住宅取得資金特例制度

住宅取得資金の贈与に関する特例は、宅建試験で最も出題頻度が高い贈与税の分野です。この特例には「非課税の特例」と「相続時精算課税の特例」の2つがあり、それぞれ要件が異なります。

 

住宅取得資金の非課税特例（措置法70条の2）

• 贈与者：親または祖父母（年齢制限なし）
• 受贈者：18歳以上で年間所得2000万円以下
• 対象：住宅取得等資金（現金のみ、家屋そのものは対象外）
• 家屋要件：床面積50㎡以上240㎡以下、居住用割合1/2以上
• 非課税限度額：一般住宅500万円、良質住宅1000万円

住宅取得資金の相続時精算課税特例（措置法70条の3）

• 贈与者：親または祖父母（年齢制限なし）
• 受贈者：18歳以上（所得制限なし）
• 対象：住宅取得等資金
• 家屋要件：床面積40㎡以上（上限なし）、居住用割合1/2以上
• 特別控除：累計2500万円、超過分20%課税

両制度の大きな違いは、非課税特例には所得制限があるのに対し、相続時精算課税特例には所得制限がない点です3。これにより、高所得者は相続時精算課税特例しか利用できない場合があります。

 

住宅の要件として重要なのは、贈与を受けた翌年3月15日までに新築・取得し居住することです。また、既存住宅の場合は新耐震基準に適合している必要があります。

 

増改築の場合は工事費用100万円以上という要件もあり、検査済証の写し等の書類提出も必要です。

 

贈与税配偶者控除特例詳細解説

配偶者控除の特例は、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産またはその取得資金を贈与した場合に適用される制度です。この特例は宅建試験でも出題される重要な分野の一つです。

 

特例の概要。

• 婚姻期間：20年以上の夫婦
• 控除額：2000万円（暦年課税の基礎控除110万円と合わせて2110万円）
• 対象財産：居住用不動産またはその取得資金
• 利用回数：同一の配偶者につき一生に一回のみ

適用要件として、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその不動産に居住し、その後も継続して居住する見込みがあることが必要です。一時的な居住では要件を満たさず、将来にわたって主たる居住地として使用する意思が求められます。

 

この特例の特徴は、贈与する配偶者1人につき1回しか使えない点です。例えば、夫から妻への贈与でこの特例を使った場合、夫から妻への再度の贈与では使用できませんが、妻から夫への贈与では別途利用可能です。

 

配偶者控除は相続対策としても有効で、将来の相続税軽減効果があります。ただし、贈与により配偶者の税額軽減の恩恵を受けられなくなる可能性もあるため、総合的な判断が必要です。

 

居住用不動産の要件として、贈与時点で居住していなくても、贈与後速やかに居住すれば要件を満たします。マンションの一室でも戸建住宅でも適用可能ですが、別荘や投資用不動産は対象外です。

 

贈与税宅建過去問出題傾向対策

宅建試験における贈与税の出題は、複雑な計算問題ではなく制度の仕組みや要件に関する知識問題が中心です。過去の出題傾向を分析すると、特定のパターンが見えてきます。

 

頻出出題パターン

• 住宅取得資金の2つの特例の比較問題
• 相続時精算課税と暦年課税の違い
• 各種特例の適用要件（年齢、所得、面積など）
• 贈与者・受贈者の制限に関する問題
• 適用期限や手続きに関する問題

2015年の過去問では、住宅取得資金の非課税特例について「家屋自体の贈与には適用されない」「日本国内の住宅に限定」「贈与者の年齢制限なし」「受贈者の所得制限あり」といった基本要件が問われました。

 

2010年と2007年の過去問では、相続時精算課税の特例について「住宅取得資金なら年齢制限なし」「所得制限なし」「床面積要件」「適用期限」などが出題されています。

 

効果的な学習方法
過去問題を通じた学習が最も効果的です。贈与税は暦年課税、相続時精算課税、各種特例の要件を表にまとめて比較することで、違いを明確にできます。

項目	非課税特例	相続時精算課税特例
所得制限	2000万円以下	なし
床面積	50-240㎡	40㎡以上
贈与者年齢	なし	なし

計算問題は出題されないため、金額や税率の暗記よりも制度の理解に重点を置く学習が効率的です。

 

また、法改正情報にも注意が必要で、特に相続開始前の加算期間延長（3年→7年）は2024年の重要改正点として出題可能性があります。

 

実務での活用場面を想定した学習も有効です。例えば、顧客から住宅購入資金の援助について相談された際に、どの特例を適用すべきかアドバイスできる知識は、宅建業務でも役立ちます。