建築行為開発行為違い基本概念から手続まで完全解説

建築行為開発行為違い

建築行為の基本的な概念と法的定義

建築行為とは、建築基準法に基づく建築物の新築、増築、改築、移転等の行為を指します。不動産業従事者が理解すべき重要なポイントは、建築行為が既存の敷地で行われる場合、原則として土地の区画形質の変更を伴わないということです。
建築行為は以下の要素で構成されます。

• 新築：新たに建築物を建設する行為
• 増築：既存建築物の床面積を増加させる行為
• 改築：既存建築物の構造を変更する行為
• 移転：建築物を他の敷地に移す行為

市街化調整区域においては、開発行為を伴わない建築行為であっても、都市計画法第43条に基づく建築許可が必要となります。この許可は「建築行為の許可」と呼ばれ、開発許可とは区別される重要な手続きです。

開発行為の定義と土地の区画形質変更の詳細

開発行為は都市計画法第4条第12項において「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」として定義されています。
土地の区画形質の変更は以下の3つの要素から成り立ちます。

• 区画の変更：道路や水路などを新設・拡幅・付替え・廃止する行為
• 形の変更：高さ50cm以上の切土又は盛土を含む造成行為により土地の形状を変更すること
• 質の変更：農地・山林などの土地を宅地にするなど、土地の性質を変更する行為

重要な点として、単なる土地の分筆や合筆は区画形質の変更にあたらず、開発行為には該当しません。また、建物建築に付随する土地の掘削なども開発行為とはみなされません。
特定工作物には第1種特定工作物（コンクリートプラント等）と第2種特定工作物（ゴルフコース、1ha以上のグラウンドや墓苑等）があり、それぞれ異なる許可基準が適用されます。

建築行為と開発行為における許可要件の相違点

建築行為と開発行為の許可要件には明確な違いがあり、不動産業従事者はこれらを正確に理解する必要があります。

 

開発許可の面積要件：

区域区分	建築物の建築目的	第一種特定工作物	第二種特定工作物
市街化区域	1,000㎡以上	1,000㎡以上	1ha以上
市街化調整区域	面積による除外なし	面積による除外なし	1ha以上

建築許可の要件。
市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築行為でも都市計画法第43条の建築許可が必要です。この許可には以下の基準が適用されます：

• 政令第36条第1項各号の技術的基準への適合
• 都市計画法第34条各号に定める立地基準のいずれかへの該当

特に市街化調整区域においては、「区画形質の変更を行う場合は開発行為、行わない場合は建築行為」という明確な区分があります。この区分は開発許可制度の公平性と透明性を確保するために重要な判断基準となっています。

市街化調整区域における建築行為の特殊な取扱い

市街化調整区域は「原則として市街化を抑制すべき区域」として位置づけられており、建築行為には厳格な制限が課されています。この区域での建築行為には、開発行為を伴わない場合でも特別な許可が必要です。
建築許可が必要となる具体的ケース。

• 既存宅地での住宅建築
• 農家住宅の建築
• 分家住宅の建築
• 既存建築物の用途変更を伴う建て替え

市街化調整区域における建築行為の許可基準は、都市計画法第34条各号と密接に関連しています。例えば、農業従事者の住宅や、やむを得ない事情による分家住宅などが該当します。
興味深いことに、市街化調整区域内の開発行為であっても、土地の「形」の変更（切土・盛土）をほとんど行わない場合は、より軽い手続きである「建築許可」で対応できる場合があります。これは実務上重要な判断ポイントとなります。
災害リスク地域での新たな規制。
令和4年4月1日より施行された都市計画法改正により、災害リスクの高いエリアにおける開発行為の抑制が強化されました。これにより、建築行為の計画時にも災害ハザード情報の確認が必要不可欠となっています。

実務における建築行為開発行為の判断基準と注意点

不動産業従事者が実務で直面する建築行為と開発行為の判断は、多くの場合複雑な要素が絡み合います。正確な判断のためには以下の基準を総合的に検討する必要があります。

 

判断の基本フロー。
1️⃣ 土地の現況確認

• 現在の地目（宅地、農地、山林等）
• 既存の造成状況
• 区画の状態

2️⃣ 計画内容の精査

• 建築物の用途と規模
• 必要な土地改変の程度
• 道路・排水施設の整備計画

3️⃣ 区域区分の確認

• 市街化区域/市街化調整区域の別
• 都市計画区域/準都市計画区域の別

実務上の重要な注意点。

• 地方自治体の条例：多くの自治体で開発指導要綱により、法律よりも厳格な基準が設けられています
• 事前相談の重要性：複雑なケースでは必ず行政との事前協議を実施
• 工事完了公告：開発許可を受けた場合、工事完了公告まで建築制限があります

よくある実務上の間違い。

• 単なる分筆を開発行為と誤解するケース
• 市街化調整区域での建築許可の見落とし
• 地方条例による規制の確認不足

建築行為と開発行為の区別は、土地の区画形質変更の有無という明確な基準がありながら、実際の適用では専門的な判断が必要となります。不動産業従事者は、個別案件ごとに行政庁への確認を怠らず、適切な手続きを踏むことが重要です。

 

また、近年の法改正により災害リスクへの配慮が強化されており、従来の許可基準に加えて防災面での検討も必要となっています。これらの変化に対応するため、継続的な法制度の把握と実務知識の更新が不可欠です。