実測図確定測量図違いを解説不動産売買必要書類

実測図確定測量図違い

不動産業界において、実測図と確定測量図の違いを正しく理解することは、トラブル防止と円滑な取引の実現に不可欠です。これらの測量図は、名前が似ているものの、その作成過程と法的効力には大きな差があります。
実測図は、現地の寸法を実際に測定して作成した図面の総称を指します。建物の設計や内装工事において「実測図」という言葉が使われる際は、現況の寸法を測って作成した図面全般を意味します。一方、不動産業界で使用される実測図は、土地の境界や面積を測量した図面を指すことが一般的です。
確定測量図は、実測図の一種ですが、重要な要件が追加されています。それは「隣接する土地所有者の境界確認印が添付された実測図」という点です。つまり、単に測量を行っただけでなく、隣地の所有者と現地で境界を確認し、その合意を得て作成された図面が確定測量図となります。
この境界確認の有無が、両者の最も重要な違いです。実測図は測量士や土地家屋調査士が現況を測量して作成する図面ですが、隣地所有者の同意は必要ありません。対して確定測量図は、隣接する全ての土地所有者または管理者と現地で境界確認を行い、合意を得た上で作成される図面です。

実測図確定測量図作成過程違い

実測図と確定測量図の作成過程には、大きな違いがあります。まず実測図の作成過程を見てみましょう。

 

実測図の作成手順:

• 現地調査の実施
• 境界杭や既存の境界標の確認
• 測量機器による計測作業
• 図面の作成と面積計算
• 成果品の納品

実測図の作成は比較的シンプルで、専門の測量士や土地家屋調査士が現地を調査し、境界杭の位置などから境界を判断して測量を行います。境界杭が発見できない場合は、ブロック塀などの構造物から境界を予測することもあります。
一方、確定測量図の作成過程はより複雑です。
確定測量図の作成手順:

• 隣接地所有者の調査と連絡
• 現地での立ち会い日程調整
• 隣地所有者立ち会いのもとでの境界確認
• 境界確認書の作成と署名・押印
• 測量作業の実施
• 確定測量図の作成
• 各関係者への成果品配布

確定測量図では、隣接する全ての土地所有者と現地で境界確認を行う必要があります。この際、境界確認書または隣接境界線証明書を作成し、関係者全員が署名・押印することで境界の合意を公的に記録します。
隣地所有者との調整が最も時間を要する部分で、連絡が取れない場合や、境界について意見が分かれる場合は、確定測量図の作成が困難になることもあります。そのため、確定測量図の作成には通常2～6ヶ月程度の期間が必要となります。

 

また、確定測量図は土地家屋調査士が作成することが一般的で、測量士が作成した図面は確定測量図として認められない場合もあります。これは、土地家屋調査士が境界確定の専門家として位置づけられているためです。

実測図確定測量図法的効力精度違い

実測図と確定測量図の法的効力と精度には、明確な違いがあります。この違いを理解することは、不動産取引において適切な判断を下すために重要です。

 

実測図の法的効力と特徴:

• 隣地所有者の合意が無いため、境界紛争時の証拠能力は限定的
• 測量時点での現況を記録した参考資料としての性格が強い
• 作成費用は確定測量図より安価（20～50万円程度）
• 作成期間は1～2ヶ月程度と短期間

実測図は現況を記録した図面として一定の価値がありますが、隣地所有者の合意を得ていないため、境界紛争が発生した際の証拠能力は限定的です。ただし、境界が明確で争いの可能性が低い土地の場合は、実測図でも十分な場合があります。
確定測量図の法的効力と特徴:

• 隣地所有者の合意に基づくため、境界紛争時の強い証拠能力を持つ
• 不動産売買時の境界明示義務を満たす公的書類
• 作成費用は高額（50～150万円程度）
• 作成期間は長期間（2～6ヶ月程度）

確定測量図は隣地所有者との合意に基づいて作成されているため、境界紛争が発生した際には強い証拠能力を持ちます。不動産売買においても、売主の境界明示義務を適切に果たすことができる公的書類として認識されています。
測量精度の違い:
両者の測量精度自体に大きな差はありません。使用する測量機器や技術は同じで、座標値の精度も同等です。重要な違いは、境界点の根拠の確実性にあります。

