譲渡税計算の基本と減価償却費算定法

譲渡税計算の全体構成

譲渡税計算の基本算定方法

不動産の譲渡税計算は、以下の基本式で行います：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除
譲渡価額とは売却代金のことで、取得費は購入代金や購入時の諸費用を指します。ただし、建物については減価償却費を差し引く必要があります。
取得費に含められる主な費用。

• 購入代金・建築代金
• 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税等）
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費

譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙税、広告宣伝費などが含まれます。これらの正確な把握が適正な税額計算の基礎となります。

 

譲渡税計算における減価償却費の算定

建物の譲渡税計算で最も複雑なのが減価償却費の計算です。建物は時間の経過とともに価値が減少するため、この減少分を取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の計算式。
減価償却費 = 建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
主な構造別償却率。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

例えば、築18年の木造建物（取得費2,000万円）の場合。
2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 18年 = 1,004.4万円
この減価償却費を建物の取得費から差し引くことで、正確な取得費を算定します。経過年数の計算は売却年の1月1日時点で判定するため、注意が必要です。

 

国税庁の譲渡所得に関する詳細な説明資料
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm'

譲渡税計算の所有期間判定と税率適用

譲渡所得税の税率は所有期間によって大きく異なり、これが税額に与える影響は極めて大きくなります。
所有期間の判定基準。

• 短期譲渡所得：売却年の1月1日時点で所有期間5年以下
• 長期譲渡所得：売却年の1月1日時点で所有期間5年超

税率の比較（復興特別所得税・住民税込み）。

• 短期譲渡所得：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

注意すべき点は、実際の所有期間ではなく、売却年の1月1日時点での所有期間で判定することです。例えば、2019年3月に購入し2024年7月に売却した場合、2024年1月1日時点では所有期間が5年に満たないため短期譲渡所得となります。

 

この1日の違いで税率が約2倍変わるため、売却のタイミングは非常に重要な要素となります。

 

譲渡税計算における特別控除の活用方法

譲渡所得の計算では、各種特別控除を適用することで大幅な節税が可能です。
主な特別控除。
🏠 居住用財産の3,000万円特別控除

• 自分が住んでいた家を売却する場合
• 譲渡所得から最大3,000万円を控除
• 所有期間の制限なし

⏰ 10年超所有軽減税率の特例

• 10年を超えて所有していた居住用財産
• 課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%
• 6,000万円超の部分：20.315%

💰 取得費加算の特例

• 相続により取得した不動産を売却する場合
• 支払った相続税の一部を取得費に加算可能
• 相続税の負担軽減効果あり

これらの特例は併用できる場合もあるため、適用条件を詳しく検討することが重要です。特に居住用財産の場合は、3,000万円控除と軽減税率の組み合わせで大幅な税負担軽減が可能となります。

 

譲渡税計算の実務上の注意点と取得費不明時の対応

実務では取得費が不明なケースが頻繁に発生します。特に相続した不動産や古い物件では、購入時の資料が残っていないことがあります。
取得費不明時の対応。
取得費が不明な場合は「譲渡価額の5%」を取得費として計算できます。ただし、これは最後の手段であり、可能な限り実際の取得費を証明する資料を探すことが重要です。
実際の計算例（取得費不明の場合）。

• 譲渡価額：1億2,000万円
• 取得費（概算）：1億2,000万円 × 5% = 600万円
• 譲渡費用：360万円
• 譲渡所得：1億2,000万円 - (600万円 + 360万円) = 1億1,040万円

この場合の税額（長期譲渡所得として）。
1億1,040万円 × 20.315% = 2,244万円
一方、実際の取得費が5,000万円だった場合。

• 譲渡所得：1億2,000万円 - (5,000万円 + 360万円) = 6,640万円
• 税額：6,640万円 × 20.315% = 1,349万円

この例からもわかるように、取得費の証明は税額に大きな影響を与えます。

 

建築業従事者が知っておくべき特殊ケース。
建設業界では、自社で建設した物件を売却するケースもあります。この場合、建設原価を取得費として計上できますが、適正な原価計算と証明書類の整備が重要となります。また、業務用不動産の場合は居住用特例が使えないため、計画的な売却戦略が必要です。

 

取得費の証明に使える資料。

• 売買契約書
• 領収書
• 銀行の融資記録
• 固定資産税の課税明細書（参考値として）

正確な取得費の把握は、適正な納税と節税対策の両面で重要な要素となります。