契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと根本的に制度が変更されました。この変更は単なる名称変更ではなく、責任の性質・適用範囲・救済手段すべてにおいて大きな変化をもたらしています。
不動産業界において、この制度変更は売主・買主双方に重要な影響を与えており、実務対応の見直しが不可欠です。従来の瑕疵担保責任が「法定責任説」に基づく特別な責任であったのに対し、契約不適合責任は「契約責任説」に基づく一般的な債務不履行責任として位置づけられています。

契約不適合責任の基本概念と責任の性質

契約不適合責任は、「引き渡された目的物が種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない場合」に売主が負う責任です。この責任は民法第562条から第572条までに規定されており、従来の瑕疵担保責任とは根本的に異なる理論的基盤を持っています。
法的性質の根本的変化

• 瑕疵担保責任: 法定責任（特定物売買における特別な法的保護制度）
• 契約不適合責任: 契約責任（債務不履行の一般原則に基づく責任）

この変化により、責任追及の根拠が「法律が特別に認めた責任」から「契約違反に基づく責任」へと転換し、より体系的で理解しやすい制度となりました。

 

適用対象の拡大
従来の瑕疵担保責任は特定物（世界に1つしかない物）のみが対象でしたが、契約不適合責任では特定物・不特定物を問わず、すべての売買契約に適用されます。これにより、新築建物の売買においても同じ理論的枠組みで責任を論じることが可能になりました。
責任判断基準の明確化
瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」という客観的・抽象的基準が用いられていましたが、契約不適合責任では「契約内容との適合性」という具体的・主観的基準が採用されています。これにより、契約書の記載内容がより重要な意味を持つようになっています。

契約不適合責任における買主の権利内容

契約不適合責任では、買主の救済手段が大幅に拡充されました。従来の瑕疵担保責任では「損害賠償請求」と「契約解除」の2つの選択肢しかありませんでしたが、契約不適合責任では4つの権利が認められています。
4つの権利とその特徴

1. 追完請求権（民法第562条）
   • 修補・代替物引渡し・不足分引渡しを請求可能
   • 売主の費用負担で実施
   • 最も実用的な救済手段として位置づけ
2. 代金減額請求権（民法第563条）
   • 相当期間の催告後、追完がなされない場合に行使可能
   • 契約不適合の程度に応じた代金減額
   • ヨーロッパ法の影響を受けた新しい権利
3. 契約解除権（民法第564条・第541条）
   • 軽微でない契約不適合がある場合に行使可能
   • 催告解除・無催告解除の両方が適用
   • 従来より行使しやすい要件設定
4. 損害賠償請求権（民法第564条・第415条）
   • 売主の帰責事由（故意・過失）が必要
   • 信頼利益に加えて履行利益まで請求可能
   • 損害の範囲が大幅に拡大

権利行使の順序性
これらの権利には明確な順序性があり、買主は原則として追完請求から開始し、追完が困難または不能な場合に他の権利を行使することとなります。

 

契約不適合責任と損害賠償の範囲変更

損害賠償の範囲において、契約不適合責任は買主にとって大幅に有利な変更がなされています。この変更は不動産売買実務において特に重要な意味を持ちます。
損害賠償の範囲比較

• 瑕疵担保責任: 信頼利益のみ（契約が有効と信じたことによる損害）
• 契約不適合責任: 信頼利益＋履行利益（契約が完全に履行されていれば得られた利益）

具体的な不動産売買の場面では、以下のような違いが生じます。

 

信頼利益の例

• 契約締結費用（仲介手数料、登記費用等）
• 調査費用
• 他の物件購入機会の逸失

履行利益の例

• 転売予定利益
• 賃貸収入の機会損失
• 事業用物件における営業利益

売主の帰責事由の必要性
重要な変更点として、契約不適合責任における損害賠償請求では売主の帰責事由（故意・過失）が必要となりました。これは瑕疵担保責任の無過失責任から有責責任への転換を意味し、売主にとっては一定の保護となっています。
立証責任の分配
買主は契約不適合の事実を立証すれば足り、売主の帰責事由については買主が立証する必要があります。ただし、専門業者である売主の場合、帰責事由の立証は比較的容易とされています。

 

契約不適合責任の期間制限と通知義務

期間制限についても、契約不適合責任では実質的に買主保護が強化されています。この変更は実務において重要な影響を与えています。
期間制限の比較

• 瑕疵担保責任: 瑕疵を知ってから1年以内に権利行使
• 契約不適合責任: 契約不適合を知ってから1年以内に通知

通知の効果と内容
契約不適合責任では「通知」で足りるため、具体的な権利行使（訴訟提起等）までの期間的余裕が生まれました。通知に必要な内容は。

 

• 契約不適合の存在
• 契約不適合の具体的内容
• 責任追及の意思表示

種類・品質不適合の特別扱い
民法第566条により、種類・品質に関する契約不適合については特別な期間制限が設けられています。これは従来の瑕疵担保責任の期間制限を基本的に承継したものです。

 

数量不適合の扱い
数量不適合については一般的な消滅時効（10年）が適用され、1年間の通知義務はありません。これは実務において重要な区別となっています。

 

契約不適合責任における不動産実務への影響

契約不適合責任の導入により、不動産実務では以下のような具体的変更が必要となっています。
契約書記載事項の重要性増大
契約内容との適合性が判断基準となるため、契約書の記載内容がより重要になりました。

 

• 物件の仕様・性能の詳細記載
• 既存不適合事項の具体的記載
• 売主の責任範囲の明確化
• 買主の認識事項の確認記録

事前調査・説明義務の強化
売主・仲介業者による事前調査と説明の重要性が高まっています。

 

• 建物状況調査（インスペクション）の活用
• 既存不適合の詳細調査
• 買主への十分な説明と記録化
• 専門家による調査報告書の取得

トラブル対応の変化
従来の瑕疵担保責任とは異なる対応が必要となります。

 

• 追完請求への迅速な対応体制
• 代金減額請求の算定方法確立
• 契約不適合の軽微性判断基準
• 売主の帰責事由に関する立証準備

保険・保証制度の見直し
既存住宅売買瑕疵保険等の制度も契約不適合責任に対応した内容へ変更されており、実務における活用方法の見直しが必要です。

 

このように、契約不適合責任の導入は不動産実務の各段階において重要な変更をもたらしており、従事者は新しい制度に対応した業務遂行が求められています。特に、契約書作成・事前説明・トラブル対応の各場面において、従来とは異なる視点と対応が必要となっています。