 

確定測量図では隣地所有者立ち会いのもとで境界点を確認するため、境界点の位置について争いが生じる可能性が格段に低くなります。一方、実測図では測量者の判断で境界点を設定するため、後日隣地所有者から異議が出される可能性があります。

 

また、確定測量図の作成時には、官有地（道路など）との境界についても関係行政機関との確認が必要となる場合があります。これにより、民有地だけでなく公的な境界についても明確化されるため、より包括的な境界確定が実現されます。

実測図確定測量図現況測量図使い分け

不動産業界では、実測図や確定測量図の他に現況測量図という図面も使用されます。これら3つの測量図の適切な使い分けを理解することは、コスト効率と法的リスクのバランスを取るために重要です。
現況測量図の特徴:

• 現況を簡易的に測量した図面
• 隣地所有者との境界確認は不要
• 最も安価で短期間で作成可能（10～30万円程度、2～4週間）
• 概算面積や現況把握が主目的

現況測量図は、境界杭や既存の構造物から境界を推測して作成される図面です。隣地所有者との確認は行わず、測量者の判断で境界を設定するため、精度や法的効力は限定的ですが、概算面積の把握や現況確認には有効です。
各測量図の使い分け基準:
📋 確定測量図が必要な場面:

• 不動産売買（特に高額物件）
• 土地の分筆・合筆登記
• 境界紛争の可能性がある土地
• 金融機関からの担保要求がある場合
• 相続分割での公平性確保が必要な場合

📏 実測図が適用される場面:

• 境界が明確で争いの可能性が低い土地
• 建築計画の参考資料として使用
• 概算面積での取引が可能な場合
• コストを抑えたい場合

📊 現況測量図が有効な場面:

• 概算面積の把握が目的
• 建築可能性の事前検討
• 不動産価値の概算査定
• 将来の測量計画の参考資料

選択時の注意点:
不動産売買においては、買主の立場から見ると確定測量図の提供を求めることが安全です。売主の境界明示義務を適切に履行し、将来の境界紛争リスクを回避できるためです。
ただし、確定測量図の作成には時間とコストがかかるため、取引スケジュールや予算との兼ね合いで現況測量図や実測図で取引が行われることもあります。この場合は、契約書に「境界非明示」などの特約を設けることが一般的です。

 

また、地域によっては慣習的に現況測量図での取引が多い場合もありますが、トラブル防止の観点からは確定測量図での取引が望ましいとされています。

実測図確定測量図費用期間比較

実測図と確定測量図の作成費用と期間には大きな違いがあり、これらを正しく理解することは、不動産取引の計画立案において重要です。

 

作成費用の比較:
💰 実測図の作成費用:

• 一般的な住宅地（100㎡程度）：20～40万円
• 中規模土地（200～500㎡）：30～60万円
• 大規模土地（500㎡以上）：50～100万円
• 複雑な形状や高低差がある土地：上記の1.2～1.5倍

💰 確定測量図の作成費用:

• 一般的な住宅地（100㎡程度）：60～100万円
• 中規模土地（200～500㎡）：80～150万円
• 大規模土地（500㎡以上）：120～300万円
• 隣接地が多い場合：上記の1.3～2.0倍

確定測量図が実測図より高額になる主な理由は、隣地所有者との調整業務、境界確認書の作成、立ち会い作業などの追加業務があるためです。特に隣接地の数が多い場合や、権利関係が複雑な場合は費用が大幅に増加することがあります。

 

作成期間の比較:
⏰ 実測図の作成期間:

• 標準的な作業期間：3～6週間
• 現地調査：1～2日
• 図面作成：2～3週間
• 成果品作成：1週間

⏰ 確定測量図の作成期間:

• 標準的な作業期間：2～6ヶ月
• 隣地所有者調査：2～4週間
• 立ち会い調整：2～8週間
• 境界確認・測量：1～2週間
• 図面作成・関係書類整備：2～4週間

確定測量図の作成期間が長期になる最大の要因は、隣地所有者との調整です。隣地所有者の連絡先が不明な場合や、海外居住、高齢で施設入所中などの場合は、さらに期間が延びることがあります。

 

費用・期間に影響する要因:
📍 土地の特徴による影響:

• 隣接地の数（多いほど高額・長期間）
• 土地の形状（複雑な形状は高額）
• 高低差の有無（測量困難地は高額）
• アクセスの良し悪し（作業効率に影響）

👥 権利関係による影響:

• 隣地所有者の協力度
• 権利関係の複雑さ
• 過去の境界紛争の有無
• 相続未登記などの権利関係の不明確さ

🏢 行政との調整:

• 道路境界確認の必要性
• 水路境界の確認作業
• 公有地との境界確認
• 関係官庁の手続き期間

これらの要因により、当初の見積もりから費用や期間が変動することも少なくありません。特に確定測量図では、作業開始前に隣地所有者の状況を十分調査し、現実的な工程表を作成することが重要です。

 

実測図確定測量図不動産業界活用実例

不動産業界における実測図と確定測量図の活用実例を理解することで、実際の取引での適切な判断基準を身につけることができます。ここでは具体的なケースを通じて、その使い分けを解説します。

 

🏘️ 住宅分譲地での活用事例:
大手デベロッパーが住宅分譲地を開発する際、まず全体の現況測量図を作成して開発計画を立案します。その後、各区画の販売前に確定測量図を作成し、購入者に対する境界明示義務を履行します。この手順により、将来の境界トラブルを防止し、資産価値の維持を図っています。

 

実例として、某分譲地では当初現況測量図での販売を計画していましたが、購入者からの要望で確定測量図を作成した結果、販売価格を5～8%程度上乗せできたケースがあります。境界の安全性が資産価値として評価された事例です。

 

🏢 商業用不動産での活用事例:
商業用不動産の売買では、投資家やREITファンドが購入することが多く、デューデリジェンス（投資適格性調査）において確定測量図の提出が必須条件となることが一般的です。

 

ある商業ビルの売却において、売主が実測図しか準備していなかったため、買主から確定測量図の作成を求められました。隣接する複数のテナントビルとの境界確認に4ヶ月を要しましたが、結果として売却価格の2%に相当する境界リスクプレミアムを回避できました。

 

🏠 中古住宅売買での活用事例:
中古住宅の売買では、築年数や立地により実測図と確定測量図の使い分けが行われています。築浅の住宅や境界が明確な新興住宅地では実測図での取引も多く見られますが、築古物件や境界杭が不明な土地では確定測量図が求められる傾向があります。

 

実際のケースとして、築30年の中古住宅売買において、隣地との間にブロック塀があったため当初は実測図で契約予定でした。しかし、売買契約直前に隣地所有者から「ブロック塀の位置に疑問がある」との申し出があり、急遽確定測量図を作成することになりました。結果として境界が10cm程度移動し、面積が約2%増加したという事例もあります。

 

📊 相続対策での活用事例:
相続対策において、実測図と確定測量図の活用方法が異なります。相続税評価の参考資料としては実測図で十分ですが、相続人間での分割協議や将来的な売却を考慮すると確定測量図が有効です。

 

ある地主の相続対策では、複数の土地について段階的に測量図を整備しました。まず全ての土地について現況測量図を作成し、相続税評価額の概算を把握。その後、分割予定の土地や売却可能性の高い土地について確定測量図を作成し、相続後のトラブル防止を図りました。

 

⚖️ 境界紛争解決での活用事例:
境界紛争が発生した際、実測図は現況記録として、確定測量図は解決後の境界確定記録として活用されます。

 

実際の紛争解決事例では、隣地所有者間で境界について意見が分かれていましたが、過去に作成された実測図と現況の比較により、境界杭の移動が判明しました。その後、土地家屋調査士による確定測量を実施し、両者合意のもとで確定測量図を作成することで紛争を解決しました。

 

これらの事例から分かるように、実測図と確定測量図は目的と状況に応じて使い分けることが重要です。コストと効果のバランスを考慮し、将来のリスクを適切に評価した上で選択することが、不動産取引の成功につながります。